ANIL / Agence Nationale pour l'Information sur le Logement

Achat et vente

Nous achetons un logement à deux. Quelles précautions prendre ?

A jour au 2 Février 2010

Si vous n’êtes pas mariés, vous allez en général acheter en indivision. Chacun de vous sera propriétaire d’une partie du bien, au prorata de ce qu’il a financé. Cette situation peut entraîner des complications si l’un de vous décède ou si vous vous séparez.

• Au décès de l’un de vous, même si vous viviez en concubinage depuis longtemps, le survivant n’a droit à rien ! Ce sont les héritiers du défunt (ses enfants, ou à défaut ses parents par exemple) qui recueilleront sa quote-part du logement. Ils pourront alors exiger la vente du bien, sans que l’autre propriétaire puisse l’empêcher. Le concubin survivant pourra simplement essayer de racheter la part du défunt aux héritiers. Pour éviter cela, plusieurs solutions sont envisageables, par exemple rédiger des testaments pour vous protéger mutuellement. Mais attention, les droits de succession s’élèvent à 60% (après un modeste abattement) de la valeur des biens transmis entre concubins. Prenez conseil auprès d’un notaire.
• Si vous vous séparez, vous pourrez décider soit de vendre le bien, soit que l’un de vous y restera et versera à l’autre une indemnité dont vous fixerez ensemble le montant. Si vous êtes en désaccord, le tribunal de grande instance ordonnera le partage ou la poursuite de l’indivision pour deux ans maximum.

Avant de faire construire notre maison, quelles assurances devons-nous souscrire ?

A jour au 2 Février 2010

Si vous faites construire une maison ou si vous rénovez un logement, vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage, auprès de l’assureur de votre choix.
Avant de vous décider, il est sage de comparer les tarifs et les prestations, qui peuvent être différents.
Cette assurance prendra en charge le paiement des malfaçons éventuelles dans le cadre par exemple de la garantie décennale. Si vous faites appel à un constructeur, il vous proposera peut-être de souscrire pour votre compte cette assurance. Le prix est alors souvent avantageux, mais vérifiez le contenu des garanties. De même, si vous achetez votre maison sur plan, le vendeur aura souscrit l’assurance dommages-ouvrage pour votre compte. Son coût sera inclus dans le prix du bien. Si aucune société d’assurance n’accepte de vous assurer (si 45 jours après un courrier recommandé avec accusé de réception, vous n’avez toujours pas de réponse, ce silence est considéré comme un refus), vous pouvez saisir le Bureau central de tarification, 11 rue de la Rochefoucauld, BP 904, 75 424 Paris Cedex 09, qui fixera le montant de la prime pour laquelle l’assureur sera obligé de vous garantir.

Autre précaution à prendre : dès que votre maison sera hors d’eau et hors d’air, souscrivez pour elle une assurance multirisques habitation, qui vous couvrira en cas d’incendie ou de dégât des eaux.

Notre maison n’est pas encore achevée, et déjà un mur s’est effondré. De plus, le constructeur a l’air d’avoir interrompu les travaux. Que faire ?

Le constructeur doit réparer le mur à ses frais. Mettez-le en demeure de le faire, en lui adressant une lettre recommandée avec avis de réception. Si cela reste sans effet, vous pouvez faire appel à l’assurance dommages-ouvrage (que vous avez souscrite vous-même ou que le professionnel a souscrite pour votre compte), mais seulement si vous obtenez la résiliation du contrat qui vous lie au constructeur. Pour cela, il faut en général une décision du juge, sauf si l’entreprise est en faillite (mais l’assurance dommages-ouvrage ne joue pas dans ce cas).Si les travaux sont réellement interrompus ou si vous constatez un retard dans la livraison, mettez en demeure par acte d’huissier le constructeur soit de livrer la maison, soit d’exécuter les travaux. Informez en parallèle l’organisme qui a accordé la garantie de livraison. Son nom figure dans le contrat de construction : il s’est engagé à terminer la maison au prix convenu en cas de défaillance du constructeur.

A jour au 15.3.08

Nous envisageons d’acheter dans un immeuble en cours de construction. Le vendeur nous presse de réserver notre logement. A quoi cela nous engage-t-il ?

Le contrat de réservation, appelé aussi contrat préliminaire, engage le promoteur à vous réserver un logement si le programme est commencé. Mais ne vous y trompez pas: même si ce contrat ne se signe pas chez le notaire, il vous engage bel et bien et détermine déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente.

Dès la signature de ce contrat (mais pas avant !), le vendeur peut vous demander un dépôt de garantie, égal à 5% du prix du logement si le contrat de vente définitif est signé dans un délai d’un an (2% s’il est signé dans un délai d’un à deux ans). Ce dépôt de garantie sera versé sur un compte spécial ouvert à votre nom dans une banque. Pendant un délai de sept jours, vous pouvez renoncer à votre engagement et, dans ce cas, récupérer l’intégralité du dépôt de garantie, dans un délai de trois mois. Ces sept jours sont décomptés à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée par laquelle le vendeur vous a envoyé le contrat de réservation signé (ou de la remise de celui-ci). Pour renoncer, vous devez dans ce délai en informer le vendeur à votre tour par lettre recommandée avec avis de réception. Une fois ces sept jours écoulés, vous perdrez votre dépôt de garantie si vous renoncez à l’achat, sauf si le contrat de vente n’est pas signé à la date prévue, ou si le prix de vente se révèle être de 5% supérieur au prix prévisionnel (éventuellement révisé), ou si, dans le contrat de vente, la description du logement est différente de celle qui figure dans le contrat de réservation (et que les changements diminuent la valeur du bien de 10%), ou si l’un des équipements promis n’est pas fourni, ou encore si le vendeur s’est engagé à obtenir des prêts pour vous et que leur montant se révèle être de 10% inférieur à ce qui était prévu.

Attention, c’est à vous de faire rajouter une condition suspensive concernant les prêts que vous entendez chercher vous-même. Vous pouvez aussi poser d’autres conditions, par exemple prévoir que le vendeur paiera des pénalités si la livraison est retardée. Mais il faut que le vendeur les accepte.

A jour au 15.3.08

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Financement du logement

Si j’emprunte, quels sont les frais à prévoir en plus du prêt ?

La banque vous demandera des frais de dossier, qui sont en général négociables. Elle exigera également que vous souscriviez une assurance décès, invalidité et en général incapacité de travail. Cette assurance est destinée à rembourser le prêt à votre place si vous décédiez, deveniez grabataire ou ne pouviez plus travailler temporairement. Pour cela, vous payez une prime d’assurance, en général incluse dans votre mensualité de remboursement.
En plus, le banquier vous proposera peut-être, si vous êtes salarié, de payer une « assurance perte d’emploi ». Elle est toujours facultative et prévoit, à certaines conditions, de prendre en charge tout ou partie de votre mensualité si vous restez longtemps au chômage après un licenciement. Enfin, la banque exige une « garantie », c’est-à-dire en général une hypothèque (ou un privilège de prêteur de deniers) ou la caution d’un organisme spécialisé. Dans les trois cas, vous aurez des frais à acquitter. Elle peut vous en fournir une estimation.

A jour au 15.3.08

A quelles conditions puis-je obtenir un PAS (prêt à l’accession sociale)?

Le prêt à l’accession sociale est accordé seulement pour financer la construction ou l’achat de votre résidence principale (qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien) ou pour y faire des travaux (si vous en êtes propriétaire). En outre, vos ressources ne doivent pas dépasser certains plafonds, qui varient selon le nombre de personnes qui vont occuper le bien, et sa situation géographique. Ces plafonds ont été fixés pour permettre à un grand nombre de Français d’avoir droit à ce prêt.

A jour au 15.3.08

Qui peut bénéficier des subventions de l'ANAH ?

Le propriétaire bailleur ou usufruitier d’un logement qu’il donne en location à titre de résidence principale (attention, il doit s’engager à louer le logement nu ou meublé à titre de résidence principale, au moins neuf ans. Le délai de neuf ans est abaissé à six ans si le logement est repris pour l’occupation personnelle du propriétaire, de son conjoint, de son concubin, de son partenaire « pacsé » ou par leurs ascendants ou descendants). Toutefois, les logements subventionnés qui font l’objet d’une convention avec l’Etat ou avec l’agence ne peuvent pas faire l’objet d’une reprise au bout de six ans.

Le propriétaire occupant, usufruitier occupant ou bénéficiaire d’un droit d’usage et d’habitation.

Le bénéfice des aides de l’agence est également ouvert à d’autres bénéficiaires : communes ou Epci en cas d’exécution de travaux d’office, syndicats de copropriétaires pour certains travaux, organisme agréé qui contribue au logement des personnes défavorisées….

A jour au 17.3.08

Je dois revendre mon logement. Que devient mon crédit ?

Dans certains cas, il peut être transféré sur une nouvelle acquisition, si vous rachetez un autre logement. Sinon, le crédit peut éventuellement être repris par l’acheteur sous certaines conditions et avec l’accord de la banque. A défaut, vous devrez rembourser le prêt par anticipation. Cela peut vous obliger à payer des pénalités de remboursement anticipé, sauf si vous avez négocié leur suppression lors de la souscription du crédit. Toutefois, pour les prêts signés après le 1er juillet 1999, les pénalités de remboursement anticipé sont supprimées si vous revendez votre logement pour l’une des raisons suivantes :

• votre lieu d’activité professionnelle –ou celui de votre conjoint- change ;
• vous ou votre conjoint êtes contraint de cesser votre activité professionnelle
• votre conjoint est décédé.

Attention, la revente de votre logement implique souvent de payer des frais « de main levée » si votre crédit est garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers.

A jour au 15.3.08

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Urbanisme

Quand dois-je obligatoirement avoir recours à un architecte ?

Le recours à un architecte ou à un agréé en architecture pour l’établissement du projet architectural est obligatoire pour les constructions ou travaux soumis au permis de construire ; toutefois, par dérogation à ce principe, ne sont pas tenues de recourir à un architecte pour établir le projet architectural à joindre à la demande de permis de construire, les personnes physiques, qui édifient ou modifient pour elles-mêmes :

• une construction à usage autre qu’agricole (d’habitation par exemple) dont la surface de plancher, hors oeuvre nette n’excède pas 170 m² ;
• une construction à usage agricole dont la surface de plancher hors oeuvre brute n’excède pas 800 m². Il est néanmoins recommandé de soumettre le projet de construction au Centre d’architecture, d’urbanisme et d’environnement (CAUE) préalablement au dépôt de la demande de permis de construire.

Attention, il n’est cependant pas nécessaire d’avoir recours à un architecte lorsque :

• des travaux d’agrandissement portent sur un logement dont la surface de plancher hors oeuvre nette avant travaux est inférieure à 170 m² et à condition que la surface totale après l’extension reste inférieure à 170 m².
• des travaux d’aménagement et d’équipements intérieurs visent soit à changer la destination du bâtiment, soit à l’agrandir, mais n’entraînent pas de modifications extérieures du bâtiment ;
• des travaux d’aménagement et d’équipement d’une façade commerciale.

A jour au 15.3.08

Je viens d’obtenir mon permis de construire, quelles formalités dois-je remplir ensuite ?

Une fois le permis délivré, deux affichages doivent être effectués, l'un en mairie et l'autre sur le terrain. L’affichage sur le terrain est effectué par le titulaire du permis de construire. Il doit être visible de l’extérieur et pendant toute la durée des travaux. (attention, l'inobservation de cette formalité d'affichage peut entraîner l'application de sanctions pénales). L’affichage en mairie est effectué par le maire dans les huit jours de la délivrance du permis et pendant deux mois.
Il est de l'intérêt du bénéficiaire du permis de réaliser l'affichage sur le terrain le plus rapidement possible (celui en mairie étant fait en règle générale après la notification du permis). C'est, en effet, à partir de la date la plus tardive de l'un ou l'autre de ces affichages que commence à courir le délai de recours contentieux de deux mois à l'égard des tiers. Le défaut de ce double affichage habilite les tiers à se pourvoir contre le permis de construire sans condition de délai.

A compter du 1er octobre 2007, le délai de recours commence à courir à compter du seul affichage sur le terrain. Aucune action n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement. Pour la date d’achèvement, on retient celle mentionnée dans la déclaration par laquelle le constructeur atteste l’achèvement et la conformité des travaux.

A jour au 15.3.08

La demande de permis de construire est-elle obligatoire pour tous les travaux ?

Non, cependant la plupart des travaux et ouvrages entre dans le champ d'application du permis de construire. D’une façon générale, un permis de construire doit être obtenu :

• pour toute construction nouvelle, à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations ;
• pour tous travaux sur des constructions existantes ayant pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume (extension, surélévation) ou de créer des niveaux supplémentaires à l'intérieur d'un volume existant.

Cependant, certains travaux sont exemptés de permis de construire mais doivent tout de même faire l’objet d’une déclaration préalable. Sont concernés :

• les travaux de faible importance (leur surface hors œuvre nette soit inférieure à 35 m2);
• les travaux de ravalement ;
• les travaux n’ayant pas pour effet de changer la destination d’une construction existante et qui ne créent pas de surface nouvelle, ou qui ont pour effet de créer, sur un terrain supportant un bâtiment existant, une surface hors oeuvre brute inférieure ou égale à 20 m2 ;
• les reconstructions ou travaux sur les immeubles classés au titre de la législation sur les monuments historiques.

A compter du 1er octobre 2007, le principe demeure selon lequel un permis de construire doit être obtenu pour toute construction nouvelle, même ne comportant pas de fondations.

Pour les travaux sur des constructions existantes, sont soumis à permis de construire :

• ceux qui créent une surface hors œuvre brute (SHOB) supérieure à 20 m² ;
• ceux qui modifient l’aspect extérieur (mais quand les travaux ont pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou agrandir une ouverture sur un mur extérieur) ;
• ceux qui modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination.

Certains travaux, exemptés de permis de construire, doivent néanmoins faire l’objet d’une déclaration préalable.
Il s’agit notamment :

• des travaux ou constructions nouvelles qui créent une SHOB supérieure à 2 m² et inférieure ou égale à 20 m² ;
• des piscines d’un bassin inférieur ou égal à 100 m², non couvertes ou dont la couverture ne dépasse pas 1,80 m de haut ;
• des changements de destination d’un bâtiment ;
• des travaux de ravalement et ceux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur du bâtiment existant ;
• des travaux qui ont pour effet de transformer plus de 10 m² de SHOB en SHON.

A jour au 15.3.08

Que recouvrent les changements de destination et impliquent-ils nécessairement l’application d’une procédure particulière ?

Auparavant, le changement de destination impliquait la délivrance d’un permis de construire lorsqu’il s’accompagnait de travaux.

A compter du 1er octobre 2007, on donne une définition objective du changement de destination : c’est le passage de l’une à l’autre des neuf catégories suivantes : habitation, hébergement hôtelier, bureau, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt.
En cas de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment et changeant la destination du bâtiment, un permis de construire sera nécessaire. En l’absence de tels travaux, une déclaration préalable sera toutefois requise.

Par ailleurs, les annexes d’un bâtiment principal sont désormais réputés avoir la même destination que le bâtiment principal.

A jour au 15.3.08

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