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Instruction du 6.10.09 : BOI 5 D-3-09 du 14.10.09
La loi de finances pour 2009 du 27 décembre 2008 (JO du 28.12.08) et la loi MLLE du 25 mars 2009 (JO du 27.3.09) ont aménagé le régime des dispositifs d’investissement locatif « Robien recentré » et « Borloo neuf » sur plusieurs points.
Cette instruction commente ces modifications récentes. Elle apporte par ailleurs une mesure d’assouplissement au délai de mise en location des logements.
Suppression des dispositifs « Robien recentré » et « Borloo neuf »
Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2010, il ne sera plus possible de bénéficier des dispositifs « Robien recentré » et « Borloo neuf ».
L’instruction rappelle que la date de réalisation de l’investissement s’entend de la date d’acquisition (c’est-à-dire de la signature de l’acte authentique) en cas d’acquisition d’un logement, ou de la date de déclaration d’ouverture de chantier en cas de construction d’un logement ou d’acquisition suivie de travaux de réhabilitation.
Pour l’acquisition d’un logement ayant fait l’objet d’une promesse d’achat ou d’une promesse synallagmatique avant le 1er janvier 2010, mais dont la signature de l’acte authentique intervient après, il est possible de bénéficier des régimes « Robien recentré » et « Borloo neuf ».
En revanche, l’avantage fiscal ne peut pas être accordé aux investissements ayant donné lieu à de simples contrats de réservation, ou ayant fait l’objet d’une promesse unilatérale de vente, avant le 1er janvier 2010, et pour lesquels la date de signature de l’acte authentique intervient après.
Respect de l’éco-conditionnalité
Les logements mis en location dans le cadre des dispositifs « Robien recentré » et « Borloo neuf » doivent respecter les normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique.
Le contribuable devra justifier du respect de cette condition selon des modalités définies par décret, mais cette obligation ne s’appliquera qu’aux logements faisant l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter de l’entrée en vigueur de ce décret.
Ce décret n’étant pas encore paru, l’instruction précise qu’en pratique, cette condition ne devrait concerner qu’un nombre limité d’opérations, dès lors que les dispositifs « Robien recentré » et « Borloo neuf » prennent fin à la fin de l’année 2009.
Révision du zonage
Les dispositifs « Robien recentré » et « Borloo neuf » ne s’appliquent qu’aux logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (zones A et B), ce qui exclut les investissements réalisés en zone C (loi « MLLE » : art. 48).
Toutefois, cette exclusion n’est effective que pour les acquisitions et constructions de logements ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire à compter 4 mai 2009 (arrêté du 29.4.09 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement : JO du 3.5.09).
En pratique, du fait de la suppression des dispositifs à compter du 1er janvier 2010, ce nouveau zonage ne devrait s’appliquer que pour un nombre limité d’opérations.
Délai de mise en location des logements
L’instruction apporte une mesure d'assouplissement concernant le délai de mise en location des logements. En principe, le bailleur doit prendre l’engagement de louer le logement nu, pendant une durée de 9 ans minimum, la location devant prendre effet dans les 12 mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. A défaut, les déductions pratiquées au titre de l’amortissement sont remises en cause.
Toutefois, il est admis que le bailleur puisse bénéficier d’une partie de l’avantage fiscal lorsque la mise en location intervient après douze mois. Il faut néanmoins qu’il justifie avoir accompli les diligences nécessaires en vue de mettre le bien en location, et que le logement n’est jamais été habité ou utilisé depuis son achèvement.
Le point de départ de la période d’amortissement n’est pourtant pas modifié (premier jour du mois de l’acquisition ou de l’achèvement du logement), alors que le propriétaire ne peut bénéficier de l’avantage fiscal qu’à compter de la date de mise en location effective du logement.
L’instruction donne un exemple : un contribuable acquiert un logement neuf le 1er novembre 2009 et opte pour le régime « Robien recentré », mais ne parvient à le louer que le 31 octobre 2011 (soit deux ans après son acquisition).
La période d’amortissement a commencé à courir le 1er novembre 2009 et se poursuit jusqu’au 31 octobre 2018.
Le contribuable bénéficie néanmoins de l’avantage fiscal au titre de l’amortissement du 1er novembre 2011 au 31 octobre 2018 (les deux premières années d’amortissement pendant lesquelles le logement n’était pas loué sont perdues).
En contrepartie, il doit s’engager à louer le logement pendant neuf ans, soit du 1er novembre 2011 au 31 octobre 2020, sachant qu’il ne bénéficiera d’aucun avantage fiscal au titre de l’amortissement du 1er novembre 2018 au 31 octobre 2020.
