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IRL / Révision annuelle des loyers

N° 2008-12 / A jour au 15 octobre 2014
Loi du 6.7.89 : art. 17-1, modifié par la loi du 24.3.14


Le dernier Indice de référence des loyers (IRL) a été publié par l’INSEE le 15 octobre 2014.
Il s’agit de l’IRL du 3ème trimestre 2014. Il s'établit à 125,24 soit une augmentation de 0,47% par rapport à l'IRL du 3ème trimestre 2013 (voir tableau des IRL publiés par l’INSEE).


Si une clause du bail le prévoit, le loyer peut être révisé une fois par an, à la date indiquée au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail.

L'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers moins, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.

Idéalement l'indice de référence figure au bail. À défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail est pris en compte.
Il est à comparer, avec l'indice du même trimestre connu à  la date de révision (le taux de l’augmentation du loyer est au maximum le taux de l’augmentation de l’IRL entre les deux dates (cf. Comment se calcule la révision du loyer).

La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié les modalités de révision du loyer.

Selon le dispositif instauré par la loi ALUR, le bailleur dispose d'un délai d'un an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande. La révision prendra effet au jour de sa demande ; elle n’est donc pas rétroactive.

Passé le délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n'est plus possible. 

Ce dispositif est applicable aux révisions de loyer postérieures au 27 mars 2014.

Comment se calcule la révision du loyer ? 

Le loyer révisé se calcule selon la méthode suivante : 

Loyer révisé = loyer hors charge x IRL applicable à la date de révision
                         IRL applicable à la dernière date de révision (IRL de l'année n-1)

Dispositif applicable à compter du 27 mars 2014

Il est vivement conseillé au bailleur qui souhaite réviser le loyer d’adresser sa demande par un courrier (lettre recommandée avec demande d'avis de réception) rappelant les conditions de la révision du loyer.
La révision prenant effet au plus tôt au jour de la demande de révision, il conviendra de la formuler en amont de la date prévue pour la révision.

Exemple : un bail est signé le 1er avril 2014 (après l’entrée en vigueur de la loi ALUR), pour un loyer de 500 € (hors charge)  ; il prévoit la révision du loyer à la date anniversaire du contrat.

À compter du 1er avril 2015 (date anniversaire du contrat), le bailleur pourra demander un loyer révisé en considération de l’IRL publiée pour le 4ème trimestre 2014 (hypothèse pour le cas : IRL du 4ème trimestre 2014 = 126).

                                             Loyer révisé = 500 € x IRL du 4ème trimestre 2014
                                                                          IRL du 4ème trimestre 2013
                                                                  = 500 € x 126
                                                                      124,83
                                                                  = 504,67 €

À compter du 1er avril 2015, le bailleur pourra demander un loyer de 504,67 €. Ce loyer recalculé sera exigible auprès du locataire à compter du jour où le bailleur aura manifesté sa demande de révision (au plus tôt, pour le mois d’avril 2015).

Mise en oeuvre de la clause de révision du loyer

Situation

Demande de révision formalisée au jour de la date de révision

Demande de révision formalisée dans le délai d'un an à compter de la date de révision

Demande de révision formalisée après le délai d'un an à compter de la date de révision

Principe

Le loyer révisé est exigible à compter de la date de révision

Le loyer révisé est exigible à compter de la date de la demande de révision

la révision de loyer n'est plus exigible pour l'année écoulée

Dans notre exemple
 (bail signé le 1er avril 2014, pour un loyer de 500 €)

. date de révision : 1er avril
. date de la demande : 1er avril 2015 

=> le loyer recalculé (504,67 €) est dû par le locataire  à compter du 1er avril 2015.

. date de révision : 1er avril
. date de la demande : 1er septembre 2015

=> deux périodes sont à distinguer :
. du 1er avril 2015 au 31 août 2015 : le loyer dû par le locataire est de 500 € ;
. à compter du 1er septembre 2015 : le loyer recalculé (504,67 €) est dû par le locataire. 

. date de révision : 1er avril
. date de la demande : après le 31 mars 2016

=> la révision pour l'année écoulée n'est plus possible ; le loyer dû par le locataire sur la période (1er avril 2014 - 31 mars 2015) est de 500 €.
Le bailleur pourra demander une révision du loyer au titre de la révision du 1er avril 2016, sur la base d'un loyer de 500 €, en tenant compte de l'IRL applicable au 1er avril 2016 et de son évolution par rapport à l'IRL applicable au 1er avril 2015.

Comment réclamer le paiement d’une somme issue de la révision du loyer ?

Sous réserve que la révision soit prévue dans le contrat de location et que le bailleur ait exprimé sa volonté de réviser le loyer dans les délais (un an à compter de la date de révision), le locataire est tenu de payer le loyer recalculé (le loyer initial + le différentiel issu de la révision).

En cas de refus, le bailleur peut faire appel à la justice. Toutefois, le recouvrement de cette somme est soumis aux règles de prescription :

La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié les règles de prescription applicables au recouvrement des différentiels de loyer issus de la mise en œuvre des clauses de révision.

Délais de prescription

Action en révision de loyer

Avant ALUR

Après Alur

5 ans
(code civil : art. 2224)

1 an
(loi du 6.7.89 : art. 7-1)

Révisions postérieures au 27 mars 2014

Le bailleur dispose d’un délai d’un an, à compter de la date de révision, pour réclamer le paiement du différentiel de loyer issu de la révision (loi du 6.7.89 : art. 7-1). Passé ce délai, il ne lui sera plus possible de demander au juge le paiement forcé de cette somme. 

Révisions antérieures au 27 mars 2014

le bailleur dispose d’un délai de 5 ans (code civil : art. 2224), à compter de la date de révision, pour réclamer le paiement du différentiel de loyer issu de la révision, sous réserve de ne pas dépasser la date butoir du 26 mars 2015 (code civil : art. 2222 et loi du 6.7.89 : art. 7-1).

Lorsqu’aucune révision n’a été effectuée depuis plusieurs années, est-il possible de la demander ?

Le bailleur peut-il exiger un loyer recalculé ?

Pour un bail signé avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, deux périodes sont à distinguer :

  • les révisions antérieures au 27 mars 2014
    Elles sont régies par le droit applicable au moment de leur prise d’effet. En conséquence, pour ces révisions, le re-calcul du loyer peut se faire en prenant en compte les IRL applicables à chaque date de révision.
  • les révisions postérieures au 27 mars 2014
    Elles sont régies par le dispositif ALUR (loi du 6.7.89 : art. 17-1 ; loi ALUR : art. 14). En conséquence, le re-calcul du loyer n’est possible que si le bailleur a exprimé sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an à compter de la date de révision. À défaut, il n’y a pas lieu de recalculer le loyer.

Exemple : un bail est signé le 1er avril 2011 pour un loyer de 500 € ; il prévoit la révision du loyer au 1er avril de chaque année. L’indice de référence publié à la date de signature du bail est celui du 4ème trimestre 2010 (119,17). Le bailleur n’a jamais mis en œuvre la clause de révision.
Le 1er avril 2014, le bailleur peut-il demander au locataire un loyer recalculé sur la base des indices publiés depuis la signature du bail ?

Calcul des révisions antérieures au 27 mars 2014

Pour ces révisions, le loyer peut être recalculé en prenant en compte les indices de références publiés depuis la date de signature du bail :

 

- au 1er avril 2012 : loyer recalculé = 500 € x IRL du 4ème trimestre 2011
                                                            IRL 4ème trimestre 2010
                                                     = 500 € x 121,68 = 510,53 €
                                                              119,17 €

- au 1er avril 2013 : loyer recalculé = 510,53 € x IRL du 4ème trimestre 2012
                                                            IRL du 4ème trimestre 2011
                                                     = 510,53 € x 123,97 = 520,14 €
                                                               121,68 €

Calcul des révisions postérieures au 27 mars 2014

Pour ces révisions, le loyer peut être recalculé en prenant en compte l’indice de référence, à la condition que le bailleur ait manifesté sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an à compter de la date de révision.

- au 1er avril 2014 : loyer recalculé = 520,14 € x IRL du 4ème trimestre 2013
                                                            IRL 4ème trimestre 2012
                                                        = 520,14 € x 124,83 = 523,75 €
                                                                 123,97 €

 

À compter du 1er avril 2014, le bailleur est légitime à demander au locataire un loyer recalculé, à hauteur de 523,75 €. 

Attention : le loyer recalculé est exigible auprès du locataire à compter du jour où le bailleur a exprimé sa volonté de le réviser. Par exemple, si le bailleur n’envoie sa demande de révision que le 1er septembre 2014, il ne pourra exiger du locataire le loyer recalculé qu’à compter de cette date.

À défaut d’avoir manifesté sa demande dans le délai d’un an à compter de la date de révision (pour l’exemple, avant le 31 mars 2015), la révision au titre de l’année 2014 n’est plus possible. Une révision du loyer pourra être demandée à compter du 1er avril 2015 : l’IRL du 4ème trimestre 2014 pourra être appliquée au loyer exigible le 1er avril 2015 (c'est-à-dire 520,14 €).

Le bailleur peut-il exiger des révisions qui n’ont pas été demandées depuis la signature du bail ?

La prise en compte des indices de références publiés depuis la signature du bail, et la reconstitution du loyer qui en découle, font naître au profit du bailleur des créances. Ces créances sont dues par le locataire.

Toutefois, le recouvrement de ces créances est soumis aux règles de prescription, qui encadrent la possibilité pour le bailleur de saisir le juge, afin d’en demander le paiement forcé. Si le délai de prescription est acquis, le bailleur ne pourra pas forcer judiciairement le locataire à payer (voir § 2).

Baux signés avant la loi ALUR

Baux signés après la loi ALUR

Révision du loyer

Date de révision antérieure au 26.3.09

L’action est prescrite : la réclamation du différentiel issu de la révision n’est plus possible

Date de révision entre le 27.3.09 et le 26.3.14

Prescription = 5 ans sous réserve de ne pas dépasser la date butoir du 27.3.15

Date de révision postérieure au  26.3.14

Prescription = 1 an

Prescription =1 an

Exemple : un bail est signé le 1er avril 2011 pour un loyer de 500 €.

Il prévoit la révision du loyer au 1er avril de chaque année. Le bailleur n’a jamais mis en œuvre la clause de révision et, depuis la signature du bail, le locataire verse un loyer mensuel de 500 €.
Le 1er avril 2014, le bailleur peut-il forcer le paiement des sommes issues des révisions qui n’ont pas été demandées ?

Pour les sommes issues des révisions antérieures au 27 mars 2014

Au titre de la révision du 1er avril 2012

À cette date, le loyer peut être recalculé à hauteur de 510,53 €.
Le locataire a versé un loyer de 500 €.
Pour la période du 1er avril 2012 au 31 mars 2013, le bailleur est donc titulaire d’une créance de 10,53 € mensuel (sur la période : 10,53 x 12 = 126,36 €).

Le bailleur peut-il demander le recouvrement forcé de cette créance ?
Cette créance, née antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ALUR, est soumise au délai de prescription de 5 ans, à compter de la date de révision. Toutefois, la demande en justice devra être intentée avant la date butoir du 27 mars 2015.

Au titre de la révision du 1er avril 2013

À cette date, le loyer peut être recalculé à hauteur de 520,14 €.
Le locataire a versé un loyer de 500 €.
Pour la période du 1er avril 2013 au 31 mars 2014, le bailleur est donc titulaire d’une créance de 20,14 € mensuel (sur la période : 20,14 x 12 = 241,68 €).

Le bailleur peut-il demander le recouvrement forcé de cette créance ?
Cette créance née antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi ALUR est soumise au délai de prescription de 5 ans, à compter de la date de révision. Toutefois, la demande en justice devra être intentée avant la date butoir du 27 mars 2015.

Pour les sommes issues des révisions postérieures au 27 mars 2014

Au titre de la révision du 1er avril 2014

À cette date, le loyer peut être recalculé à hauteur de 523,75 €.
Ce loyer recalculé est exigible à compter du jour où le bailleur a exprimé sa demande.
Le bailleur dispose d’un délai d’un an à compter du 1er avril 2014 pour réclamer, éventuellement judiciairement, le paiement des différentiels issus de cette révision (23,75 € / mois) et dus à compter de la demande de révision formalisée par le bailleur.


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