ANIL / Agence Nationale pour l'Information sur le Logement

N°2006-26 / A jour au 29 avril 2011

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Confirmant les constats réalisés par les magistrats, la jurisprudence disponible montre qu'assez peu d'affaires semblent introduites par les locataires en raison de la non décence du logement. Le plus souvent, les locataires tentent de se faire justice eux-mêmes en interrompant le paiement des loyers.

Le locataire est tenu de payer son loyer aux termes convenus

Il ne peut se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus (Cass. Civ.III : 22.2.94).
Cette position est confirmée par un arrêt de la Cour d'appel de Douai en ces termes : "si des dommages et intérêts peuvent être alloués au preneur en réparation du trouble de jouissance résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et en bon état de réparation, en revanche le preneur ne saurait invoquer l'exception d'inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance pour être exonéré de son obligation de paiement du loyer en l'absence d'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués, le paiement du loyer étant fondé sur la mise à disposition du logement et non sur sa jouissance" (CA Douai : 3.6.04) et par  la Cour d’appel de Toulouse qui a jugé que "le locataire qui a joui de l’appartement loué jusqu’à son départ volontaire n’est pas fondé, pour justifier un défaut de paiement des loyers, à invoquer une exception d’inexécution à l’encontre de son bailleur dès lors qu’il ne justifie pas s’être trouvé dans l’impossibilité totale d’occuper les lieux".

Le défaut de paiement des loyers caractérisé constitue une faute suffisamment grave pour prononcer le résiliation du bail (CA Toulouse : 15.11.05 / CA Lyon : 5.12.06 / CA Montpellier : 24.5.07).

Aucune compensation n'est possible entre une créance éventuelle de travaux et une dette de loyers, sauf autorisation du bailleur ou du juge (la compensation suppose deux dettes de même nature ; or la dette de travaux n'est ni certaine, ni liquide).

L’exception d’inexécution liée au caractère inhabitable des lieux est susceptible d’exonérer le locataire  du paiement des loyers  

Le juge l’admet lorsque le locataire, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués ou lorsqu’il qualifie les lieux d’inhabitables :

• le logement est "insalubre" en raison d'une humidité importante qui a conduit le locataire à quitter le logement (CA Nîmes : 3.5.01 / CA Montpellier : 14.6.99) ;
• le bailleur a manqué gravement à son obligation de délivrer un logement décent en louant un appartement dépourvu de chauffage et d’eau chaude et dont le dispositif de ventilation de la cuisine n’est pas conforme à la réglementation applicable (CA Aix en Provence : 23.10.09) ;
• la maison est effectivement inhabitable, selon le rapport d’expertise (habitation très humide et vétuste, installation électrique extrêmement dangereuse, risque d’incendie et d’électrocution, insuffisance de chauffage…) (CA Lyon : 5.12.06).
• L’inabitabilité du logement vaut absence de délivrance du bien (CA Versailles : 10.11.10).

L'exception d'inexécution  semble être analysée de manière constante

• La locataire a été dispensé de payer le loyer jusqu’à complète exécution des travaux de mise aux normes du logement dans une espèce où l’état de quasi taudis constaté était dû au défaut d’entretien et à la saleté de l’occupante. (CA Rouen : 4.9.07).

• La locataire ne peut opposer à ses bailleurs l’exception d’inexécution dans la mesure où elle n’établissait pas en quoi les désordres dont elle se plaignait  l’aient placée  dans une impossibilité totale d’utiliser le bien (CA Paris : 25.2.10). Toutefois, en l’espèce un rapport de la DDASS avait relevé la non décence du bien. Donc, si l’on veut justifier l’exception d’inexécution, il convient de montrer que la non décence empêche totalement le locataire d'utiliser le bien.

• Le locataire est  bien fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution en ne payant pas les loyers  dès lors qu’un rapport d’huissier constate l’insalubrité du logement et le non respect des normes décence.  Le juge lui accorde  2000 euros de dommages et intérêts au titre de la réparation du préjudice subi du fait de l’insalubrité des lieux (CA Fort de France : 26.2.10).

• "Ayant relevé que l’état des lieux initial, les photographies, le rapport d’expertise et les attestations produits aux débats révélaient que l’immeuble donné en location se trouvait dans un état de délabrement avéré, qu’il était insalubre et impropre à sa destination, le juge de proximité … la Cour a exactement déduit que la bailleresse, tenue de délivrer un logement décent, n’avait pas respecté cette obligation découlant du contrat et que, ne pouvant prétendre au paiement d’un loyer qui ne serait pas causé ni opposer au locataire une compensation, sa créance n’étant ni certaine ni exigible, Madame X était tenue de restituer le dépôt de garantie" (Cass. Civ. III : 28.4.09). Le bailleur qui loue un quasi taudis ne peut donc  contester devoir restituer le dépôt de garantie au motif que le locataire avait cessé de payer son loyer. Son pourvoi contre le jugement du tribunal de proximité l’ayant condamné à rembourser la caution versée par le locataire est rejeté.

Hormis cette dérogation, le bailleur obtient fort logiquement la résiliation du bail pour impayés de loyers, même si, en défense, le locataire tente de justifier la suspension des loyers par la non décence du logement

Un commandement de payer pour défaut de payer une majoration de loyer prévue au contrat en contrepartie de travaux réalisés par le bailleur a été déclaré valide même si le locataire, prétendait  que les travaux n'avaient pas été réalisés conformément aux règles de l'art, que le logement n'était pas décent car l'électricité n'était pas conforme aux normes et que le bailleur  ne justifiait pas avoir réalisé la procédure prévue par la loi (loi du 6.7.89 : art. 20 / demande préalable de la mise en conformité au bailleur et saisine du juge afin qu'il détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution) (CA Dijon : 13.2.04).

L'abstention du locataire à payer les loyers et charges pendant trois ans entraîne la résiliation du bail. Mais, compte tenu du mauvais état du logement et des manquements du bailleur, la Cour a accordé au locataire des dommages et intérêts. En l'espèce, le logement présentait les caractéristiques suivantes : présence d'étais au sous-sol et au rez-de-chaussée, murs gorgés d'humidité, installation sanitaire non conforme aux normes, absence de moyen de ventilation et de chauffage permanents. Cette affaire est curieuse, car alors que le logement était frappé d'un arrêté de péril ordinaire, puis d'un arrêté de péril imminent, la suspension du loyer à compter de la notification de l'arrêté de péril ne semble pas avoir été explicitement plaidée (CA Paris : 14.10.04).

Le caractère non décent d’un logement, attesté par le bureau d’hygiène et sur le fondement du RSD, n’empêche pas la cour de conclure à l’expulsion pour impayés de loyers car "il n’en résulte pas pour autant que le logement soit inhabitable, seule circonstance susceptible d’exonérer le locataire de son obligation de paiement des loyers" (CA Paris : 19.6.07).

La Cour d’appel d’Orléans a considéré, suite à expertise, que si le logement ne répondait pas aux caractéristiques de décence (évacuation déficiente des toilettes, mur extérieur humide, garde-corps d’une hauteur insuffisante, ventilations non conformes, entres autres), ces désordres n’entrainaient pas de privation de jouissance mais un simple inconfort. Le non paiement des loyers conduit donc le juge à résilier le bail. (CA Orléans : 26.5.08).

Eu égard aux manquements, d’une part, du locataire à son obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus et, d’autre part, du bailleur à son obligation d’entretien normal des lieux, le locataire ayant été privé d’eau chaude et de chauffage du fait d’une chaudière défectueuse, le juge a pu  prononcer la résiliation du bail aux torts de deux parties (CA Toulouse : 5.2.02).

"Attendu … que la bailleresse s’obligeait à mettre le logement en conformité avec la législation en vigueur dans les meilleurs délais, le locataire, …, ne justifiait pas avoir mis cette dernière en demeure de remédier aux désordres qu’il dénonçait, la Cour d’appel, sans inverser la charge de la preuve, a souverainement retenu que le locataire n’établissait pas que la bailleresse avait manqué à l’obligation de délivrance et qu’en conséquence, sa demande d’une réfaction de loyer était mal fondée" (Cass.civ.III : 08.7.09). Ainsi, le non paiement du loyer par le locataire, même justifié par la non réalisation des travaux que le propriétaire s’était engagé à réaliser, peut entraîner la résiliation du bail, si le locataire  ne s’est nullement manifesté auprès du bailleur et n’a pas procédé à une mise en demeure.

Le locataire est déchargé du respect d'un préavis s'il rapporte la preuve de désordres graves affectant son logement

La Cour de cassation confirme cette nouvelle orientation : sur le fondement d’un manquement grave du bailleur à ses obligations, le locataire peut être dispensé de son préavis : ainsi le locataire n’est pas redevable d’un préavis dès lors qu’il quitte son logement en raison d’une coupure de l’alimentation en eau qui s’est prolongée sur plusieurs mois , alors que le bailleur s’était engagé à rétablir l’alimentation en eau par décision de justice du mois de mai (Cass. Civ.III :2.5.07).

Cette position est reprise par les juges du fond : le locataire est dispensé de respecter un préavis de départ de trois mois en cas de logement insalubre. En l’espèce, le logement a été rendu inhabitable par la faute du bailleur, qui a décidé de cesser l'approvisionnement en fioul et de débrancher les câbles d’alimentation électrique de la maison, en raison du non paiement des charges par le locataire (CA Chambéry : 23.1.07).

A la suite d’une visite de la DASS ayant permis de relever de nombreuses infractions entraînant un relogement des locataires en HLM, les premiers juges ont à bon droit, considéré que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrer un logement décent. Le logement a, semble-t-il, fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité avec interdiction d’habiter et de louer. La cause de l'insalubrité du logement consistait notamment dans l'absence de fenêtre dans l'une des chambres, l'existence d'infiltrations d'eau parasite, l'installation électrique dangereuse et le défaut de fonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée occasionnant une importante humidité et une aération limitée. Compte tenu de ces circonstances, le bailleur ne peut prétendre au préavis de trois mois en application de la loi du 6.7.89 (art.15-1 al.2) (CA Rennes : 18.5.06).

Les locataires sont en droit de quitter les locaux loués sans avoir à respecter le délai de préavis de trois mois, dès lors que l'insalubrité du logement a été constatée par un expert et par les services de la police municipale, qui ont relevé l'urgence des travaux de remise en état. En l’espèce, malgré les nombreuses réclamations en ce sens, le bailleur est resté passif. De plus, le couple de locataires fournit un certificat médical, selon lequel l'état de santé de la femme est affecté par l'insalubrité des lieux. Les locataires ayant payé leur loyer jusqu'à leur départ, ils sont en droit de demander restitution du dépôt de garantie (CA Metz : 8.9.05).

Aucun préavis n’était dû lorsque l’inhabitabilité des lieux loués avait été établie. En l’espèce, les toilettes étaient hors d’état de fonctionnement et le receveur de douche était souillé par le refoulement (CA Paris : 3.5.01).