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Habitat indigne : jurisprudence en matière pénale

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Actualisation février 2011

L'homicide ou blessures involontaires

Des maires ont pu être reconnus coupables d’homicide involontaire, le juge estimant «qu’en sa qualité d’autorité de droit commun pour la police spéciale des établissements recevant du public, le maire était chargé d’assurer l’exécution de la réglementation sur les risques d’incendie et de panique et avait le pouvoir d’ordonner la fermeture des établissements exploités en violation des prescriptions réglementaires». En l’espèce, le maire avait été informé de l’irrégularité de la situation et le tribunal a considéré «qu’au regard de sa mission, de son expérience, de ses pouvoirs et des moyens qu’il tenait de la réglementation, il n’a pas accompli les diligences normales, son abstention ayant contribué à la mort de plusieurs victimes caractérisant ainsi le lien de causalité entre le manquement du prévenu et le sinistre» (Cass. crim :29.6.99).
Dans d’autres affaires, la responsabilité pénale des propriétaires et gérants d’immeuble a été retenue suite au décès des occupants par intoxication. Celle-ci était due au «mauvais état des installations et au mauvais fonctionnement d’appareils à gaz» (Cass. crim : 1.7.76).
La responsabilité pénale d’un exploitant d’hôtel a été retenue pour ne pas avoir répondu aux recommandations de la commission municipale de sécurité. Quatre personnes étaient décédées suite à l’incendie survenu dans cet hôtel (Cass. crim : 20.9.93).

Un arrêt rendu en matière de responsabilité pénale après décès pourrait dessiner l’avenir de la répression pénale en matière de logements indignes.

Il s’agissait d’une question de non respect des exigences de sécurité électrique : des pompiers avaient trouvé la mort dans l’incendie provoqué par le défaut de conformité de l’installation électrique de la chambre de bonne louée. Les expertises montraient, notamment, que le remplacement du fil de plomb du fusible par un fil de cuivre avait joué un rôle déterminant dans l’incendie du téléviseur qui s’était propagé à la pièce, créant ainsi les conditions de la boule de feu à l’origine du décès des pompiers. Le juge a considéré que le bailleur avait ainsi commis une faute caractérisée en donnant à bail un logement en mauvais état de réparation et ne répondant pas aux normes de la décence prévues par le décret du 30 janvier 2002. Il a été reconnu coupable d’homicide involontaire sur la personne des pompiers (Cass. crim : 7.9.10).
Or, on peut imaginer transposer la qualification d’homicide involontaire à des faits dans lesquels un occupant trouverait la mort dans un logement frappé d’arrêté d’insalubrité avec interdiction d’habiter et auquel le bailleur n’aurait pas proposé un hébergement - relogement. Cela serait également envisageable si le bailleur ne demandait pas l’expulsion de l’occupant resté dans les lieux malgré les propositions d’hébergement - relogement.

Application de la loi pénale à des situations d'insalubrité ou de péril

Actualisation décembre 2012

Un bailleur avait mis en location deux appartements, divisés chacun en quatre logements et occupés pour la plupart par des personnes en situation irrégulière.
Dans le premier appartement, les conditions d’hébergement étaient réparties de la manière suivante :

  • deux logements d’une pièce de 10 m2 logeant deux personnes ;
  • un logement d’une pièce de 10 m2  logeant cinq personnes dont deux enfants ;
  • un logement d’une pièce de 10 m2  comprenant trois personnes dont deux enfants.

Le propriétaire percevait 410 € par mois pour chaque logement.
Le second appartement était également divisé en quatre logements, mais seulement deux d’entre eux étaient mis en location pour un loyer de 490 euros par mois.

Suite aux constats effectués sur place, il est établi que ces locaux résultant d'opérations interdites (divisions abusives), étaient mis à disposition en situation de suroccupation connue du logeur, qu’ils étaient insalubres (cafards, moisissures, défaut d’hygiène..) et présentaient des éléments de dangerosité en terme de sécurité (tuyau de gaz périmé, fils électriques apparents et dénudés, pose non conforme d’une prise électrique….).
Par cette soumission de plusieurs personnes vulnérables à des conditions d’hébergements indignes, les juges condamnent le propriétaire à une peine de 2 ans d'emprisonnement avec sursis, une amende de 20 000 € et la confiscation du second appartement. Une peine complémentaire ordonne également l’affichage de la décision en mairie durant deux mois (Trib. Correct.d’Evry : 13.3.12).

Actualisation juillet 2012

Suite à la méconnaissance des arrêtés de péril et d’insalubrité successifs portant sur un immeuble comportant 19 logements, la SCI et son gérant sont condamnés au pénal sur plusieurs chefs d’accusation :

  • la soumission de plusieurs personnes en situation de vulnérabilité ou de dépendance à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine : les juges retiennent cette accusation étant donné la situation de forte précarité des locataires (Rmistes, ressortissants étrangers, personnes âgées avec peu de revenus…), et au vu de l’état de délabrement de l’immeuble (infiltrations en provenance des toitures, système électrique et des eaux usés défaillant, garde-corps insuffisamment protecteur…) ;
  • le refus de motif légitime d’exécuter les mesures prescrites par l’arrêté de péril : les juges ont considérés que l’infraction était constituée car le bailleur n’avait pas réalisé les travaux dans les délais prescrits par l’arrêté, et qu’une expertise judiciaire démontrait que les quelques travaux accomplis n’avaient pas permis de « remédier à la dangerosité de l’immeuble » ;
  • le non respect de mauvaise foi de l’interdiction d’habiter et le refus de reloger ou d’héberger les occupants de l’immeuble : le bailleur reconnait n’avoir entrepris aucune démarche de relogement des occupants et avoir continué à louer ses logements à de nouveaux locataires, ce malgré l’interdiction d’habiter ;
  • la mise en danger de la vie d’autrui : ce délit est retenu étant donné le délabrement de l’escalier commun emprunté quotidiennement par les locataires (éclairage insuffisant, rampe branlante, garde corps insuffisamment haut, marches cassées…). En revanche, le bailleur est relaxé pour le délit d’homicide involontaire. Malgré le mauvais état de l’escalier, un doute subsiste sur le lien de causalité entre le décès du locataire et l’état de l’immeuble, étant donné que la santé de la victime était fortement altérée (substances médicamenteuse et cannabis retrouvés dans le corps de la victime, mauvaise vue et mobilité réduite…).   

Pour l’ensemble de ses infractions, les juges requièrent, pour le propriétaire, une peine de 10 mois d’emprisonnement avec une interdiction d’exercer une activité professionnelle en lien avec la gestion immobilière pendant 5 ans.
La SCI est condamnée au paiement d’une amende de 50 000 € avec confiscation de son immeuble.
Sur le plan civil, la SCI doit réparation du préjudice matériel et moral des locataires (parties civiles), estimé à 5 000 € (Tribunal Correct. Marseille : 14.3.12).

L’article L.521-4 du code de la construction et de l’habitation

I.« Est puni de trois ans d’emprisonnement et d’une amende de 100 000 € le fait

  • en vue de contraindre un occupant à renoncer aux droits qu’il détient en application des articles L.521-1 à L.521-3-1, de le menacer, de commettre à son égard tout acte d’intimidation ou de rendre impropres à l’habitation les lieux qu’il occupe ;
  • de percevoir un loyer ou toute autre somme en contrepartie de l’occupation du logement, y compris rétroactivement, en méconnaissance du I de l’article L.521-2 ;
  • de refuser de procéder à l’hébergement ou au relogement de l’occupant, bien qu’étant en mesure de le faire. »

II.« Les personnes physiques encourent également les peines complémentaires suivantes :1° la confiscation du fonds de commerce ou des locaux mis à bail ;2° l’interdiction pour une durée de cinq ans au plus d’exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l’infraction. Cette interdiction n’est toutefois pas applicable à l’exercice d’un mandat électif ou de responsabilités syndicales. »

Tandis qu’un commissaire de police assistait un huissier de justice en charge de recouvrer une créance fiscale auprès d’un propriétaire d’un bien immobilier, il constata que le bâtiment de deux étages était habité par 23 personnes dont un enfant en bas-âge, de nationalité roumaine et dans des conditions d’hébergement lamentables. Les occupants étaient entassés dans des réduits exigus, le plus souvent sans fenêtre, aération extérieure ni accès à un pont d’eau privé. Un examen complémentaire des lieux releva en sus le caractère aléatoire et dangereux des installations électriques ainsi que l’absence d’arrivée d’eau autre que les commodités et la salle de bain. Des installations contrevenaient au règlement sanitaire départemental.
Le propriétaire a été poursuivi du chef de soumission de plusieurs personnes vulnérables dont au moins un mineur à des conditions d’hébergement indignes.
La cour d’appel considère que ces faits sont « très graves et portent indiscutablement atteinte à la dignité de la personne humaine et à ses droits fondamentaux ». Outre sa condamnation à 18 mois d’emprisonnement ainsi que la confiscation de l’immeuble ayant permis la réalisation de l’infraction, le propriétaire s’est vu interdire pour une durée de 5 ans d’exercer toute activité professionnelle ou sociale dans l’exercice ou à l’occasion de l’exercice de laquelle l’infraction a été commise, soit en l’espèce, toute activité de transaction immobilière notamment d’hébergement et de location (CA Versailles : 8.1.10).

Menaces, intimidations et dégradations du lieu occupé

Dans ces espèces un arrêté de péril ou d’insalubrité a été pris et le bailleur menace, intime ou dégrade le lieu loué afin de contraindre l’occupant à renoncer aux droits qu’il détient en vertu des articles L521-1 à 521-3-1 du CCH.

Un logeur qui avait dégradé volontairement les toilettes, le mobilier et les fenêtres du bien loué a pu être condamné pour dégradations ou détériorations volontaires d’un bien, dégradations commises en réunion, menaces de mort et violation de domicile. La peine prononcée a été de 3 mois d’emprisonnement avec sursis simple complété d’un avertissement. Il a du verser au locataire, constitué partie civile, 2000 € de dommages et intérêt en réparation du préjudice subi (Tribunal correct. Paris : 30.11.06).

Le chef de menaces et actes d’intimidation à l’égard des occupants pour les contraindre à renoncer à leur droit au relogement ou hébergement ainsi que celui de non respect de l’interdiction d’habiter prononcée par l’arrêté préfectoral (Code de la santé publique : art. L.1337-2 et L.1337-4) ont été retenus à l’encontre d’un propriétaire. Celui-ci a été condamné à une peine de deux ans d’emprisonnement avec sursis, au paiement d’une amende de 50 000 €, de 3 000 € de dommages intérêts à chacune des 7 parties civiles et de 10 000 € pour la ville de Lille, partie civile (Tribunal correct. Lille : 11.1.07).

Dans une affaire où la bailleresse avait notamment changé les serrures, opéré des coupures d’eau, supprimé l’eau chaude, bloqué l’accès aux poubelles, il a été jugé que le délit de menaces et actes d’intimidation en vue de contraindre l’occupant d’un local insalubre à renoncer à son droit au relogement ou à l’hébergement était constitué (Tribunal correct. Nanterre : 5.9.08).

Perception indue des loyers

Plus de deux ans après notification d’un arrêté d’insalubrité remédiable prescrivant des travaux de mise en conformité, un propriétaire loue une chambre sans y avoir réalisé les travaux.
La Cour d’appel, considérant qu’à la prise de bail, l’arrêté d’insalubrité était applicable, juge que le loyer réglé par le preneur était indu et condamne, en conséquence, le propriétaire à son remboursement. De plus, constatant que le logement était non décent (surface de 7,35 m², volume de 17,27 m3, absence de chauffage et d’eau chaude, installation électrique non conforme aux normes de sécurité), elle le condamne à verser au locataire 1 500 € de dommages intérêts (CA Paris : 16.12.08).

Au mépris de l’interdiction de percevoir les loyers ou toute autre somme, un bailleur a continué à percevoir les loyers au-delà du premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté préfectoral d’insalubrité ainsi que d’autres sommes, qualifiées de charges, auprès de plusieurs locataires. Il a été reconnu coupable de ces faits ainsi que de ceux d’inexécution d’une injonction de mise en conformité de local ou installation présentant un danger pour la santé ou la sécurité des occupants, de remise à disposition de locaux vacants insalubres, dangereux ou impropres à l’habitation, de menaces ou actes d’intimidation en vue de contraindre l’occupant d’un local insalubre à renoncer à son droit au relogement ou à un hébergement décent, de soumission de plusieurs personnes vulnérables à des conditions d’hébergement indignes et de mise en danger d’autrui. En conséquence, il a été condamné à 10 mois d’emprisonnement avec sursis et à une amende 10 000 € (Tribunal correct. Lille : 13.3.09).

Refus volontaire de procéder à l’hébergement et au relogement de l’occupant

Une prévenue a été relaxée du chef d’abstention volontaire de reloger l’occupant d’un immeuble après déclaration d’insalubrité, le juge ayant considéré qu’elle ne s’était pas abstenue volontairement de reloger le preneur dans un délai de trois mois dès lors qu’elle n’était propriétaire d’aucun autre logement et ne pouvait que solliciter des tiers pour y pourvoir, ce qu’elle avait fait mais sans succès (CA Douai : 31.10.08).

L’article L. 511-6 du code la construction et de l’habitation

«I. Est puni d’un emprisonnement d’un an et d’une amende de 50 000 € :

  • le refus délibéré et sans motif légitime, constaté après mise en demeure d’exécuter les travaux prescrits en application des articles L.511-2 et L.511-3.

II. Est puni d’un emprisonnement de trois ans et d’une amende de 100 000 € :

  • le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l’habitation de quelque façon que ce soit dans le but d’en faire partir les occupants lorsque ces locaux sont visés par un arrêté de péril ;
  • le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une interdiction d’habiter et d’utiliser des locaux prise en application de l’article L.511-2 et l’interdiction de les louer ou mettre à disposition prévue par l’article L.511-5.

III. Les personnes physiques encourent également les peines complémentaires suivantes :
1° La confiscation du fonds de commerce ou de l’immeuble destiné à l’hébergement des personnes et ayant servi à commettre l’infraction ;
2° L’interdiction pour une durée de cinq ans au plus d’exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l’infraction. Cette interdiction n’est toutefois pas applicable à l’exercice d’un mandat électif ou de responsabilités syndicales. »

Refus délibéré et sans motif légitime d’exécuter les travaux

Un propriétaire qui avait méconnu un arrêté de péril non imminent résultant de la vétusté ainsi que du manque d’entretien et lui enjoignant d’effectuer des travaux s’est vu notifier un deuxième arrêté (arrêté de péril imminent lui prescrivant des mesures d’urgence afin de garantir la sécurité publique) puis un troisième arrêté le mettant en demeure de conjurer le péril résultant du défaut d’entretien dans un délai de 6 mois. Il avait, en outre, méconnu son obligation de relogement des familles occupantes.
Le juge l’a déclaré coupable des faits constitutifs d’un refus délibéré et sans motif légitime d’exécuter les travaux prescrits par arrêté et condamné à 18 mois d’emprisonnement ainsi qu’à une amende de 20 000 €, à verser 4 000 € de dommages - intérêts et les fonds versés à titre de cautionnement à chacune des parties civiles. L’affichage du jugement en mairie fut ordonné (Tribunal correct. Nanterre : 26.3.09, frappé d’appel).
Alors qu’il prétendait ne pas avoir eu les moyens financiers de faire face aux dépenses nécessaires pour exécuter les travaux, le juge a estimé qu’il aurait été tout à fait concevable qu’il utilise le rapport de l’immeuble pour payer les travaux exigés ou de vendre d’autres immeubles dont il était propriétaire.

Le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l’habitation dans le but d’en faire partir les occupants lorsque ces locaux sont visés pas un arrêté de péril

En attente de jurisprudence

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