ANIL / Agence Nationale pour l'Information sur le Logement

Du départ du locataire …à la difficulté d’obtenir l’exécution des travaux

Le déménagement des locataires après échec des premières démarches amiables ou lorsque les demandes présentées devant le tribunal d'instance sont rejetées est assez fréquent. Le fait d'engager une procédure judiciaire s'agissant de logements dans un état proche de l'insalubrité permet à l'occupant d'obtenir des dommages et intérêts pour compenser le préjudice subi, mais rarement la question de la nécessité d'exécuter les travaux semble abordée, le locataire ayant le plus souvent quitté les lieux.

Cependant, certains juges enjoignent au bailleur, sous astreinte, d’effectuer les travaux (TI Paris 10° : 5.4.06 / TI Bordeaux : 17.11.05).
La Cour d'appel de Douai a confirmé un jugement du TI de Douai qui, compte tenu de la non-décence du logement, avait ordonné l'exécution de travaux à la société bailleresse conformément aux conclusions détaillées de l'expert. Eu égard à l'importance des travaux, la Cour a considéré que c'était à bon droit que le locataire pouvait exiger que soient produits les devis et détails des travaux et a confirmé la consignation des loyers ordonnée ainsi que le préjudice de jouissance, auquel s'ajoute un préjudice de jouissance depuis le premier jugement (CA Douai : 30.1.03).

Cependant, les juridictions du fond font preuve de plus en plus de rigueur vis-à-vis des bailleurs.

Alors que le locataire avait été assigné aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et  ordonner le paiement des impayés de loyers, le juge a déclaré irrecevables ces demandes et a condamné le propriétaire à réaliser des travaux et ce, sur la base d’une visite à domicile d’une ingénieure bénévole de la Fondation Abbé Pierre et à payer au locataire 5000 € de dommages intérêts. Ce dernier a été condamné à payer les arriérés de retard après déduction des dommages intérêts alloués. Enfin, le juge a prononcé la suspension du loyer jusqu’à la réalisation complète des travaux de mise en aux normes de décence (TI Paris 18° : 15.4.10 / dans le même sens : TI Paris 18° : 29.4.10).

Le juge a pu constater l’acquisition de la clause résolutoire et autoriser le preneur à s’acquitter de sa dette  de loyers  en sus du loyer mensuel sans donner de limite de délais. De ce fait, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et, si les mensualités sont respectées, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise sans que la méconnaissance de l’échéancier pour les seuls dépens n’ait de répercussion sur la clause résolutoire (TI Paris 20° : 22.4.10).

La restitution d’une partie du dépôt de garantie

Le bailleur "s’est cru autorisé à conserver la totalité du dépôt de garantie au-delà du délai maximum de deux mois prévu par la loi du 6 juillet 1989 alors qu’en l’espèce, cette possibilité ne pouvait lui être reconnue". Les éléments apportés faisaient apparaitre que les désordres n’étaient en aucun cas le résultat d’un usage irrespectueux des biens de la propriétaire mais étaient directement liés à la vétusté ainsi qu’à l’absence d’aération et de système de ventilation du logement loué. Toutefois, les preneurs ayant bouché la ventilation d’air frais dans la cuisine ou n’ayant rien fait pour l’enlever, ont ainsi contribué à l’augmentation de l’humidité dans le logement. Dès lors, le propriétaire a été condamné à ne leur restituer qu’une partie du dépôt de garantie (Juge de proximité, Rennes : 11.6.09).

La responsabilité civile du bailleur et de l’agent immobilier

La "studette" louée avait pour unique ouverture vers l’extérieur une fenêtre à double ventaux de grande hauteur et seulement munie d’une allège à 0,85 mètre du plancher de l’habitation. Le local était situé au 4ème étage de l’immeuble. Le preneur qui s’est accidentellement défenestré en étendant son linge a fait une chute de 12 mètres et s’est grièvement blessé. Il a recherché la responsabilité de son bailleur et de l’agent immobilier. Il reproche au propriétaire d’avoir manqué à son obligation de délivrance d’un bien loué conforme à l’usage pour lequel il est prévu et fait valoir que l’intermédiaire immobilier aurait méconnu son obligation de conseil.

L’action à l’encontre de l’agent immobilier est rejetée au motif qu’étant mandataire du seul bailleur, il n’avait ainsi aucune obligation contractuelle de conseil envers le locataire. En revanche, le juge considère que "la présence d’un garde-corps à hauteur raisonnable aurait constitué un point d’appui de nature à dissuader toute velléité de se pencher à l’excès au dehors". Dès lors, la responsabilité du bailleur est retenue (CA Aix-en-Provence : 7.5.02).

La responsabilité pénale du bailleur

Un bailleur a été reconnu coupable d’homicide involontaire en raison du rôle déterminant du défaut de conformité de l’installation électrique de la chambre qu’il louait (code pénal : art.221-6). L’incendie ainsi provoqué a entrainé le décès de pompiers venus lutter contre. Le bailleur a commis une faute en donnent à bail un logement en mauvais état de réparation et ne répondant pas aux normes de la décence prévues par le décret du 30.1.02. Il n’a pris aucune mesure tendant à la mise en conformité et à la vérification de la sécurité de l’installation électrique : "la prévenue, qui a contribué à créer la situation ayant permis la réalisation du dommage et n’a pas pris les mesures permettant de l’éviter, a commis une faute caractérisée et qui exposait autrui à un risque d’une particulière gravité qu’il ne pouvait ignorer" (Cass. crim : 7.9.10).

Quelles solutions lorsque la mise en conformité n'est pas possible ou difficilement réalisable ?

La décision de la Cour de cassation obligeant le bailleur à fournir une alimentation en eau potable, montre que l'obligation de délivrer un logement décent ne peut être remise en cause :

• ni par un montant du loyer déterminé en fonction du niveau de confort du logement (classement catégorie IV réalisé par application de la surface corrigée);
• ni par une information faite au locataire sur l'impossibilité de faire installer l'eau courante (en l'espèce, une clause du contrat de location, indiquait qu'il ne serait pas possible de faire installer l'eau courante);
• ni par des propositions de relogement refusées par le locataire (Cass. Civ. III : 15.12.04).

L'interdiction de mise en location

Un local de 5 m², ne disposant d'aucune caractéristique d'un logement décent, "ne peut être considéré comme pouvant constituer un logement décent et faire l'objet d'un contrat de bail" a indiqué la Cour d'appel dans une espèce où elle a ordonné l'expulsion de l'occupant qui, ne disposait pas d'un logement décent, mais qui ne pouvait justifier de l'existence d'un bail, ni d'un paiement régulier et effectif des loyers (CA Paris : 18.9.03).

L’action de mise en conformité avec les normes de décence ne porte pas atteinte au bail en cours (art.6 de la loi de 1989).Or, certains bailleurs ont soutenu que l’absence de décence  et l’exigence de réaliser des travaux entrainaient "la perte de la chose" au sens de l’article 1722 du Code civil. Ils invoquaient, à l’appui de leur moyen de défense, l’importance des travaux à réaliser, leur incapacité financière…Et ils ont pu obtenir satisfaction (CA Caen : 15.03.07 : le locataire, débouté en première instance de sa demande d’injonction de travaux suite à une expertise au motif de ce que le montant des travaux était supérieur à la valeur estimée du bien et ayant accordé au bailleur la résiliation du bail pour perte de la chose, a vu la résiliation confirmée, alors même que le juge d’appel avait reconnu le caractère non décent du bien loué du fait de l’absence d’entretien par le propriétaire).

De plus, pour les locations non soumises à la loi de 1989, la loi MLLE du 25 mars 2009 a ajouté un alinéa à l’article 1719 du Code civil qui mettra fin aux expulsions prononcées à ce titre en disposant que "lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander  l’expulsion de l’occupant".

Quelles réponses apportées à la mise en jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer lorsque le logement ne répond pas aux normes décence ?

Le juge des référés ne peut, en principe, ordonner des "mesures" que si trois conditions sont réunies : l'urgence, l'absence de contestation sérieuse et l'existence d'un différend.

Contestation sérieuse

De très nombreux jugements de tribunaux d'instance retiennent le motif de la contestation sérieuse sur l'état du logement, visiblement non décent, pour dire qu'il n'y a pas lieu à référé et renvoient au fond (TI Montmorency : 25.3.05 / TI  Paris 19° : 5.1.06 / TI  Paris 20° : 13.12.05 / TI  Paris 20° : 29.9.04 / TI  Paris 18° : 1.7.04, TI Paris 17° : 9.05.2008 / CA Paris : 5.10.07).

"Lorsque par sa carence dans l’entretien de l’immeuble, le bailleur n’est pas étranger à l’état de délabrement du bien loué, il ne peut invoquer de bonne foi la clause résolutoire insérée dans le bail pour non paiement des loyers" (CA Montpellier : 13.3.06). Le locataire avait produit un rapport technique et une lettre de la DDASS établissant que le logement ne remplissait pas les conditions de décence exigées et justifiait une procédure d’insalubrité et la Cour a jugé "qu’en l’état du rapport susvisé et des conclusions de la DDASS, il apparait qu’une contestation sérieuse née de l’inexécution par le bailleur de ses obligations s’oppose à la mise en œuvre de la clause résolutoire et entraine l’incompétence du juge des référés pour en constater l’application".

"Les dispositions de la loi de 1989 permettant de constater le jeu de la clause résolutoire ne font pas obstacle aux dispositions de l’article 808 du CPC aux termes duquel le juge des référés peut ordonner en référé toutes mesures qui ne se heurtent pas à une contestation sérieuse". Une contestation sérieuse portant sur l’état rudimentaire du logement dont l’équipement ne répondait pas aux clauses du bail (suppression d’une entrée et du chauffage collectif) existant, la compétence du juge des référés a été écartée (CA Bordeaux : 20.02.07).

Le constat d’un architecte mandaté par Espace-Solidarité Habitat de la Fondation Abbé Pierre "établi non contradictoirement ne suffit pas à établir la carence du bailleur dans son obligation de délivrer un logement décent, …constitue pour le moins un commencement de preuve du caractère sérieux des griefs formulés…" "qu’il s’avère que dans ces conditions l’exigibilité des sommes visées dans le commandement de payer se heurte à des contestations sérieuses…" "qu’ainsi les manquements allégués de part et d’autres relèvent d’un débat de fond".La Cour a également émis des doutes quant à la réalité du caractère meublé du bail et ce, en raison de l’absence d’inventaire du mobilier garnissant le local permettant de l’exclure du champs de la loi de 1989 (CA Paris : 5.10.07).

Une demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire formée en référé a été déboutée en raison de l’existence d’une contestation sérieuse sur l’exécution de son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage. Le propriétaire ne justifiait pas avoir réalisé des travaux de remise en état du logement permettant un usage normal à titre d’habitation, même si le défaut de paiement du loyer était établi. L’appartement avait fait l’objet de nombreux sinistres, ceux-ci s’étant manifestés par des débordements de la cuvette des toilettes, du conduit des eaux usées de l’immeuble et ayant inondé l’appartement de déjections (CA Bordeaux : 20.10.07).

Un bailleur qui a agi en référés afin que le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail et prononce l’expulsion des locataires a vu sa demande rejetée en raison d’une contestation sérieuse sur la décence du logement. Le rapport d’expertise mettait en évidence des anomalies, des dommages, des dégradations, sources de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique et à la santé, non imputables à un non respect par les locataires de leurs obligations et affectant entre autres le gros œuvre, les fermetures extérieures, l’installation électrique et la ventilation.
Le bailleur a été condamné à procéder dans un délai de trois mois aux travaux et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard (TI Rennes, référés : 16.1.09).

Mauvaise foi du bailleur

Le juge conserve toujours la possibilité de refuser de constater la résiliation du bail en raison de la mauvaise foi du bailleur (CC : art. 1134).
Certains tribunaux retiennent la mauvaise foi du bailleur en raison de la délivrance d'un logement non décent (TI Rennes : 21.5.10). Le manquement à l'obligation de payer le loyer "n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, eu égard à la mauvaise foi du bailleur qui lui-même, au préalable, n'avait pas respecté ses obligations en matière de décence du logement loué" malgré une mise en demeure du locataire de remédier à cette situation. On relève par ailleurs quelques exemples de situations dans lesquelles le bailleur a été reconnu de mauvaise foi pour des raisons autres . Il en a été ainsi lorsque :

• Le bailleur s'est abstenu délibérément de délivrer les quittances correspondant à l'apurement définitif de chaque terme de loyer, occasionnant ainsi directement les retards de paiement de locataires, privés de la possibilité de récupérer des allocations logement (Cass. civ.III : 17.7.92 / CA Lyon : 2.2.94).

• Le bailleur délivre un commandement dans les conditions suivantes :

• délivrance au mois de juillet, une telle date rendant impossible l'intervention du fonds d'aide aux impayés dans le délai de deux mois, compte tenu de la période des congés légaux (CA Nancy : 17.6.96 / CA Lyon : 2.2.94) ;
• délivrance d'un commandement de payer portant sur des arriérés de loyer résultant du fait même de la bailleresse qui n'avait pas appelé auprès des locataires, mois après mois, le paiement des loyers pour le montant auquel elle pouvait prétendre et alors que ces arriérés concernent pour partie d'entre eux, une période atteinte par la prescription de l'article 2277 du Code civil (CA Paris : 12.2.02) ;
• délivrance d'un commandement de payer, signifié pendant la période de vacances, pour des sommes très supérieures à celles dues, qui ne dépassaient pas un trimestre de loyer et alors que le preneur était présent dans les lieux depuis plusieurs décennies, ne peut être considéré comme délivré de bonne foi et doit être déclaré nul (CA Paris : 19.10.00).
• délivrance d’un commandement de payer à une date où le bailleur avait déjà été mis en demeure de faire des travaux par la Direction du Logement et de l’Habitat (TI Paris 18° : 29.4.10).