| |
PROCEDURE
D'EXPULSION
Jugement
d'adjudication (Cass. Civ. II : 10.10.03)
L'expulsion ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une
décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation
exécutoire et après signification d'un commandement
de quitter les lieux.
La Cour de cassation apporte deux précisions :
- La décision de justice doit avoir ordonné ou autorisé
l'expulsion, tel n'est pas le cas d'un jugement d'adjudication
qui n'a pas de caractère contentieux.
- Il n'entre pas dans les pouvoirs du juge de l'exécution
de délivrer un titre autorisant l'expulsion.
Expulsion de l'occupant sans titre du domaine privé (CE
: 10.10.03)
Le juge judiciaire est en principe seul compétent pour
connaître d'une demande en expulsion d'un occupant sans
titre du domaine privé.
Même si le contrat relatif à l'occupation de l'immeuble
relève du droit public, dès lors qu'il a cessé
de produire ses effets, le juge des référés
du tribunal administratif est incompétent pour connaître
d'une demande tendant à l'expulsion d'un occupant sans
titre du domaine privé.
Refus d'accorder le concours de la force publique (CE : 2.10.03)
Une ordonnance d'expulsion est prononcée par le TGI
en 1998 mais le propriétaire ne peut obtenir l'expulsion
en raison d'un refus du concours de la force publique.
Si le droit de propriété confère à
son titulaire la liberté de disposer du bien, le refus
de l'administration d'exécuter une décision d'expulsion
porte atteinte à cette liberté.
Les exigences de l'ordre public peuvent cependant justifier ce
refus : tel est le cas du risque de trouble à l'ordre public
qui résulterait de l'expulsion de plusieurs familles comportant
de nombreux enfants, en l'absence de solutions de relogement.
VENTE DE TERRAINS A BATIR PAR LES COLLECTIVITES
LOCALES / AIDE A L'ACCESSION
Prix différenciés
selon la catégorie de ménage (CAA Nantes : 30.6.00)
On sait que généralement la décision d'un
conseil municipal de créer un lotissement communal poursuit
un objectif d'intérêt général :
- soit organiser et proposer une offre foncière en cas
de carence de l'initiative privée, pour répondre
aux demandes de terrains de ménages désireux de
s'implanter sur une commune ;
- soit contribuer à attirer ou conserver telle ou telle
catégorie de population ou de ménages (notamment
jeunes ménages) en leur permettant d'accéder à
la propriété sur la commune.
Se pose alors la question de savoir si la poursuite de cet objectif
autorise la commune à pratiquer des prix de vente différents
selon que l'acquéreur appartient à telle ou telle
catégorie (jeune ménage ou non), ou acquiert le
lot en vue de construire une résidence principale ou secondaire.
La réponse à ces questions a des conséquences
importantes, soit dans les zones rurales confrontées à
un vieillissement et une diminution de leur population, soit dans
les zones à marché tendu où la pression foncière
tend à exclure toute possibilité d'accession pour
les jeunes ménages à revenus modestes. Sur le plan
juridique se posent deux questions :
- Cette différence de traitement, résultant des
prix différenciés selon les catégories d'acquéreurs,
porte-t-elle atteinte au principe d'égalité de traitement
des citoyens ?
- Porte-t-elle atteinte au principe selon lequel une collectivité
publique ne peut pas céder un élément de
son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur
à une personne poursuivant des fins d'intérêts
privés ?
La cour administrative d'appel de Nantes, a admis la possibilité
pour une commune de fixer :
- un prix pour les jeunes ménages projetant d'y édifier
leur résidence principale ;
- un prix plus élevé pour les autres acquéreurs
projetant d'y construire leur résidence principale ;
- un prix encore supérieur pour ceux projetant de construire
une résidence secondaire.
Pour admettre la légalité de la délibération
du conseil municipal, la cour administrative retient les arguments
suivants :
- il n'est pas contesté que la délibération
du conseil municipal avait pour finalité la revitalisation
de la commune par une augmentation et un rajeunissement de la
population sédentaire ;
- un tel objectif n'est pas étranger aux intérêts
généraux dont la commune a la charge ;
- la délibération n'a pas, eu égard aux objectifs
d'intérêt général poursuivis, porté
une atteinte au principe selon lequel une collectivité
publique ne peut pas céder un élément de
son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur
à une personne poursuivant des fins d'intérêt
privé, ni au principe d'égalité de traitement
des citoyens ; que ladite délibération ne méconnaît
ainsi aucun principe constitutionnel, ni aucun principe général
du droit.
Choix du cocontractant (CAA Nancy : 24.10.02)
L'aliénation de biens communaux peut être effectuée
soit de gré à gré, soit par voie d'adjudication.
Aucune disposition législative ou réglementaire
ne fait obligation à une commune de recourir à l'adjudication
préalablement à la cession d'un bien immobilier
de son domaine privé.
Généralement le maire dresse un cahier des charges
fixant les conditions de la vente. Si la vente peut être
réalisée à l'amiable sous réserve
de la décision du conseil municipal, le maire invite l'acquéreur
éventuel à souscrire une promesse d'achat aux conditions
du cahier des charges.
Le conseil municipal est ensuite saisi par le maire pour approuver
le cahier des charges et décider si la vente aura lieu
à l'amiable ou par adjudication.
Si la vente a lieu à l'amiable, l'acte qui la constate
est ensuite dressé par le maire dans la forme administrative,
ou par notaire.
Si l'aliénation d'un bien du domaine privé ne requiert
pas une mise en concurrence préalable, le maire est cependant
tenu d'informer le conseil municipal de l'ensemble des candidats
dont il a connaissance (TA Clermont Ferrand : 29.10.87).
Dans le même sens, la Cour administrative d'appel de Nancy,
chargée de vérifier que la commune n'a pas eu de
pratiques discriminantes, s'assure qu'aucun autre acquéreur
potentiel n'a manifesté sa volonté d'acheter le
bien.
Ainsi, lorsque plusieurs candidats sont en présence, il
n'est pas demandé au conseil municipal de procéder
à une adjudication mais tout du moins devra-t-il être
informé par le maire des différentes candidatures
et fixer les critères de choix de l'acquéreur de
façon objective, dans le respect du principe d'égalité
des citoyens.
LOTISSEMENT / RESERVATION DE LOTS (Question-réponse
ADIL 56)
Avant la délivrance
de l'autorisation de lotir
Aucune promesse
de vente ou de location ne peut être consentie avant l'arrêté
d'autorisation prévu par la réglementation en matière
de lotissement (Code de l'urbanisme : art. L. 316-3).
Toute publicité, sous quelque forme que ce soit, doit mentionner
de manière explicite que l'arrêté d'autorisation
a été ou non délivré.
Il découle de ce texte, qu'aucun engagement contractuel
ne peut être demandé à un éventuel
acquéreur de lot avant la délivrance de l'autorisation
de lotir.
En outre, aucun acompte ne peut être accepté avant
l'intervention de l'arrêté d'autorisation, sous peine
d'une amende de 30.000 euros.
Après la délivrance de l'autorisation de lotir
Quelles sont les conditions dans lesquelles une promesse unilatérale
de vente peut être conclue ?
A compter de la délivrance de l'autorisation de lotir,
le lotisseur peut consentir une promesse unilatérale de
vente indiquant la consistance du lot réservé, sa
délimitation, son prix et son délai de livraison
(art. L. 316-3-1 du Code de l'urbanisme).
Les conditions dans lesquelles le lotisseur peut consentir une
promesse unilatérale de vente entre l'arrêté
de l'autorisation de lotir et l'arrêté préfectoral
constatant la conformité du lotissement sont déterminées
par la loi SRU (Code de l'urbanisme : art. L. 316-3-1).
Dans l'attente du décret
d'application de cet article, les règles suivantes s'appliquent
:
- La nature du contrat
Entre l'arrêté d'autorisation de lotir et l'arrêté
de conformité, le seul contrat qu'il est possible de conclure
est la promesse unilatérale de vente.
Cette solution était déjà retenue sous le
régime antérieur (Code de l'urbanisme : art. L 316-3
et R 315-32).
Le nouvel article l'autorise expressément.
- Le droit de rétractation
Sous l'ancienne réglementation, une réponse ministérielle
excluait du bénéfice du droit de rétractation
les contrats de réservation de terrains vendus par les
lotisseurs. Cependant, un arrêt de la Cour d'appel de Versailles
a exigé son application (CA Versailles : 8.1.99).
Bien que l'article L. 316-3-1 ne soit pas encore entré
en vigueur, et malgré les opinions divergentes, on peut
penser au regard de la jurisprudence et de l'esprit de la loi
SRU, que le droit de rétractation s'applique aux promesses
unilatérales de ventes de lots dans un lotissement.
Le SNAL, Syndicat national des aménageurs lotisseurs, recommande
d'ores et déjà à ses adhérents d'en
tenir compte.
- L'indemnité d'immobilisation
Le montant de l'indemnité d'immobilisation ne doit pas
excéder un pourcentage du prix de vente. Dans l'attente
du décret venant fixer ce montant, il faut se référer
à la jurisprudence qui imposait aux lotisseurs de ne pas
demander une somme supérieure à 5 % du prix de vente
(il semblerait que ce soit également le chiffre retenu
par les pouvoirs publics).
Les fonds doivent être versés sur un compte bloqué.
Ils sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à
la conclusion du contrat de vente. La loi n'indique pas les modalités
de versement des fonds, un décret sera certainement nécessaire.
Toutefois, la similitude de la rédaction des textes (Code
de l'urbanisme : art. L. 316-3-1 / Code de la construction et
de l'habitation : art. L. 261-15) laisse penser qu'il y aura lieu
d'appliquer un régime similaire à celui des contrats
préliminaires en matière de vente d'immeuble à
construire (vente en état futur d'achèvement ou
vente d'immeuble à terme).
|
|