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Taxation des plus-values (loi de finances rectificative pour 2011)

N° 2011-16 / A jour au 20 septembre 2011

Loi du 19.9.11 : JO du 20.9.11


Afin de réduire le déficit public, le Premier ministre, François Fillon, a présenté un nouveau plan de rigueur le 24 août 2011. Celui-ci visait en partie le secteur immobilier ; il a été repris dans une nouvelle loi de finances rectificative pour 2011 (loi du 19.9.11 : JO du 20.9.11).

Le régime de la taxation des plus-values immobilières est modifié et les prélèvements sociaux auxquels sont notamment soumis ces plus-values, mais également les revenus fonciers, sont augmentés.

Plus-values immobilières

Les ventes de biens immobiliers sont soumises à une imposition sur les plus-values. Celles-ci sont taxées à un taux proportionnel de 19%, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc…). Si les résidences principales ne sont pas imposées, cette mesure concerne néanmoins l’ensemble des terrains à bâtir, des résidences secondaires, des logements locatifs ou encore des logements vacants.
Jusqu’ici, un abattement pour durée de détention de 10% par an au-delà de la cinquième année était appliqué au calcul de la plus-value. Celle-ci se trouvait ainsi exonérée après 15 années de détention.

Considérant que ce régime incitait les propriétaires à la rétention de leurs biens immobiliers pendant au moins quinze ans afin de réaliser une plus-value exonérée, il avait d’abord été envisagé de supprimer tout abattement pour durée de détention tout en permettant une révision du prix d’acquisition proportionnelle à l’inflation. La disposition devait également s’appliquer rétroactivement à compter du 25 août 2011 (soit le lendemain de l’annonce du plan de rigueur par le Premier ministre). Mais, face aux vives réactions de la plupart des professionnels de l’immobilier, le texte a été revu.

Abattement pour durée de détention

L’abattement pour durée de détention est réintroduit, il est progressif et ne permet plus de se libérer de l’imposition qu’au-delà de 30 ans de possession. Les plus-values immobilières bénéficieront donc d’un abattement de :

  • 2% par an entre la 6ème année et la 17ème année de détention, soit un abattement total de 24% au terme de cette période ;
  • 4% par an entre la 18ème année et la 24ème année, soit un abattement total de 52% au terme de cette période (24% et 28%) ;
  • 8% par an pour chaque année de détention de la 25ème année jusqu'à la 30ème année, à l’issue de cette période, l’abattement est total.

Suppression de l’abattement fixe

Par ailleurs, l’abattement fixe de 1 000 € qui bénéficiait à toute plus-value immobilière a été supprimé.

Justification de la valeur d’entrée du bien ancien

En outre, un élément de souplesse est introduit pour les propriétaires qui ne peuvent pas justifier de la valeur d'entrée dans leur patrimoine d'un bien immobilier reçu de longue date, notamment par succession ou donation : ils pourront retenir "la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant, d'après une déclaration détaillée et estimative des parties".

Date d’entrée en vigueur

Enfin, la date d’entrée en vigueur de cette mesure, initialement prévu à compter du 25 août 2011, a été retardée : seront concernées les plus-values réalisées au titre des ventes intervenues à compter du 1er février 2012 (sauf en ce qui concerne la suppression de l'abattement fixe, applicable à compter du 21 septembre 2011).
Cela devrait laisser une marge de manœuvre aux propriétaires qui souhaitent céder leurs biens tout en bénéficiant du régime précédent.

Le système qui consistait à supprimer tout abattement pour durée de détention pour ne pas inciter les propriétaires à garder leurs biens a donc été mis de côté. La mesure pourrait même avoir pour conséquence une rétention plus importante qu’auparavant.
En effet, les propriétaires de biens détenus depuis plus de 15 ans ont jusqu’au 1er février 2012 pour les vendre s’ils souhaitent se prémunir contre toute imposition supplémentaire. Mais au-delà de cette date, si le bien n’a pas été vendu, ils devront attendre la 30ème année de détention pour bénéficier à nouveau de l’exonération totale.
On peut également noter qu’une réforme de la taxation sur les plus-values immobilières avait été proposée dans les conclusions des groupes de travail "Pour un urbanisme de projet", consistant à supprimer effectivement l’abattement pour durée de détention. Mais la mesure ne visait que les cessions de terrains à bâtir et non les immeubles bâtis, l’objectif étant de libérer des terrains constructibles.

Augmentation des prélèvements sociaux

Les plus-values sont assujetties aux prélèvements sociaux à hauteur de 12,3% (CSG de 8,2%, CRDS de 0,5%, prélèvement social de 2,2% et sa contribution additionnelle de 0,3%, prélèvement RSA de 1,1%).
Le taux du prélèvement social, déjà augmenté de 0,2% par la loi de finances pour 2011, passe désormais de 2,2% à 3,4%. Le taux global des prélèvements sociaux est ainsi porté de 12,3% à 13,5%.
Si le taux d’imposition des plus-values immobilières n’a pas été modifié (il reste à 19%), le taux global d’imposition des plus-values passe donc à 32,5% (contre 31,3% auparavant).

Les prélèvements sociaux touchent les produits de placement (dont font parties les plus-values immobilières) mais également les revenus du patrimoine, qui comprennent notamment les revenus fonciers. Or l’entrée en vigueur de l’augmentation du taux des prélèvements sociaux est différente en fonction du type de revenus : si la hausse concernant les produits de placement n’est applicable qu’à compter du 1er octobre 2011, celle relative aux revenus du patrimoine s’applique rétroactivement dès le 1er janvier 2011 (pour pouvoir être imposés en 2012).


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