ANIL / Agence Nationale pour l'Information sur le Logement

Signature d'un contrat de location - accession

Un contrat

Le contrat location-accession peut porter sur un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte, collectif ou individuel, achevé ou en cours de construction à la date de signature du contrat. S'il s'agit d'un logement neuf, vous pouvez dans certaines conditions bénéficier du dispositif PSLA.

Il est conclu par acte authentique. Il peut être précédé d'un contrat préliminaire généralement passé sous seing privé.

Vous bénéficiez d'un délai de rétractation ou de réflexion.

Contenu du contrat

Le contrat doit préciser :

• La description de l'immeuble ou du logement ainsi que la consistance et les caractéristiques techniques,
• le prix de vente du bien (modalités de paiement et le cas échéant, de révision, recours ou non à des prêts),
• la date d'entrée en jouissance et le délai pour acquérir (levée d'option),
• la redevance (montant, modalités de versement, d'imputation sur le prix et de révision le cas échéant),
• les charges (catégories incombant à l'accédant et estimation de leur montant prévisionnel pour la première année d'exécution du contrat),
• les assurances,
• la garantie de remboursement ou d'achèvement,
• les conditions de résiliation anticipée du contrat et notamment les modalités de calcul des indemnités prévues en cas résiliation ou des sommes restituées lorsque le transfert de propriété n'a pas eu lieu,
• l'absence de maintien de plein droit dans les lieux, en cas de résolution du contrat ou de non levée de l'option.

Déroulement de l'opération de location-accession

L'opération de location accession se décompose en deux temps :

• une période de jouissance pendant laquelle vous n'êtes ni locataire, ni propriétaire,
• l'exercice de l'option : au terme de la période de jouissance, vous devez faire un choix : acheter ou renoncer à acheter.

Pendant la période de jouissance

• Vous êtes tenu au paiement d'une redevance comprenant :
  • une partie, définitivement acquise au vendeur, qui correspond à la jouissance du logement (fraction locative),
  • une partie, à vous restituer sous déduction d'une indemnité en cas d'absence de levée d'option au terme du contrat ou en cas de résiliation du contrat, qui correspond au paiement anticipé du prix (fraction acquisitive).
    Les montants respectifs des deux fractions sont fixés librement dans le contrat.
• Vous êtes redevable des charges prévues dans le contrat et êtes tenu au paiement des contributions, taxes et impôts (taxe foncière, taxe d'habitation).
• Vous êtes tenu de l'entretien courant et des réparations. Le vendeur conserve la charge des grosses réparations.
• Vous devez vous assurer pour les risques dont vous répondez en votre qualité d'occupant (notamment dégâts des eaux, incendie).
• Vous êtes tenu d'user de l'immeuble en bon père de famille et suivant la destination indiquée au contrat. Vous êtes responsable des pertes et dégradations.
• Vous êtes assimilé à un copropriétaire ou au propriétaire d'un bien situé dans le périmètre d'une association syndicale et pouvez en exercer en partie les droits et obligations.
• Vous pouvez céder vos droits à un tiers par acte authentique.

Exercice de l'option

L'option peut être exercée à tout moment entre la date d'entrée en jouissance et le terme de la période de jouissance fixés dans le contrat. Si trois mois avant le terme, l'option n'est pas levée, le vendeur doit vous mettre en demeure d'exercer votre option par lettre recommandée avec accusé de réception.

Vous optez pour l'acquisition

Vous devez verser le solde du prix pour obtenir le transfert de propriété (différence entre le prix prévu dans le contrat, à la date de la levée d'option, et le montant déjà versé au titre de la fraction acquisitive de la redevance). Si vous avez recours à un ou plusieurs prêts, le transfert de propriété est subordonné à la condition suspensive de l'obtention du ou de ces prêts. La condition doit être réalisée à la date d'exigibilité du prix.

Le transfert de propriété doit être constaté par acte de vente authentique.

• Si le transfert de propriété a lieu plus de cinq ans après l'achèvement, vous paierez des droits de mutation à titre onéreux.
• S'il a lieu moins de cinq ans après, vous paierez la TVA et la taxe de publicité foncière.

L'opération de location-accession peut être maintenue dans le champ d'application de la TVA quelle que soit la date de levée d'option si l'indemnité de 1 ou 2 % prévue en cas de résiliation pour inexécution par l'accédant de ses obligations ou de renonciation à l'acquisition est portée à 3 %.

Après le transfert de propriété d'un logement relevant du dispositif PSLA, si vos ressources sont inférieures aux plafonds de ressources PLUS vous pouvez bénéficier de la garantie de rachat du logement ou demander la mise en jeu de la garantie de relogement.

Vous renoncez à l'acquisition

Vous ne bénéficiez d'aucun droit au maintien dans les lieux, sauf convention contraire.

En cas de non levée d'option, lorsque le logement est vendu dans le cadre du dispositif PSLA, si vos revenus n'excèdent pas les plafonds de ressources PLUS, le vendeur doit vous proposer, au plus tard dans les 6 mois de la date fixée pour la levée d'option, par lettre recommandée avec avis de réception, 3 offres de relogement correspondant à vos besoins et possibilités.

Le vendeur doit vous restituer, dans les trois mois de votre départ, les sommes versées correspondant à la fraction acquisitive de la redevance.

Il peut vous demander une indemnité limitée à 1% maximum du prix du logement (pouvant être portée contractuellement à 3% si l'immeuble a moins de cinq ans). On ne peut toutefois pas vous demander d'indemnité lorsque le contrat porte sur un logement relevant du dispositif PSLA.

Résiliation du contrat

Le contrat peut être résilié pour :

• inexécution de vos obligations: l'indemnité au bénéfice du vendeur peut être portée à 2 % du logement.
• inexécution des obligations du vendeur: vous pouvez obtenir une indemnité dont le montant est limité à 3 % du prix du logement.

Vous bénéficiez d'un droit au maintien dans les lieux pour une durée minimum de trois mois à compter de la résiliation ou de la date prévue pour la levée de l'option.

Le vendeur ne peut exiger la libération des locaux qu'après le remboursement des sommes versées en avance sur le prix. L'indemnité d'occupation ne peut dépasser le montant de la redevance diminué de la fraction acquisitive.