Les prêts à taux variables
LES PRETS A TAUX
VARIABLES : RISQUES ET AVANTAGES
Les caractéristiques
des prêts des principaux établissements
ANIL, juin 1997, 19 p.
Une
question de nouveau à l'ordre du jour
La question des prêts à taux variables - ou pour être
plus exact, de prêts à taux référencé - est de
nouveau à l'ordre du jour, leur part dans la production s'accroissant de
façon significative. Elle est ainsi passée de 7 % des PAS en 1995 à
20 % en 1996 et 30 % en 1997. On peut penser que cette proportion est encore
plus forte pour les crédits libres, domaine où les établissements
spécialisés sont plus présents.
Dans quelle mesure ce développement des produits référencés
est-il porteur de risques pour les accédants ? Les prêts proposés
proposent-ils des clauses qui limitent la progression de la mensualité
lorsque les taux augmentent de façon trop importante ? Les clauses de
variation et les taux effectifs apparaissent-ils de façon claire pour
l'accédant modeste qui peut être attiré par le montant de la
première mensualité ? C'est ce qu'il est intéressant d'évaluer,
car les avantages de la sophistication des prêts sont parfois contrebalancés
par une information difficilement compréhensible pour l'emprunteur, et ce
d'autant plus que les impératifs commerciaux conduisent parfois à
obscurcir les éléments de comparaison entre les différents
produits.
L'ANIL a recensé, dans cette optique, les caractéristiques des
prêts à taux variables proposés par les principaux établissements
prêteurs en février 1997.
Deux
formes de protections contre les hausses de taux
Le taux de référence utilisé est le
plus souvent le TIOP sur douze mois ; l'usage dominant fait
référence à des moyennes de taux, au moins mensuelles, mais
quelques établissements se réfèrent simplement au taux du
jour anniversaire de la signature du contrat de prêt.
D'une façon générale, les montages proposés prévoient
une protection contre les risques de relèvement des taux d'intérêt,
mais celle-ci n'est pas de la même nature, ni présentée de
la même façon par les grands établissements généralistes
et les établissements spécialisés.
Les premiers fixent en général de façon explicite un
plafond aux variations du taux d'intérêt (taux initial + 2 à
3 points). On trouve ici deux types de produits : ceux dont le taux initial est
plus attrayant, mais pour lesquels le plafond est plus élevé, et
ceux dont le taux de départ est un peu plus cher, en contrepartie d'une
marge de variation du taux plus faible.
Les seconds expriment plutôt cette protection en termes d'allongement
maximum de la durée du prêt (+ cinq ans dans la plupart des cas) et
de plafonnement des variations de mensualités suivant l'évolution
de l'indice du coût de la construction (Crédit Foncier) ou de
l'indice INSEE du coût de la vie (La Hénin, Caixa Bank, Abbey
National), l'ajustement de la durée et celui de la mensualité
pouvant être combinés, de façon parfois assez complexe,
suivant un mécanisme de double indexation.
Les établissements spécialisés proposent, en outre, des
options de passage à taux fixe sans frais, qui ne représentent
pas, néanmoins, une véritable protection contre les variations de
taux.
On assiste, par ailleurs, au développement d'une offre de prêts
« intermédiaires » entre taux fixe et taux variable - adossés
à des ressources de moyen terme, ils comportent en fait des paliers de
taux d'une durée de cinq ans, le taux étant révisé
au terme de chaque période en fonction d'un index -, ainsi que des prêts
à taux variables dont les échéances sont modulables par le
client.
Le
retour des indemnités de remboursement anticipé
Il est d'autres nouveautés qui paraissent moins justifiées, si
ce n'est par le souci de « fidéliser » de façon un peu
forcée la clientèle : plusieurs établissements prêteurs
ont semble-t-il rétabli des indemnités de remboursement anticipé
pour des prêts à taux variables capés. Certains
assouplissements sont prévus le cas échéant : pas
d'indemnité en cas de revente du bien, ou au-delà de quelques années.
Quelle
appréciation du risque pour les ménages modestes ?
S'agissant enfin de l'appréciation des risques, il ne semble pas que
les prêts à taux variables soient systématiquement utilisés
pour solvabiliser artificiellement, pour leurs premières mensualités,
des ménages dont le projet ne serait pas réalisable avec un prêt
à taux fixe plus coûteux à l'origine, mais sans risque de
hausse des mensualités. Interrogés sur ce point, les principaux réseaux
affirment que les prêts présentant des risques de variation assez
importants, soit ne sont pas utilisés comme produits « sociaux »,
soit font l'objet d'une appréciation plus rigoureuse de la solvabilité,
le taux d'effort maximum toléré par le prêteur étant
alors un peu plus bas.
Cependant, il est aujourd'hui impossible de vérifier si tous les établissements
se conforment à cette règle d'élémentaire prudence.
Il conviendrait, au moins, de limiter l'endettement du ménage, de telle
sorte que la mensualité totale n'excède pas le taux d'effort
maximum tolérable, même si le cap de taux est atteint.
Les
limites de la protection assurée par les butoirs de mensualité et
de durée du prêt
S'agissant des prêts à taux variables non capés, mais
assortis de butoirs à l'augmentation de la mensualité et de la durée
du prêt, l'attention des emprunteurs doit, par ailleurs, être attirée
sur ce qu'il advient en fin de crédit, si tous les butoirs sont atteints
du fait d'une forte hausse des taux de référence.
Si les possibilités de variation maximum de la mensualité (ICC
ou indice du coût de la vie, par exemple) et de la durée (en général
de deux à cinq ans) sont épuisées, le prêteur peut
soit prendre à sa charge un éventuel capital restant dû à
l'issue de la nouvelle durée finale du crédit, soit le laisser à
la charge de l'emprunteur. Cette dernière solution est semble-t-il la
plus utilisée... Parmi quatre établissements interrogés sur
ce point (UCB, Caisse d'Epargne, Crédit Foncier et Comptoir des
Entrepreneurs), seule l'UCB précise dans ses offres de prêt que «
si, à la fin de la cinquième année de prolongation, toutes
les sommes dues ne sont pas remboursées, vous serez dégagé
de toute obligation concernant leur règlement, à l'exception des
sommes résultant d'un report éventuel au titre du chômage et
de l'arriéré résultant de règlements impayés ».
Le Crédit Foncier a récemment modifié sa pratique en la
matière et n'assume plus ce risque pour ses prêts « Foncier
delta » : le capital restant dû éventuellement après un
allongement maximum de la durée du prêt doit être intégralement
remboursé par l'emprunteur. Les deux autres établissements prévoient
des possibilités de « déplafonnement » de la variation
de la mensualité au cours des une ou deux dernières années
du crédit, si le jeu des butoirs ne permet pas d'amortir intégralement
le capital. Il est vrai que le plus souvent, les butoirs fixés pour
l'allongement de la durée du prêt permettent d'absorber des hausses
de taux assez importantes, ce qui limite le risque d'un amortissement brutal à
la fin du crédit. Il reste toutefois plus difficile, pour l'emprunteur,
d'apprécier la protection réellement assurée par de tels
butoirs. Les caps de taux présentent à cet égard l'avantage
de la clarté.
TIOP (ou PIBOR)
: Taux Interbancaire Offert à Paris (taux d'intérêt pratiqué
pour des signatures nationales de première catégorie) ; il est
calculé pour des échéances de 1 à 12 mois. Le TIOP
12 mois se situe aux alentours de 3,5 % depuis la fin de l'année 1996.
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