Imprimer
Envoyer
Télécharger
Signaler un problèmeNullité de la clause du bail qui met à la charge du locataire des travaux relevant de la décence
Pour insérer une clause de travaux dans le bail, le logement doit, au préalable, répondre aux caractéristiques du logement décent (loi du 6.7.89 : art.6). C’est à cette condition qu’il est possible aux parties de stipuler une clause de travaux, de leurs modalités et de leur imputation sur le loyer.
Au vu des travaux envisagés dans le bail conclu entre les parties (travaux de remplacement du réseau d’évacuation des eaux, travaux de mise en conformité avec les normes d’électricité, travaux de réfection du carrelage, travaux évalués à 78 000 euros), le logement ne répondait pas aux caractéristiques du logement décent. Cette clause de travaux étant donc nulle, les preneurs doivent en être déchargés (CA Paris : 26.6.08).
Peu importe que ce soit le bailleur qui fournisse les matériaux nécessaires aux travaux de mise aux normes et que le locataire jouisse d’une contrepartie. La décence du logement, en ce qu’elle participe au respect de la dignité humaine n’est pas contractualisable.
"Attendu que pour constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, l'arrêt retient que si le logement ne répondait pas aux normes minimales de confort et d'habitabilité prévues par le décret du 6 mars 1987 en ce que la salle de bains n'était pas cloisonnée, les parties étaient verbalement convenues que le locataire procéderait à la mise en place des matériaux que les bailleurs lui livreraient et que ces derniers bailleurs avaient satisfait à leur obligation alors que le locataire n'avait pas rempli son engagement ; Qu'en statuant ainsi, alors que les parties ne pouvaient valablement convenir que le locataire exécutera, même avec une contrepartie, les travaux de mise aux normes de confort et d'habitabilité prévues par le décret du 6 mars 1987 la cour d'appel a violé le texte susvisé" (Cass. civ.III : 3.2.10).
Une prise en considération des préjudices subis par les locataires
Les pouvoirs du juge
Le juge peut allouer des dommages et intérêts au locataire afin d’indemniser son trouble de jouissance. Il tient également de la loi, lorsqu’il est saisi par le preneur ou le bailleur, le pouvoir de déterminer la nature des travaux à réaliser et fixer le délai de leur exécution, réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement avec ou sans consignation et suspendre la durée du bail jusqu’à exécution des travaux (loi du 6.7.89 :art.20-1 / TI Paris 11° :22.6.10).
Actualisation mars 2011
L’obligation de délivrance d’un logement décent doit être remplie dès la mise à disposition du logement mais également tout au long du bail. Ainsi, le locataire est en droit de demander une indemnisation lorsque les locaux loués ne satisfont pas aux critères de la décence définis par la loi et les textes réglementaires (CA Nimes : 21.10.10).
Indemnisation du trouble de jouissance
Le seul fait d’avoir vécu dans un local ne répondant pas aux normes sanitaires en vigueur et anormalement humide est constitutif d’un préjudice (CA Bordeaux : 26.10.09).
"Il y a en effet préjudice, même si on appartient à un milieu social défavorisé avec un certain nombre de difficultés, à vivre dans un logement où il existe un risque permanent d’incendie en raison d’une installation électrique déficiente" (TI Lorient : 20.5.10).
En effet, le préjudice, avéré, résultant du manquement du bailleur à ses obligations s’analyse comme la conséquence d’un trouble de jouissance qui ne peut être réparé que par des dommages-intérêts au profit du locataire. Le juge refuse que celui-ci "s’indemnise" lui-même en se dispensant de payer des loyers (CA Versailles : 10.11.10).
Ainsi, de très nombreux juges - de première instance et d’appel- admettent de plus en plus l'indemnisation du trouble de jouissance résultant des non conformités affectant le logement loué :
- CA Paris 10.3.05 : 8 500 €,
- CA Paris : 9.6.05 : 2 000 €,
- Ord. Référé TI Nîmes : 9.2.04,
- CA Lyon : 6.9.05: 2 000 €,
- CA Riom : 17.12.09 : 2 500 €,
- CA Fort de France : 26.02.10 : 2 000 €,
- CA Bordeaux : 26.10.09 : 1 000 €,
- CA Paris : 25.02.10 : 6 500 €,
- CA Toulouse : 15.12.09 :1 000 €,
- CA Versailles : 13.10.09 : 5 400 €;
- CA Paris : 8.10.09 : 2 500 €.
Dès lors qu’est constaté un manquement imputable au bailleur de délivrer un logement décent, le locataire ayant vécu dans un logement dont l’installation de chauffage était anormale et dangereuse, le dispositif d’évacuation des eaux anormal, aberrant et générateur d’une insalubrité importante et manifeste , de même que l’absence de ventilation de pièces humides, avec des installations d’assainissement déficientes pendant plusieurs années, ce bailleur doit réparer le trouble de jouissance occasionné au preneur en lui versant des dommages et intérêts (CA Riom : 17.12.09).
Alors que le bail du preneur a été résilié pour non paiement des loyers et celui-ci condamné à régler une indemnité d’occupation, la cour a néanmoins considéré qu’il était bien fondé à demander réparation du trouble de jouissance subi en raison des désordres affectant le logement loué. Ce dernier avait été qualifié de "non décent et insalubre" par l’expert judiciaire, tant au regard de la sécurité physique et de la santé du locataire que des éléments d’équipement et de confort (CA Douai : 5.1.06).
Parfois, les juges prononcent la résiliation du bail en raison de la dette locative mais n’allouent pas de dommages et intérêts au bénéfice du locataire (CA Montpellier : 4.3.03 / CA Paris :13.5.04).
Par ailleurs, les juges peuvent se montrer rigoureux dans l’appréciation de la démonstration du trouble de jouissance.
Un rapport d'expertise judiciaire relève des désordres affectant l’immeuble loué (défaut d’étanchéité à l’air des menuiseries extérieures, aération insuffisante de la salle de bain, ballon d’eau chaude situé près de la baignoire, plancher à renforcer, non-conformité de l’installation extérieure des eaux ménagères, plaques de plâtre fixées au mur insuffisamment rigides). Toutefois, le juge estime que le locataire ne démontre, ni ne soutient pas en quoi ces désordres ont pu le priver de la jouissance des lieux pendant tout ou partie du bail. Dès lors le trouble de jouissance ne pouvant résulter de la seule nécessité d’exécuter les travaux, il n’est pas fondé à réclamer l’indemnisation d’un trouble de jouissance non démontre (CA Douai : 4.11.10).
A supposer les désordres allégués établis, une demande d’indemnisation pour trouble de jouissance serait rejetée faute pour le preneur d’avoir adressé à son bailleur une mise en demeure de remédier à cet état (CA Douai : 28.10.10).
Suite à un arrêté d’insalubrité en février 2000 suivi d’un arrêté de péril en janvier 2005, l’obligation de payer le loyer a été suspendu. Cela a des conséquences sur l’indemnisation du trouble de jouissance : l’insalubrité ainsi caractérisée des lieux, peu importe à cet égard la date d’applicabilité du décret du 30.1.02 relatif aux conditions de décence des logements, justifie que soient alloués aux locataires des dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance. Toutefois, il convient de tenir compte, dans l’indemnisation, de la dispense du paiement des loyers de mars 2000 à février 2005 qui les pleinement indemnisés de ce préjudice durant cette période. L’indemnisation a été limitée à la période antérieure à la prise de l’arrêté d’insalubrité. Ils ont ainsi obtenu 3000 euros (CA Paris : 23.11.10).
Actualisation avril 2011
L’état des lieux contradictoire indique qu’il « manque un convecteur dans la salle de douche » et « un convecteur chambre d’angle insuffisant ». La Cour d’appel affirme que si c’est à bon droit que le premier juge a estimé que l’absence de radiateur dans une salle d’eau de 1,50 m², tandis que l’appartement comporte une salle de bains normalement équipée, ne caractérise pas un logement non décent, l’insuffisance du chauffage dans une chambre est constitutive d’un trouble de jouissance. Considérant que ce trouble de jouissance est limité à une pièce, dans un appartement qui en compte 5, et que le préjudice n’a été subi qu’en période de chauffe, soit d’octobre à avril, le préjudice est évalué à 300 € par mois (CA Paris : 15.2.11).
Malgré les réclamations des locataires ainsi que des lettres recommandées émanant des services de la Prévention et de la Sécurité, un bailleur attend de se voir délivrer une assignation devant le tribunal pour faire établir des devis. Dès lors, le juge constate un « manque évident et persistant de diligence » de sa part. Le juge le condamne à verser 4600€ de dommages et intérêts au locataire qui a subi un trouble de jouissance consistant dans le fait d’habiter dans un logement affecté de désordres pouvant présenter un danger pour la santé et la sécurité des occupants (CA Paris : 1.2.11).
Il ressort des rapports du service communal d’hygiène et de sécurité ainsi que des courriers échangés entre les parties et avec ce service que les lieux loués étaient détériorés par une importante humidité et des moisissures dans différentes pièces ainsi que des traces d’infiltrations d’eaux pluviales dans la salle de séjour en provenance de la toiture. Ainsi le logement est insalubre. Or, en dépit d’une mise en demeure adressée par le service d’hygiène et de sécurité lui rappelant les travaux à faire réaliser, constatant que la sécurité des occupants était en jeu et menaçant de prendre un arrêté de péril, le propriétaire n’a effectué aucun travaux. Un procès verbal de carence relevant la subsistance d’un risque d’effondrement dans la pièce principale est établi par le service de prévention des risques urbain ; le service d’hygiène et de sécurité constate aussi la persistance des infiltrations d’eaux pluviales, de l’humidité et des moisissures. Le juge condamne en conséquence ce « préjudice de jouissance certain » en allouant au locataire la somme de 9 500 euros, « somme calculée en référence à la moitié du loyer fixé contractuellement sur une période de 33 mois » (CA Aix en Provence : 15.4.11).
Actualisation mars 2011
Le locataire peut demander des dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le dol ayant présidé à la conclusion du bail. Au vu des constatations faites par les services d’hygiène de la commune, la cour a considéré que le preneur démontrait que les bailleurs connaissaient parfaitement les vices affectant les lieux loués et que ceux-ci ne justifiaient pas en avoir informé le locataire au moment de la location. Le caractère dolosif étant ainsi suffisamment établi, le locataire a obtenu 2000 euros au titre de l’indemnisation (CA Aix-en-Provence :6.9.07).
Point de départ de l'indemnisation
L'indemnisation est accordée depuis la première pièce justificative attestant de l'état insalubre.
Des dommages et intérêts, équivalents à la valeur du loyer, ont été accordés pour la période courant du premier constat de l'insalubrité jusqu'à la date de l'arrêté d'insalubrité, donc pendant toute la période durant laquelle le paiement du loyer n'est pas suspendu du fait de l'autorité administrative (TI Alès : 25.3.04).
L'indemnisation a pu être accordée depuis le constat des services d'hygiène :
dans un logement locatif, des désordres liés à un problème d'étanchéité se sont aggravés de 1999 à 2001 en raison du défaut d'exécution des travaux à la charge du bailleur. Un rapport des services d'hygiène de la ville est établi à la demande du locataire et constate la présence d'une humidité importante dans les lieux fin 2001. Le locataire, las de l'inertie du propriétaire quitte le logement en avril 2002.Devant le tribunal d'instance, sa demande de dommages et intérêts pour préjudice subi est rejetée, mais la Cour d'appel infirme cette décision et accorde au locataire une indemnisation pour la période courant du constat du service d'hygiène jusqu'à son départ des lieux (soit 2 000 €) (CA Paris : 9.06.05).
Indemnisation des dommages affectant la santé
Les dommages affectant l'état de santé d'un locataire peuvent également donner lieu à une indemnisation.
Si l'humidité du logement n'est pas à l'origine de l'asthme de la fille de la locataire, ce désordre constitue une circonstance aggravante pour son état de santé; en conséquence, la Cour d'appel aurait dû répondre favorablement à la demande en indemnisation de la locataire. Un logement décent ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la santé (Cass. civ. : 19.1.05). Il en a été jugé de même par la Cour d’appel de Paris dans l’affaire des produits toxiques (CA Paris : 8.10.09) ou par la Cour d’appel d’Aix en Provence en raison d’une eau non potable (CA Aix en Provence : 23.10.09).
Réévaluation du loyer
Lors d'un renouvellement du bail, le loyer ne peut donner lieu à réévaluation que pour autant qu'il soit sous-estimé. En l'espèce, il résultait de l'absence de chauffage et d'eau chaude, de l'état du gros œuvre et de l'humidité des lieux que le logement n'était pas décent et que le loyer n'était pas manifestement sous-évalué (CA Paris : 27.2.03).
Ou réduction du loyer
Le locataire est, en revanche fondé à demander une réduction du loyer lorsqu’il "fait pertinemment valoir que le logement litigieux ne comprenant ni WC, ni baignoire, ni douche, dépourvu en conséquence d'une installation sanitaire conforme aux dispositions de l'article 3 du décret … et dont la surface habitable est inférieure à celle visée à l'article 4 du même décret, que M.D est en conséquence fondé en sa demande tendant à la réduction du loyer, à défaut de mise en conformité du local loué, étant ici observé qu'il résulte des termes mêmes de l'article 41-1 de la loi susvisée [1989] que les dispositions de ladite loi, autorisant la réduction du loyer en pareille occurrence, sont applicables aux contrats en cours" (CA Paris : 5.4.05).
Il peut également solliciter une réduction du loyer lorsque le logement a été jugé quasi impropre à l'habitation (TI Montmorency : 8.4.04 / TI Marseille : 21.10.05 / TI Lorient : 20.5.10).
Parfois, le juge procède à une réduction du loyer lorsqu’il constate que le locataire, âgé et en mauvais état de santé, d’un logement situé au 6ème étage et qu’il qualifie d’indécent est, de plus, confronté à un ascenseur hors d’usage depuis quelques années (CA Paris: 15.1.09).
Le preneur ne peut solliciter une réduction du loyer lorsque le juge, saisi sur le fondement de l’article 20-1 de la loi de 1989, a déjà ordonné son relogement provisoire pendant 5 semaines et la suspension des loyers pendant le relogement (CA Versailles : 10.11.09).
Actualisation mars 2011
Toutes les pièces produites (constat d’huissier, lettre des services d’hygiène de la ville) font apparaitre la présence de salpêtre et de moisissures dans tout l’appartement, témoignant d’une forte humidité, de l’insuffisance de l’isolation du logement et de l’inadaptation des moyens de chauffage. Dès lors, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et doit être tenu d’indemniser le preneur du préjudice subi. En outre des 800 euros de dommages-intérêts qui lui sont alloués au titre de la surconsommation d’électricité, le juge réduit son loyer à hauteur de 15% et le dispense du paiement des loyers afférents au délai de préavis (CA Nimes : 21.10.10).
Suspension du loyer
La suspension du loyer a été obtenue quand il a été établi que l’immeuble était, faute d’entretien, sale, envahi de cafards ou autres insectes, dégradé et malodorant, ainsi que contraire aux exigences d’hygiène imposées par la notion de logement décent au sens de la loi de 1989 (CA Paris : 20.12.2007).
Le juge peut suspendre le loyer jusqu’à la réalisation complète des travaux de mise aux normes de décence (TI 18° : 15.04.2010).
Relogement ?
Seuls les travaux de mise en conformité peuvent être exigés du propriétaire d'un logement non décent "aucune disposition de la loi n'oblige le bailleur à fournir au locataire un autre logement" (CA Besançon : 16.12.03 / CA Angers : 28.2.06).
Les locataires sont tenus de subir les travaux urgents et les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (loi du 6.7.89 : art.7, e). Les travaux ayant pour objet de remédier à l’humidité et aux infiltrations présentes dans la cuisine relèvent de cette dernière catégorie de travaux et les bailleurs ne sont tenus à aucune obligation de relogement des preneurs pendant la durée de ces travaux. Seule une réduction de loyer peut être demandée par les locataires lorsque les travaux dépassent 40 jours ou la résiliation du bail si les locaux ne sont plus habitables.
En l’espèce, les preneurs, demandant à être relogés pour le temps de l’exécution des travaux, et n’obtenant pas de réponse favorable du bailleur, avaient refusé l’accès à leur logement aux entreprises. Le juge a considéré que les bailleurs avaient rempli leur obligation de délivrance d’un logement décent à compter de la date prévue pour l’intervention de l’entreprise puisqu’ils avaient manifesté, de ce fait, leur volonté de faire réaliser les travaux nécessaires (TI Saint Malo : 12.8.10).
Selon l’article L521-1 du Code de la construction, le propriétaire est tenu, en cas d’insalubrité des locaux, d’assurer le relogement des occupants dont c’est l’habitation principale. Or, s’agissant d’une habitation secondaire, le bailleur avait bien satisfait à ses obligations en proposant un logement plus spacieux, plus confortable et plus lumineux (CA Riom : 12.11.09). Ainsi, cette disposition ne s’applique pas au cas de la résidence secondaire.
Cependant, alors que l’inhabitabilité de l’hôtel était manifeste, le juge des référés a, sur le fondement des articles L521-1 et suivants du code de la construction, ordonné l’hébergement de ses occupants dans un logement décent et suspendu l’obligation de payer le loyer jusqu’à réalisation de cette prescription (CA Paris : 17.9.08), qui condamne également l’hôtelier à rembourser à ses clients les sommes versées en sanction de l’hébergement dans un logement indécent et dangereux. Cette décision est surprenante puisqu’en principe les articles L521-1 et suivants du code de la construction sont mis en œuvre uniquement en application d’une mesure de police sur des immeubles insalubres ou dangereux.
Prescription de travaux, souvent sous astreinte
Les actions des locataires tendant à obtenir du bailleur qu’il réalise les travaux de mise en conformité se développent.
En effet, de nombreux tribunaux de première instance n’hésitent plus alors à enjoindre au propriétaire sous astreinte de remettre en état les lieux, d’installer les équipements manquants (TI Paris 10° : 5.04.2006 / TI Angoulême : 9.5.07 / TI Loudun : 6.3.08 / TI 18° : 15.4.10…) et cette position est confirmée par les juges du second degré (CA Lyon : 21.3.06 / CA Orléans, 24.9.07 / CA Bourges : 28.2.06…).
Les tribunaux confirment, par ailleurs, fréquemment, les prescriptions de travaux ordonnées par le maire et non exécutées par le propriétaire (TI 20° : 17.7.08).
