ANIL / Agence Nationale pour l'Information sur le Logement

Présence de nuisibles dans le logement

Il faut rapporter la preuve de leur présence en nombre dans le logement.
Les factures de l'achat de nombreuses tapettes et "le constat de l'huissier qui au bout de deux soirées d'attente n'a assisté qu'à la circulation d'une unique souris " ne peuvent suffire à faire la preuve de l'existence d'une importante colonie d'autant "qu'il n'est pas attesté que la présence de rongeurs dans l'appartement loué par les époux X ait excédé celle, courante et occasionnelle dans les vieux immeubles de la capitale, susceptible d'être anéantie par la présence d'un chat, fut-il d'emprunt"…(CA Paris : 27.10.05).

Lorsque la preuve de la présence des rongeurs est rapportée, le juge considère le logement comme inhabitable et sanctionne le bailleur qui a manqué à son obligation de délivrance par la résiliation du contrat à ses torts (CA Colmar : 27.6.05) : le fait que l'état des lieux d'entrée mentionne un bon état général de la maison est inopérant, au regard des attestations précises et concordantes et du constat d'huissier. Le départ du locataire quelques jours après avoir emménagé et le non respect du préavis sont justifiés. Le bailleur ne peut demander le paiement du loyer et ce dernier doit rembourser au preneur les frais engagés pour le déménagement et l'installation dans les lieux.
Un logement infesté de cafards ne peut être décent et permettre la jouissance paisible du logement par ses locataires. le bailleur doit être condamné à verser à ceux-ci des dommages et intérêts pour l’insuffisance de traitement de la présence de blattes dont il était parfaitement informé (CA Colmar : 8.1.07).

Présence de produits toxiques dans l’air

Un logement avait été rénové avant la conclusion du bail et l’entrepreneur avait utilisé des produits toxiques. Or, 3 mois après l’entrée dans les lieux des locataires, il a été relevé la présence excessive de pentaméthylheptane (à un taux de 30 à 1 700 fois supérieur aux taux admissible), composé organique volatile qui s’absorbe par inhalation. Le juge en a conclut que le logement était impropre à l’habitation, a prononcé la résolution du bail aux torts exclusifs du bailleur et a condamné celui-ci au remboursement des loyers perçus ainsi qu’au versement de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et moral de la locataire enceinte (CA Paris : 8.10.09).

Origine des désordres

Les locataires ne doivent pas être à l’origine des désordres.
Si le logement présente les inconvénients d’un immeuble ancien et mal isolé, dépourvu de ventilation mécanique contrôlée, les locataires qui avaient systématiquement obturé les dispositifs d’aération existants et n’avaient ni aéré ni chauffé de manière régulière le logement avaient favorisé ainsi des phénomènes de confinement et d’humidité. Ayant failli à leurs obligations locatives et ayant contribué pour partie à leur préjudice, ils doivent être déboutés de leur demande tendant à voir prononcée la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur et condamnés à indemniser le propriétaire au titre des charges locatives, le logement ayant été rendu dans un état de saleté avancé tandis que l’état d’entrée dans les lieux révélait un bon état d’entretien(CA Rouen :  21.2.06).

Des preneurs ont été déboutés de leur demande en indemnisation pour manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent  en raison de l’état déplorable du logement, constaté par la DASS lors de la restitution, résultant, pour partie, de la vétusté mais surtout du manque flagrant d’entretien par ceux-ci et de l’absence totale de réparations locatives (CA Amiens : 9.10.07).

Peu importe que les locataires aient eu connaissance des désordres à leur entrée dans les lieux

"Le fait que le preneur avait accepté le logement en l'état ne déchargeait pas le bailleur de son obligation de délivrance". La Cour d’appel de Montpellier avait estimé que les preneurs ne pouvaient reprocher au propriétaire l’état du logement dans la mesure où ils étaient entrés en connaissance de cause dans les lieux (ils avaient listé les désordres lors de l’état des lieux d’entrée) (Cass. Civ.III : 2.2.10).

Si, en vertu de l’article 1724 du Code civil, le locataire doit supporter la réalisation de travaux dans son logement, encore faut-il, compte tenu de l’importance de ceux-ci, que soient déterminés exactement la nature des travaux, leur durée, et la réduction des loyers qui en découle.
Dans le cas contraire, il y a lieu de rejeter la demande d’injonction de quitter les lieux formée en référés par le bailleur, le juge devant, en outre, pouvoir vérifier la nécessité des travaux envisagés (TI Paris 3ème : 9.7.09).

Application des normes de décence à certains statuts locatifs particuliers

Locations en "hôtel meublé" ou locations de meublé

Si la loi du 6 juillet 1989 (art.2 et 6) prévoit explicitement que les locations meublées en résidence principale doivent répondre aux caractéristiques de  la décence, la question de  l’application de ces prescriptions au cas des locations en hôtel meublé est délicate.

• Les caractéristiques de la location meublée selon le juge

La qualification de location meublée a été écartée compte tenu du fait que la "liste ne visait que des éléments d’équipement accessoires (chaises, tables, matelas) sans faire référence à des éléments d’équipements essentiels tels que le réfrigérateur, des plaques chauffantes ou une gazinière permettant aux locataires d’avoir une jouissance normale des locaux" (Cass. civ.III : 9.2.05).

En l’absence des éléments essentiels à la vie domestique tels que des appareils et ustensiles de cuisine, la location ne peut être qualifiée de meublé (CA Paris : 19.6.08), ce régime, aux termes mêmes de la formule, impliquant l’existence de meubles de nature et quantité suffisantes dont les "éléments essentiels permettant d’assurer le couchage, le rangement et la prise de repas", pour assurer la jouissance normale des lieux (CA Paris :  29.1.09).

• Application des normes décence

Les normes décence sont applicables aux chambres d’hôtel dès lors qu’elles constituent la résidence principale de l’occupant.

L’hôtelier doit également respecter les normes minimales prévues au règlement sanitaire départemental ainsi que des règles de sécurité.

Si, a priori, un hôtel, même qualifié de meublé, n’est pas un immeuble de logements mais un établissement commercial dont les occupants sont d’abord des clients, il n’est pas tenu de se soumettre aux normes de décence. Cependant, dès lors que les occupants qui y établissent leur résidence principale, ils bénéficient du régime de protection des logements meublés (CCH : art. L.632-3 et suivants) et doivent disposer de chambres répondant aux normes décence.

Analyse confirmée par les juges du fond, les caractéristiques de la décence s’appliquent aux chambres d’hôtels meublés dès lors que  les occupants y résident  bien à titre principal (TI Paris 20ème : 29.02.08, confirmé par CA Paris : 17.09.08).

• Avec certains assouplissements techniques

"S’agissant d’une chambre meublée, le décret du 30 janvier 2002 n’exige pas que le logement soit équipé d’une kitchenette, d’un WC intérieur et d’une douche. Le logement doit être considéré comme décent dès lors qu’il existe un WC extérieur situé dans le couloir, donc facilement accessible, un lavabo et un coin permettant l’installation d’un réchaud" (CA Paris : 15.3.07).
Concernant les sanitaires, cette décision est conforme au décret puisque celui-ci indique que "l'installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible."

Concernant le coin cuisine, la Cour d’appel retient une interprétation souple du décret puisqu’elle considère "qu’un coin permettant l’installation d’un réchaud" suffit à remplir les normes de conformité alors que le texte réglementaire prévoit que "le coin cuisine doit être aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et munie d’une évacuation des eaux usées".

L’absence d’appareil de cuisson peut contribuer à qualifier la chambre meublée de non décente (TI Lorient : 20.5.10).

Décence d’un logement compris dans un bail commercial

Une société donne à bail commercial des locaux comprenant des pièces à usage commercial, des cuisines, WC et chambres. Le locataire a son  logement principal dans une partie des lieux loués.
L’obligation du bailleur de délivrer un logement décent s’applique lorsque le contrat de location porte à la fois sur des locaux commerciaux et sur des locaux à usage d’habitation principal (Cass. Civ.III : 14.10.09).

Le bailleur d’un local à usage mixte d’habitation et de commerce n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent au sens de l’article 1719, alinéa 1er, du code civil dès lors que le logement ne satisfait plus, en raison de sa vétusté, aux normes minimales de confort et d’habitabilité. "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent" (Cass. Civ III : 4.5.10).

Cet arrêt n’est pas sans incidence : alors que l’article 1719 alinéa 1er ajouté par la loi SRU était considéré jusqu’alors comme étant supplétif de volonté, la Cour de cassation affirme qu’il est d’ordre public. Ainsi, dès lors qu’un logement est donné en location à titre d’habitation principale à l’occasion d’un bail commercial, il doit être décent.

Application des normes de décence selon la configuration des lieux

Décence d’un logement constitué d’une seule pièce

Le bailleur a manqué à ses obligations de délivrer un logement décent et d’entretenir le logement pour son habitation dans une affaire où la location portait sur une chambre avec les sanitaires dans les communs. Deux constats d’huissier et un rapport d’inspection des services sanitaires relevaient que la surface de la chambre était de 8,71m², soit une surface inférieure au minimum de 9m² exigée par la réglementation sanitaire départementale, que la ventilation était insuffisante et le logement fortement dégradé de même que les sanitaires (moisissures) (CA Versailles : 13.10.09).

Le propriétaire a manqué à son obligation de délivrer un logement dans une espèce où les deux chambres louées, d’une superficie de 13 m² et de 9 m² en loi Carrez, étaient dépourvues de point d’eau, avaient une installation électrique non conforme et dont les toilettes communes à l’étage étaient dégradées. Pour prononcer une réduction de loyer, le juge a pris en compte le fait que depuis 2006 l’ascenseur était hors d’usage alors que le logement, au 6ème étage était loué par un homme âgé de 64 ans ayant des problèmes de santé (CA Paris : 15.1.09).

Décence des logements insalubres ou dangereux

Le décret du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques de la décence précise que le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent. Et, avant même que de telles mesures soient prises par les autorités administratives, les tribunaux peuvent constater la non-décence des logements et condamner le bailleur à l'exécution des travaux ou / et au paiement de dommages et intérêts. Le juge  doit transmettre aux représentants de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le bien loué ne satisfait pas aux normes légales (loi du 25.3.09 : art.87).

"L'arrêté d'interdiction d'habiter pour insalubrité justifie à lui seul la demande des locataires de dommages et intérêt pour trouble de jouissance" (CA Colmar : 14.12.05).

La difficulté de rapporter la preuve de la non décence

On relève assez fréquemment la référence à des rapports d'expertises réalisés en amont par des autorités administratives (service d'hygiène, DDASS devenue Agence Régionale de Santé) ou par des compagnies d'assurance ou des huissiers : ils ne suffisent pas à convaincre les propriétaires bailleurs de la nécessité d'engager les travaux puisque le contentieux s'est poursuivi en justice, mais ils sont retenus comme éléments de preuve par les tribunaux.

Dans des affaires récentes, nombre de juges d'instance acceptent tous éléments de "sachant" permettant d'apprécier la réalité d'un état des lieux pour constater la non décence ou refuser le référé, en s'appuyant sur la mauvaise foi du bailleur dans ses relations contractuelles ou sur une difficulté sérieuse. Ainsi des rapports de visite de la Fondation Abbé Pierre ont-ils été acceptés par des tribunaux d'instance de Paris (TI Paris 10° : 12.7.00 / TI Paris 10° : 5.4.06 / TI Paris 18° : 1.2.06) et, le cas échéant, ont pu être utilisés par le juge comme le seul fondement tendant  à la condamnation du bailleur à la réalisation des travaux de mise en conformité avec les normes de la décence (TI 18° : 15.4.10).

Un courrier d’un maire selon lequel "lors de la visite du logement avec l’inspecteur du service d’hygiène et de salubrité de la ville de Lille, il a été constaté que le logement  avait des problèmes d’indécence et pas d’insalubrité" n’est pas suffisant à démontrer que les désordres, non décrits, existaient lors de l’entrée dans les lieux du locataire, ni qu’ils étaient imputables au bailleur au cas où ils seraient apparus ensuite. En effet, cette lettre ne précise pas la date de ces constatations (CA Douai : 28.10.10).