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Habitat indigne : jurisprudence sur le droit des occupants

N° 2011-03 / A jour au 23 janvier 2014

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Eléments de jurisprudence récente relative au droit des occupants en insalubrité ou péril

La jurisprudence relative au droit des occupants lorsque les logements ou les hôtels meublés font l’objet d’injonction, d’arrêtés d’insalubrité, de péril, de mesures de sécurité s’enrichit de nombreux jugements et arrêts qui donnent un éclairage utile sur l’application de ces nouveaux textes (CCH : L.521-1- et suivants).

Les bénéficiaires du droit à l'hébergement et au relogement

CCH, L.521-1 : «Pour l’application du présent chapitre, l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale…».

Les occupants sont les titulaires d’un droit réel conférant l’usage, les locataires, les sous-locataires, les occupants de bonne foi, les résidents des foyers et autres établissements d’hébergement (tel un hôtel meublé), dès lors que le logement constitue leur habitation principale.
Les tribunaux apportent les précisions suivantes sur la notion d’occupant :

  • les résidents d’hôtels meublés pouvant justifier de quittances de «loyer» et d’occupation réelle des lieux à titre de résidence principale sont des occupants de bonne foi. Leur relogement doit être assuré par l’exploitant de l’hôtel meublé (Ordonnance de référé TI Marseille : 4.12.03, TI Marseille : 9.10.03, TI Paris XI° : 7.7.06, TI Paris XX° : 29.2.08, CA Paris : 17.9.08).
  • la Cour de cassation a eu l’occasion de confirmer des arrêts ayant condamné les exploitants et propriétaires d’hôtels meublés à reloger les occupants dont le caractère de locataires ou d’occupants de bonne foi a été reconnu (Cass. Civ : 4.3.09, 16.12.09, Cass. Civ III : 4.11.09 en matière d’expropriation d’hôtels meublés).

Un locataire qui a reçu un congé régulier pour une date antérieure à la prise d’effet de l’arrêté bénéficie-t-il du droit au relogement prévu par les articles L.521-1 et suivants du CCH ?

Si en droit, la question semble recevoir une réponse négative (sauf détournement de procédure), les tribunaux ont pu en juger autrement.

Ainsi, des occupants depuis 23 ans d’un logement, sans incident de paiement, et auxquels un congé a été régulièrement adressé avant la signature d’un arrêté d’insalubrité irrémédiable (7 mois avant) ont été qualifiés d’occupants de bonne foi ayant droit au relogement à la charge de leur bailleur, étant entendu, par ailleurs, qu’aucune cause d’insalubrité  ne peut leur être imputable (TI Douai : 23.2.07).  Le juge a rappelé cette obligation au bailleur et a refusé d’ordonner leur expulsion.

La personne tenue d'assurer la charge du relogement ou de l'hébergement

CCH : L.521-1 : «Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L.521-3-1 dans les cas suivants :

lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une déclaration d'insalubrité, d'une mise en demeure ou d'une injonction prise en application des articles L.1331-22, L.1331-23, L.1331-24, L.1331-25, L.1331-26-1 et L.1331-28 du code de la santé publique, si elle est assortie d'une interdiction d'habiter temporaire ou définitive ou si les travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité rendent temporairement le logement inhabitable ;

lorsqu'un immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril en application de l'article L.511-1 du présent code, si l'arrêté ordonne l'évacuation du bâtiment ou s'il est assorti d'une interdiction d'habiter ou encore si les travaux nécessaires pour mettre fin au péril rendent temporairement le logement inhabitable ;

lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L.123-3».

CCH : L.541-2 : «Lorsqu’un arrêté pris en application de l’article L.1331-28 du code de la santé publique ou des articles L.123-3, L.129-2 ou L.511-2 du présent code a été publié à la conservation des hypothèques ou au livre foncier, les propriétaires successifs qui ont acquis l’immeuble postérieurement à cette publicité sont solidairement tenus avec le propriétaire de l’immeuble à la date de l’arrêté du paiement des sommes résultants des mesures exécutées d’office et des frais d’hébergement ou de relogement des occupants».

Lorsqu'un arrêté pris en application de l'article L.1331-28 du code de la santé publique ou des articles L.123-3 ou L.511-2 du présent code et portant sur un immeuble dans lequel est exploité, à la date de l'arrêté, un fonds de commerce aux fins d'hébergement, a été publié sur le registre public tenu au greffe du tribunal de commerce dans le ressort duquel le fonds est exploité, les exploitants successifs du même fonds dans les mêmes locaux postérieurement à cette publicité sont solidairement tenus avec l'exploitant du fonds à la date de l'arrêté du paiement des sommes résultant des mesures exécutées d'office et des frais d'hébergement ou de relogement des occupants».

CCH : L.541-3 : «…le propriétaire de l’immeuble et l’exploitant du fonds de commerce ainsi que leurs cessionnaires successifs visés à l’article L.541-2 sont solidairement  tenus du paiement des sommes résultant des mesures exécutées d’office et des frais d’hébergement ou de relogement des occupants.  Le propriétaire de l’immeuble et l’exploitant du fonds de commerce sont solidairement tenus à compter de la notification qui leur a été faite de l’arrêté par l’autorité administrative».

Le bailleur, et non la collectivité,  est tenu de l’obligation de relogement  lorsque les travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité ou au péril rendent provisoirement inhabitable un logement

Dans une affaire de relogement lié à un péril imminent, le juge a débouté le bailleur de sa demande tendant à faire assurer par l’Etat le relogement des occupants et à le faire condamner pour le préjudice subi (Ordonnance de référé, TA Marseille : 2.8.04).

En hôtel meublé, la charge du relogement pèse indifféremment sur le propriétaire ou sur l’exploitant

Tant l’arrêté de péril du 27 juillet 2005 que l’arrêté d’insalubrité du 14 décembre 2005, qui ont donné naissance à l’obligation de reloger les locataires de l’immeuble concerné et sont donc constitutifs de la situation juridique litigieuse, sont antérieurs à la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance du 15 décembre 2005, soit le 17 décembre 2005. La loi nouvelle s’applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur.
Sur pourvoi en cassation du propriétaire des murs de l’hôtel meublé, la Cour de cassation a confirmé cette analyse : «Attendu, d’autre part, que la Cour d’appel  a retenu, à bon droit, qu’il résultait des articles L.521-1 et L.521-3-1 du code de la construction et de l’habitation tels que modifiés par l’ordonnance précitée, que l’obligation de relogement incombait indifféremment au propriétaire ou à l’exploitant et que la mairie de Saint-Denis ayant sollicité en vain la société exploitante pour qu’elle assure le relogement des occupants, ces derniers étaient fondés à saisir aux mêmes fins la SCI, également tenue d’assurer cette obligation...» (Cass. Civ III :  4.3.09, n°07-20.578).

L’obligation de relogement pèse sur l’acquéreur en cas de mutation d’un logement insalubre avec interdiction d’habiter

L’acquéreur d’un logement, lorsque celui-ci est sous arrêté d’insalubrité et d’interdiction d’habiter prend la qualité de bailleur et en assure les obligations dont celle de relogement.  Dans le cas d’espèce, l’acquéreur avait connaissance de la situation ainsi que du bail en cours et avait déclaré faire son affaire de l’interdiction d’habiter (il s’était ainsi engagé à ne pas intenter d’action sur ce point contre le vendeur) : l’accord des parties n’est pas opposable au locataire. Les dommages et intérêts sont partagés entre le vendeur et l’acquéreur. Le juge rappelle également que le fait que le locataire perçoive une allocation logement ou que celle-ci soit perçue par un tiers payant  est sans incidence sur les rapports contractuels liant le bailleur et son preneur, la caisse d’allocations familiales ne se substituant pas dans les rapports de ce dernier avec son bailleur (TI Douai : 8.3.06).

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