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Agent
immobilier
Aptitude professionnelle et transactions portant sur des
locaux à usage professionnel (décret du 15.4.08 : JO du 17.4.08)
La
notion d'aptitude professionnelle est modifiée (diplômes requis notamment).
En cas de changement dans l'identité du ou des représentants légaux
ou statutaires, une demande de modification doit être faite (une nouvelle
carte professionnelle sera délivrée). Désormais, cette demande
est également requise en cas
de changement dans l'identité du
garant ou de l'assureur de responsabilité civile.
Par
ailleurs, en cas de transaction sur des locaux à usage professionnel, il
est désormais permis au professionnel et dès lors que le mandant
agit dans le cadre de ses activités professionnels de se faire rémunérer
avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée
(loi ENL : art.99). Le mandat doit contenir une clause en ce sens.
Le décret
précise le contenu de cette clause, lorsqu'il est prévu une rémunération
de l'agent immobilier et de l'administrateur de biens avant la conclusion de l'opération.
Cette clause a pour objet les frais exposés par le mandataire et la commission
à laquelle il peut prétendre pour ses diligences préalables
à la conclusion de l'opération. Elle doit décrire les modalités
de calcul et de paiement des sommes dues au mandataire et doit être mentionnée
sur le mandat en caractères très apparents. Cette
évolution répond à une revendication ancienne des professionnels
qui faisaient valoir que l'interdiction de percevoir une rémunération
avant la réalisation complète de l'opération était
inadaptée lorsque celle-ci concernait des locaux à usage professionnel.
Mandat apparent (Cass. Civ
I : 31.1.08)
On sait qu'une personne peut se trouver engagée par
un mandataire apparent, c'est-à-dire quelqu'un qui n'avait pas reçu
d'elle un pouvoir de représentation, mais dont le comportement a pu de
façon légitime induire le tiers en erreur sur ce point. Dans le
domaine immobilier, le tiers peut être un locataire ou un acquéreur.
Dans
le domaine des transactions immobilières, la théorie de l'apparence
pouvait trouver à s'appliquer généralement non pas en cas
d'absence de mandat, mais en cas d'absence de clause autorisant expressément
l'agent immobilier à engager son mandant (le vendeur). En effet on rappellera
que le mandat donné à un agent immobilier, régi par les dispositions
d'ordre public de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d'application,
est un mandat d'entremise consistant à la fois en la recherche de clients
et la négociation ; il ne permet pas au professionnel de conclure le contrat
de vente au nom et pour le compte du vendeur, à moins qu'une clause du
mandat l'y autorise expressément.
Dans cet arrêt promis à
la publication dans son rapport annuel, la Cour de cassation exclut l'application
de la théorie de l'apparence pour les transactions immobilières
soumises à la loi Hoguet. Si l'agent immobilier signe un compromis de vente
avec un acquéreur, alors que le mandat ne contient pas la clause exigée
par la loi, l'acquéreur, qui se heurte au refus du vendeur de conclure
la vente ne pourra pas faire appel à la théorie du mandat apparent
pour " sauver " son opération.
Aussi afin de ne pas risquer
d'être déçus ultérieurement, on peut inviter les acquéreurs
qui se voient proposer la signature d'un compromis avec le seul agent immobilier
à bien vérifier le pouvoir de l'intermédiaire, lorsque celui-ci
se présente comme mandataire d'une partie. 
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