PRELEVEMENTS SOCIAUX / CONTRIBUTION ADDITIONNELLE (loi du 30.6.04 : JO du 1.7.04)
AUGMENTATION DE LA CSG (loi du 13.8.04 : JO du 17.8.04)
DOM / REDUCTION D'IMPOT / LOCATIF INTERMEDIAIRE / ACTUALISATION DES BAREMES (instruction du 8.7.04 : BOI 5B-12-04)
DOM / LOGEMENTS EVOLUTIFS SOCIAUX / TVA A TAUX REDUIT (instruction fiscale du 5.8.04 : BOI 8 A-4-04)
CALCUL / PLUS VALUES / TRAVAUX DE RENOVATION (Rép. Min. : JO AN 21.9.04)
REVENU FONCIER / DEDUCTION FORFAITAIRE / TRAVAUX DE CONSTRUCTION / TRAVAUX D'AMELIORATION (Rép. Min. : JO AN : 21.9.04)

PRELEVEMENTS SOCIAUX / CONTRIBUTION ADDITIONNELLE (loi du 30.6.04 : JO du 1.7.04)

Il est instauré une contribution de 0,3 % additionnelle au prélèvement social de 2 %. Elle s'applique aux revenus du patrimoine et produits de placements assujettis à la CSG. Les revenus fonciers, ainsi que les plus-values immobilières imposées entre les mains de personnes physiques, sont donc soumis à cette nouvelle contribution.
Elle s'applique aux revenus des années 2003 et suivantes. Toutefois, pour l'imposition des revenus 2003, son taux a été ramené à 0,15 %.

AUGMENTATION DE LA CSG (loi du 13.8.04 : JO du 17.8.04)

Le taux de la contribution sociale généralisée (CSG) sur les revenus du patrimoine est porté à 8,2 %, soit une augmentation de 0,7 %. Ce taux s'appliquera aux revenus des années 2004 et suivantes.

Pour les plus-values immobilières, le taux s'appliquera aux cessions intervenues à partir du 1er janvier 2005.

Par ailleurs, les plus-values immobilières sont désormais soumises à la CSG, à la CRDS, au prélèvement social de 2 % et à sa contribution additionnelle, en tant que produits de placement et non plus en tant que revenus du patrimoine.

A compter du 1er janvier 2005, le taux global des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et les produits de placements sera de 11 %.

DOM / REDUCTION D'IMPOT / LOCATIF INTERMEDIAIRE / ACTUALISATION DES BAREMES (instruction du 8.7.04 : BOI 5B-12-04)

Les personnes physiques qui réalisent certains investissements dans le secteur locatif intermédiaire dans les DOM, entre le 23 juillet 2003 et le 31 décembre 2017, peuvent bénéficier d'une réduction d'impôts.

Le taux de la réduction d'impôt est de 50 %, majoré de 10 % lorsque le logement est situé en zone urbaine sensible et de 4 % lorsque le logement est pourvu d'un équipement utilisant une énergie renouvelable.

La base de la réduction est plafonnée pour tous les investissements à un montant fixé par mètre carré de surface habitable, réévalué chaque année. Pour 2004, le plafond est fixé à :
- 1.778 € hors taxe en Nouvelle Calédonie,
- 1.761 € hors taxe en Polynésie Française,
- 1.796 € hors taxe pour les autres DOM.

Le bénéfice de la réduction d'impôt est soumis au respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Pour les baux conclus en 2004 avec un nouveau locataire ou faisant l'objet d'un renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder 129 €.

Pour les baux conclus en 2004, l'instruction rappelle les plafonds annuels de ressources du locataire à ne pas dépasser, tels que fixés par le décret du 10 juin 2004 (JO du 12.6.04).

Les ressources du locataire s'entendent des revenus nets de frais professionnels qui figurent sur l'avis d'imposition au titre des revenus de l'année 2003 ou à défaut de l'année antérieure.

DOM / LOGEMENTS EVOLUTIFS SOCIAUX / TVA A TAUX REDUIT (instruction fiscale du 5.8.04 : BOI 8 A-4-04)

La loi pour l'outre-mer du 31 juillet 2003 a étendu l'application du taux réduit de TVA de 2,10 % aux travaux de construction de logements évolutifs sociaux (LES) construits en secteurs diffus ou acquis en secteur groupés par des accédants à faibles revenus.

La présente instruction détaille le champ d'application de cette nouvelle mesure.
Elle précise que le taux réduit de TVA ne peut s'appliquer à la réalisation de logements d'insertion par les accédants à la propriété avec l'assistance d'un maître d'ouvrage, dénommés LES auto-construction, pas
plus qu'aux opérations d'acquisition-amélioration de logements à vocation très sociale et à l'amélioration des logements dans les DOM.

Il est ensuite confirmé que, dans le cadre des LES en secteur groupé, ce sont les contrats de vente conclus avec l'accédant qui bénéficient du taux réduit de TVA, dès l'instant que l'opération se trouve dans le champ de la TVA immobilière.

Enfin, l'instruction énumère une liste de prestations afférentes à l'opération de construction mais qui ne peuvent bénéficier de l'avantage fiscal :
- les prestations d'études considérées isolément, c'est-à-dire lorsqu'elles ne sont pas suivies d'une mission de maîtrise d'œuvre,
- les prestations d'ingénierie financière (exemple : montage de dossiers),
- les travaux réalisés en sous-traitance facturés à l'entrepreneur principal,
- les prestations de délégation de maîtrise d'ouvrage portant principalement sur le suivi administratif et financier de l'opération.

CALCUL / PLUS VALUES / TRAVAUX DE RENOVATION (Rép. Min. : JO AN 21.9.04)

Les dépenses qui ont le caractère de réparations locatives au sens de la législation sur les rapports locatifs ne peuvent venir en majoration du prix d'acquisition pour la détermination de la plus-value immobilière imposable réalisée par un particulier.

Cette exclusion s'applique aux immeubles non loués comme aux immeubles loués.

Les travaux ayant le caractère de réparations locatives sont, d'une part, ceux qui sont à la charge du locataire en application du décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives et, d'autre part, les réparations qui, bien qu'étant effectuées par le propriétaire, seraient récupérables par ce dernier sur le locataire en application du décret du 26 août 1987 (qui prévoit une liste limitative de dépenses). En pratique, cette disposition exclut la prise en compte des dépenses de peintures, papiers peints, tentures, moquettes, rideaux, menues réparations qui sont normalement à la charge du locataire et non du propriétaire, sauf toutefois lorsque ces dépenses sont consécutives à des travaux de construction, reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, puisqu'elles doivent alors être regardées comme indissociables de ces dernières. Elles peuvent par la suite, sous certaines conditions, être prises en compte pour la détermination de la plus-value imposable. Ces précisions sont également applicables pour la détermination des plus-values immobilières réalisées à compter du 1er janvier 2004.

REVENU FONCIER / DEDUCTION FORFAITAIRE / TRAVAUX DE CONSTRUCTION / TRAVAUX D'AMELIORATION (Rép. Min. : JO AN : 21.9.04)

Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement s'entendent notamment de ceux qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants. Ces dépenses, quant à elles, sont des dépenses d'investissement qui font l'objet d'un amortissement couvert par la déduction forfaitaire calculée sur le montant brut des loyers, dont le taux de droit commun est fixé à 14 %. Les dépenses d'amélioration ont pour objet d'apporter à un local d'habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de l'immeuble. Ces dépenses, ainsi que les dépenses de réparation et d'entretien, sont déductibles des revenus fonciers.

Toutefois, il est de jurisprudence constante que les travaux d'amélioration n'ouvrent pas droit à déduction lorsqu'ils sont effectués, non en vue d'améliorer des locaux existants, mais à l'occasion de travaux de construction, reconstruction et d'agrandissement dont ils sont indissociables et auxquels ils doivent être assimilés. Cela étant, lorsque sur un même immeuble sont entrepris des travaux qui, les uns ont le caractère de reconstruction ou d'agrandissement, les autres ont pour objet d'entretenir, réparer ou améliorer le reste de l'immeuble, seules les dépenses afférentes à ces derniers sont déductibles, sous réserve qu'elles puissent être distinguées de celles qui se rapportent aux locaux créés par voie de reconstruction ou d'agrandissement.