ANIL / Agence Nationale pour l'Information sur le Logement

Caractéristiques de l’Eco Prêt

Montant de l'Eco Prêt  

L’Eco Prêt est un prêt sans intérêt (prêt à 0%).
Le montant de l’Eco Prêt est en principe égal au montant des travaux d’économie d’énergie réalisés. Toutefois, il peut être réduit à la demande de l’emprunteur.
Un seul Eco Prêt peut être accordé par logement et dans la limite des plafonds suivants (CCH : R. 319-21) :

Modalités de versement de l’Eco Prêt

Le versement de l’Eco Prêt par l’établissement de crédit peut s’effectuer (CCH : R. 319-6) :

• soit en une seule fois sur la base du descriptif et des devis détaillés des travaux envisagés ;
• soit en plusieurs fois sur la base des factures de travaux effectivement réalisés transmises au fur et à mesure par l’emprunteur jusqu’à la date de « clôture de l’Eco Prêt ». Aucun versement ne peut intervenir après un délai de trois mois suivant cette date.

Ce mode de versement sur présentation des factures peut conduire, avec l’accord de l’établissement de crédit, au dépassement du montant initialement prévu par le descriptif et les devis, sous réserve de respecter les caractéristiques financières de l’Eco Prêt.

Modalités de remboursement de l'Eco Prêt

Le remboursement de l’Eco Prêt s’effectue par mensualités constantes (CCH : R.319-8).
La durée de base de remboursement de l’Eco Prêt est fixée à 10 ans.
Elle peut toutefois être portée à 15 ans lorsque l’éco-prêt est destiné à financer certains travaux : les travaux comportant au moins trois des six actions prévues pour le bouquet de travaux et les travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale du logement (CGI : art. 244 quater U, I, 9).

La possibilité de prolonger de 10 à 15 ans cette durée de remboursement  est applicable pour les offres de prêt émises à compter du 1er avril 2012.

Garanties de l’Eco Prêt

Comme pour le prêt à 0 % accession, la garantie de l’Etat peut être accordée pour l’Eco Prêt (CCH : R. 312-3-1).
Certains points ne sont pas encore tranchés :

• la question du montant minimum à partir duquel cette garantie de la SGFGAS pourra être délivrée ;
• le montant d’Eco Prêt à partir duquel la SGFGAS exigera une hypothèque.

Quels établissements accordent l’Eco Prêt ?

Il est délivré par les établissements de crédit qui, depuis le 1er avril 2009, ont signé une convention avec l’Etat  et avec la SGFGAS conformes aux conventions types valables jusqu’au 31 décembre 2013 (arrêtés du 4.5.09 : JO du 16.6.09). La conclusion de la convention entre la SGFGAS et l’établissement de crédit suppose la signature préalable de la convention entre l'Etat et l’établissement de crédit.

L’établissement de crédit instruit les demandes d’Eco prêts conformément à la réglementation en vigueur sous le contrôle de la SGFGAS. L’établissement de crédit apprécie librement la solvabilité et les garanties de remboursement présentées par l’emprunteur (CCH : R. 319-7). Il n’a donc pas d’obligation d’accorder un Eco Prêt. S’il l’accorde au demandeur, il bénéficie d’un crédit d’impôt accordé par l’Etat pour compenser l’absence de la perception d’intérêts.

La convention conclue entre la SGFGAS et les établissements de crédit a pour objet de définir les modalités de déclaration par l'établissement de crédit des Eco prêts, le contrôle de l'éligibilité des prêts, les conditions de remboursement des prêts ainsi que les conditions d'octroi et de remise en cause du crédit d'impôt.

Frais annexes

Conformément à la convention type signée entre l’Etat et les établissements de crédit (arrêté du 4.5.09 : JO du 16.6.09), aucun versement autre que le remboursement du capital emprunté ne peut être exigé de l’emprunteur sauf les cas de réaménagement de l’Eco prêt ou de régularisation d’avantage indu.
Aucun frais de dossier, d'expertise ou d'intérêt intercalaire ne peuvent être perçu par la banque à l’occasion de la délivrance d’un Eco prêt.

En revanche, celle ci peut percevoir les primes d'assurance décès-invalidité, perte d'emploi et incapacité de travail, les frais de recouvrement ainsi que les frais d'acte et de garantie lorsque l'emprunteur est une personne physique (ou un associé personne physique d'une société civile non soumise à l'IS).
En outre, lorsque l’emprunteur ne s’acquitte pas de ses obligations de versement contractuelles, l'établissement de crédit peut percevoir des intérêts de retard dont le taux est au plus égal au taux plafond des PAS à taux fixe d'une durée inférieure à douze ans.
Enfin, en cas de remboursement anticipé total ou partiel de l'Eco prêt, aucune indemnité ne peut être demandée à l'emprunteur.

Cumuls de l’Eco Prêt avec d'autres aides ou dispositifs

L’Eco Prêt peut se cumuler avec :

• les prêts et aides suivants :
  • un prêt conventionné (CCH : R. 331-72),
  • un crédit d’impôt « développement durable » à la condition que le montant des revenus du foyer fiscal n’excède pas 30 000 euros l'avant dernière année précédant celle de l’offre de prêt (décret du 30.12.11).
  • un PTZ + (dans ce cas le coût d'opération retenu pour le calcul du montant du PTZ ne tient pas compte des montants de travaux financés par l'Eco prêt à taux zéro. A compter de 2012, le PTZ+  pour l’acquisition d’un logement ancien est limité au cas particulier de l’acquisition d’un logement social (consulter le dépliant "PTZ+)
  • les aides de l’ANAH,
  • les aides des collectivités territoriales en faveur du développement durable,
  • les éco-prêts liés au Livret de développement durable, mis en place par les banques en 2007 suite à la transformation du CODEVI en livret de développement durable, pourront être utilisés comme prêt complémentaire à l’Eco Prêt ou pour financer des travaux non éligibles à l’Eco Prêt ;
• la déduction de charges pour la détermination des revenus fonciers pour les propriétaires bailleurs.

Pour les travaux non financés par l'Eco Prêt, il est possible de bénéficier d'un crédit d'impôt en faveur du développement durable.

Sanctions du non-respect de la réglementation

Sanctions du non-respect de la réglementation (CGI : art. 199 ter S II 1 et CCH : R. 319-13 à R. 319-15)

Le contrôle du respect de la réglementation est exercé par les ministres chargés de l’économie, du budget et du logement. Il peut être confié à la SGFGAS et effectué par des agents commissionnés à cet effet par les ministres chargés du logement et de l’économie.
Si, pendant la durée de remboursement de l'Eco Prêt, et tant que celle ci n'est pas intégralement remboursée, il apparaît que les conditions de travaux fixées pour l'octroi de l'Eco Prêt (CGI : art. 244 quater U I 2) n'ont pas été respectées, le crédit d'impôt est reversé par l'établissement de crédit.
Dans certains cas, le non respect de la réglementation va entraîner des sanctions pour l’emprunteur.

Remboursement de l’avantage indûment perçu (CCH : R. 319-14)

Lorsque l’emprunteur ne justifie pas, dans les deux ans de l’émission de l’offre de prêt, que les travaux ont été effectivement réalisés conformément au descriptif et aux devis détaillés et qu’ils remplissent les conditions requises, il devra rembourser l’avantage indûment perçu.
L’avantage indûment perçu correspond à la différence, majorée de 25%, entre le montant du crédit d’impôt (dont a bénéficié l’établissement de crédit) lié à l’Eco Prêt effectivement versé et le montant du crédit d’impôt lié à l’Eco Prêt dont aurait dû bénéficier l’emprunteur.
Préalablement, l’établissement de crédit doit, sous peine de se voir appliquer des pénalités financières (prévues dans la convention signée avec l’Etat) :

• relancer par courrier les emprunteurs qui, deux mois avant l’expiration du délai de deux ans, n’ont pas transmis les éléments justifiant que les travaux ont été réalisés. La relance doit indiquer le montant maximum du remboursement de l’avantage auquel s’expose l’emprunteur ;
• proposer par courrier une régularisation à l’emprunteur redevable d’un avantage indûment perçu à la « date de clôture de l’Eco Prêt » (date de transmission à l’établissement de crédit des justificatifs de réalisation et d’éligibilité des travaux). Cette régularisation consiste pour l’emprunteur en un remboursement direct à l’établissement de crédit de l’avantage indûment perçu dans les deux mois de la proposition de régularisation ;
• communiquer au ministre chargé du logement ou, à la SGFGAS, les informations concernant les Eco Prêts pour lesquelles un avantage indûment perçu n’a pas pu être régularisé, au plus tard six mois après la « date de clôture de l’Eco Prêt ».

Au vu de ces informations, le ministre chargé du logement demande le remboursement de l’avantage indûment perçu par l’emprunteur, lequel est recouvré par les comptables du Trésor selon les modalités prévues pour les créances étrangères à l’impôt et au Domaine.

Remboursement du capital restant dû

• Non-respect de l’affectation (CCH : R. 319-3)
  Tant que l’Eco Prêt n’est pas intégralement remboursée, l’emprunteur ne peut :
  • transformer le logement en local commercial ou professionnel,
  • l’affecter à la location saisonnière,
  • ou l’utiliser comme résidence secondaire.

Si tel était le cas, l’établissement de crédit devrait en être informé sans délai et  le capital de l’Eco Prêt restant dû devrait intégralement être remboursé. En outre, les fractions de crédit d’impôt restant à imputer ne pourraient plus être utilisées par l’établissement de crédit.

• Destruction du logement (CCH : R. 319-3)
  Si le logement est détruit avant le terme du remboursement de l’Eco Prêt, le capital restant dû doit être intégralement remboursé.
  L’Eco Prêt peut toutefois être maintenue dès lors que la reconstruction du logement intervient dans les quatre ans suivant le sinistre.

• Mutation entre vifs (CCH : R. 319-4)
  Toute mutation entre vifs du logement entraîne le remboursement intégral du capital de l’Eco Prêt restant dû au plus tard lors de l’accomplissement des formalités de publicité foncière.

Exigibilité conventionnelle immédiate de l’Eco Prêt (CCH : R. 319-15)

L’établissement de crédit peut prévoir expressément dans l’offre d’Eco Prêt de rendre immédiatement exigible le remboursement de l’Eco Prêt par l’emprunteur en cas de non respect des conditions fixées pour l’octroi d’un Eco Prêt (affectation du logement, travaux visés, justification de la réalisation et de l’éligibilité des travaux).
Le contrat de prêt doit indiquer les conditions générales de l’Eco Prêt remboursable et les obligations d’information incombant à l’emprunteur notamment en cas de changement de situation.

Textes Officiels

• Loi de Finances pour 2012, art. 82 et loi de Finances rectificative du 28.12.11, art. 43
• Les décrets n°2009-344 et 2009-346 du 30.3.09 modifient le CCH : art. R. 319-1 à 22
• Les arrêtés du 4.5.09 (JO du 16.6.09) contiennent les conventions types Etat / établissements de crédit, SGFGAS / établissements de crédit, et Etat / SGFGAS