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Location meublée / notion de résidence principale du locataire étudiant

Cass. Civ III : 4.2.09
N° de pourvoi : 07-20.980


Pour que les dispositions protectrices du code de la construction et de l’habitation s’appliquent à un bail meublé, encore faut-il que le logement loué constitue la résidence principale du locataire. Ce dernier doit y habiter de manière effective, permanente et le logement doit correspondre au siège essentiel de ses activités personnelles.
C’est ce que contestait, en l’espèce le bailleur, considérant que le logement loué ne constituait pas la résidence principale de la locataire dans la mesure où cette dernière, venue poursuivre ses études à Grenoble, était toujours rattachée légalement au foyer fiscal de ses parents demeurant dans la Loire, à qui elle rendait visite les week-ends et une grande partie des vacances. Dans ce contexte, une clause du bail excluait expressément l’application des articles L.632-1 et suivants du CCH.

La Cour de cassation estime que le logement loué constitue bien la résidence principale de l’étudiante au regard de la distance géographique séparant la locataire de ses parents, indépendamment de la domiciliation fiscale chez ses parents (une réponse ministérielle avait déjà statué en ce sens : Rép. Min : JO AN du 30.11.04), et nonobstant la clause du bail qui indiquait que le studio loué ne constituait pas la résidence principale du locataire.
La Cour rappelle donc le statut d’ordre public du régime des locations meublées figurant dans le code de la construction et de l’habitation et l’impossibilité pour les parties de déroger à ces dispositions impératives, notamment celles relatives au congé du locataire, par l’insertion d’une clause contraire dans le bail.

Incidemment, l’arrêt comprend une autre précision, découlant de la première : le congé donné par la locataire avant le terme du bail d’un an étant valable en application des dispositions du CCH, le bailleur ne pouvait réclamer le paiement de loyers postérieurs à la date d’effet du congé, même dans l’hypothèse d’une remise des clefs (et donc d’une restitution effective des lieux) irrégulière.
En l’espèce, à l’issue de son préavis d’un mois, la locataire avait remis les clefs à l’huissier qu’elle avait mandaté pour effectuer l’état des lieux de sortie. Cependant, le bailleur, informé de ce que ces clefs étaient à sa disposition chez l’huissier, ne les avait pas retirées et réclamait le paiement des loyers dus jusqu’à l’expiration du bail d’un an.
Cette demande ne pouvait aboutir dans la mesure où le bail était bien résilié à l’issue du délai de préavis d’un mois respecté par la locataire qui, si elle se maintenait dans les lieux, devenait alors occupante sans droit ni titre susceptible d’être redevable non pas d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation.


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