| |
Appels de fonds / refonte de la recommandation n°8 de
la CRC (7.1.08)
Poursuivant la mise en conformité avec la loi SRU
du 13 décembre 2000 et le décret du 27 mai 2004 de ses anciennes
recommandations, la Commission relative à la copropriété
vient de mettre à jour celle relative aux appels de fonds. Parmi les nombreuses
précisions apportées sur les modalités de gestion des fonds
des copropriétés par les syndics, on retiendra qu'en cas d'impayés
de charges, il est recommandé au syndic d'adresser sans attendre au copropriétaire
débiteur une mise en demeure par lettre recommandée, seul acte susceptible
d'entraîner la déchéance du terme et de faire courir les intérêts
de retard. Pour les provisions hors budget prévisionnel, qui ne peuvent
concerner que les travaux et opérations exceptionnels, il est rappelé
que la date et le montant de chacune des provisions doivent être fixés
lors de chaque engagement de dépense selon un échéancier
précis tenant compte de la date de la signature du marché, de l'exécution
des travaux et de leur achèvement. La commission attire l'attention également
sur le respect de la notion de travaux urgents et rappelle qu'elle est interprétée
strictement. Il ne peut s'agir que de travaux immédiatement indispensables
pour faire cesser une atteinte à l'immeuble ou à sa destination.
Le syndic ne peut demander le paiement, après avis du conseil syndical,
que d'une provision du tiers du devis des travaux commandés, en vue de
l'ouverture du chantier. Il doit par ailleurs convoquer sans délai l'assemblée
générale, afin d'éviter de conserver la dépense à
sa charge. En ce qui concerne les avances constituant la réserve, il est
rappelé que lorsqu'elle est prévue au règlement de copropriété,
elle remplace l'ancienne avance de trésorerie permanente. Elle peut également
être instituée par l'assemblée générale à
la majorité de l'article 26. Dans tous les cas, elle ne peut être
supérieure au 1/6 du budget prévisionnel. Enfin, les appels de fonds
nécessités par la carence de certains copropriétaires peuvent
être décidées en assemblée générale à
la majorité de l'article 24. Lorsque ces sommes sont estimées définitivement
perdues par l'assemblée générale, elles constituent des créances
irrécouvrables et sont considérées comme des charges supportées,
au moins temporairement, par les autres copropriétaires.
Loi
Carrez
Dans un souci de protection des acquéreurs, le législateur
impose au vendeur d'un lot de copropriété de fournir la superficie
de la partie privative du lot vendu avec une grande précision, sous peine
de se voir assigner en réduction du prix devant les tribunaux (loi du 6.7.65
: art.46).
Dans de récentes décisions, les magistrats de la Cour
de cassation ont apporté quelques précisions quant aux lots à
prendre en compte pour le calcul de la superficie habitable, aux conditions à
réunir pour les acquéreurs désireux de se voir accorder une
réduction du prix de vente, ainsi qu'au montant précis de cette
réduction de prix en cas de vente en bloc de plusieurs lots de copropriété.
 Cave aménagée
(Cass. Civ. III : 5.12.07)
La loi Carrez indique que la superficie à
prendre en compte pour le mesurage du lot de copropriété vendu est
celle des planchers, des locaux clos et couverts après déduction
des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier,
gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Sont notamment exclus les caves,
garages, et emplacements de stationnement, ainsi que les lots ou fractions de
lots d'une hauteur inférieure à 1,80 m ou inférieurs à
8 m².
En l'espèce, la question s'est posée au sujet d'une
cave aménagée en pièce au sous-sol, suite à des travaux
de transformation autorisés. Les acquéreurs ont assigné le
vendeur en réduction du prix de vente estimant que la surface de cette
" cave " n'aurait pas dû être prise en compte pour le calcul
de la superficie si l'on s'en réfère au règlement de copropriété.
Tant les magistrats du fond que ceux de la Cour de cassation rejettent cette
argumentation estimant que le mesurage des lieux doit se rapporter exclusivement
à la destination physique des lieux, et ce même si le règlement
de copropriété comporte une mention différente.
En d'autres
termes, le règlement de copropriété ne peut servir de base
au calcul de la superficie des lots.
Erreur
de mesurage (Cass. Civ III : 5.12.07)
La Cour de cassation vient
confirmer une décision très remarquée rendue en 2006 au sujet
de l'action en réduction du prix de vente engagée par les acquéreurs
d'un lot de copropriété dont la surface prévue à l'acte
de vente était erronée.
En l'espèce, les acquéreurs
réclamaient une diminution du prix de vente auprès des vendeurs
en raison d'une erreur quant à la superficie réelle du lot. Les
magistrats du fond avaient alors rejeté la demande des acquéreurs
au motif qu'ils étaient mal fondés à reprocher au vendeur
une erreur de superficie dont ils avaient connaissance. En effet, les acquéreurs
étaient présents dans les lieux depuis 15 mois, et avaient pris
le soin d'informer le notaire de cette erreur.
La Cour de cassation a cassé
l'arrêt rappelant très fermement que la restitution du prix de vente
ne doit pas s'analyser comme un préjudice indemnisable, mais constitue
une sanction de l'erreur de mesurage réalisé à l'occasion
de la vente du lot de copropriété (cf. Cass. Civ III : 22.11.06).
Les
magistrats en concluent que la connaissance par l'acquéreur avant la vente
de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à
la diminution du prix, qui n'est pas subordonné à la preuve d'un
préjudice.
En d'autres termes, les acquéreurs n'ont ni à
apporter la preuve de leur bonne foi, ni à apporter la preuve d'un préjudice,
la simple erreur de mesurage ouvrant droit à une diminution du prix de
vente à leur profit.
Vente
en bloc de plusieurs lots (Cass. Civ III : 16.1.08)
Par cette décision,
la Cour de cassation apporte une précision importante en matière
de vente " en bloc " de plusieurs lots de copropriété,
quant au mode de calcul de la réduction du prix de vente accordée
à l'acquéreur lésé.
Elle se situe dans la continuité
de deux arrêts très remarqués rendus en 2007 : le premier
a intégré dans le champ d'application de la loi Carrez les ventes
d'un ensemble de lots de copropriété, et le second a instauré
la notion d'unité d'habitation à prendre en compte pour le calcul
de la superficie (cf. Cass. Civ III : 28.3.7 et 7.11.07).
En l'espèce,
les acquéreurs assignent le vendeur en diminution du prix de vente, estimant
que le lot correspondant au jardin et à la piscine n'aurait pas dû
être pris en compte. Les acquéreurs ont pu obtenir gain de cause
sur ce point.
Néanmoins, les magistrats du fond, pour apprécier
le montant de la réduction du prix de vente, ont appliqué le quantum
à restituer au regard du prix au m² par une règle proportionnelle.
Si 270 m² valent 335 387,84 €, les magistrats considèrent
que l'acquéreur aurait dû débourser pour une surface de 183,7
m² un prix total de 228 187,95 € (183,7 x 335 387,84 / 270).
En
rejetant cette méthode de calcul, la Cour de cassation nous éclaire
quant à la notion de " réduction correspondant à la
moindre mesure ". La réduction doit correspondre au prix fixé
globalement diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application
de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
En d'autres termes, les juges
considèrent que la détermination de la réduction à
appliquer doit s'appuyer sur la valeur réelle du lot exclu (jardin et piscine)
et non sur sa valeur mathématique telle qu'il en résulte par une
simple règle de trois.
Notons toutefois que la Haute Cour n'apporte
aucune précision quant à la méthode de calcul permettant
de déterminer la valeur précise des lots qui n'ont pas été
pris en compte pour le calcul de la surface habitable.
Il est donc permis de
penser qu'une mesure d'expertise sera nécessaire pour évaluer au
plus juste la valeur réelle de ces lots.
C'est d'ailleurs la raison
pour laquelle les magistrats de la Haute Cour ont pris soin de renvoyer l'examen
de cette affaire devant la Cour d'appel.
Droit
de jouissance exclusive d'une partie commune (Cass. Civ III : 16.1.08)
Un
droit de jouissance exclusive sur un jardin, partie commune n'est pas un droit
de propriété. Il ne rentre donc pas dans le champ d'application
de la loi Carrez.
Vente de la loge du concierge / majorité requise
(Cass. Civ III : 5.12.07)
La suppression du service de conciergerie
dans les immeubles donne quelquefois lieu à des litiges qui se focalisent
sur les modalités de vote en assemblée générale des
décisions visant à modifier le règlement de copropriété
afin de changer l'affectation du lot servant de loge. La décision de l'assemblée
générale de copropriété qui doit statuer sur la suppression
du poste de concierge peut, selon chaque cas, être prise à la double
majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ou à l'unanimité.
Il ne fait guère de doute que l'unanimité est requise, lorsque la
suppression du concierge remet en cause la destination de l'immeuble ou porte
atteinte à la jouissance des parties privatives. Sans revenir sur ce principe,
la Cour de cassation indique, dans cet arrêt, qu'il appartient au coproprié-
taire
qui conteste la décision visant à modifier le règlement de
copropriété, d'apporter la preuve que la suppression du service
de concierge porte atteinte à la destination de l'immeuble et aux modalités
de jouissance des parties privatives. Les juges du fond sont souverains pour apprécier
si, compte tenu des circonstances propres à chaque immeuble, il y a lieu
d'appliquer telle ou telle règle de majorité.
Travaux en rez-de-chaussée / charges relatives à
la conservation de l'immeuble (Cass. Civ III : 4.12.07)
Dans la mesure
où des travaux exécutés dans des locaux privatifs en rez-de-chaussée
d'un immeuble en copropriété sont nécessaires pour assurer
la stabilité et la sécurité de l'ensemble de l'immeuble,
les charges correspondantes doivent être supportées par l'ensemble
des copropriétaires.
| |