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Signaler un problèmeFAQ - Vous êtes propriétaire
Copropriété
- A quelle majorité doivent être votés les travaux dans la copropriété ?
• Les travaux d’entretien (remplacement d’un ascenseur vétuste, peinture de la cage d’escalier, etc.) sont votés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l’article 24).
• Les travaux d’amélioration de l’accès de l’immeuble aux personnes handicapées ou à mobilité réduite s’ils ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble ou de ses éléments d’équipement essentiels, et l’autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser des travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sont votés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l’article 24).
• Les travaux d’amélioration comportant transformation, addition ou amélioration (autres que ceux qui relèvent de l’article 25) (création d’un ascenseur, travaux de ravalement quand l’état de l’immeuble ne le justifie pas…) et ceux qui visent à améliorer la sécurité (fermeture de l’immeuble) sont votés aux 2/3 des voix des copropriétaires et doivent recueillir l’accord de la moitié de ces personnes (majorité de l’article 26.
• L’installation d’une antenne collective ou d’un réseau interne à l’immeuble raccordé au câble, de compteurs d’eau froide individuels, certains travaux d’économies d’énergie (amortissables en moins de 10 ans), de mise en conformité aux normes de sécurité et de salubrité, ou d’amélioration de l’accès de l’immeuble aux personnes handicapées sont votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non (majorité de l’article 25.
. A défaut, si le projet a recueilli au moins un tiers des voix, il peut être voté dans la foulée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Sinon, il faut convoquer une nouvelle assemblée dans un délai de trois mois. Elle pourra décider à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
• Les travaux de surélévation ou construction de bâtiment comprenant de nouveaux locaux à usage privatif sont votés à l’unanimité.A jour au 17.3.08
- Le syndic a engagé des travaux sans que j’en ai été informé. Est-ce normal ?
Il peut faire exécuter des petits travaux d’entretien courant ainsi que les travaux urgents indispensables à la sauvegarde de l’immeuble. Mais, dans ce dernier cas, il doit quand même au préalable demander l’avis du conseil syndical et convoquer immédiatement une assemblée générale.
A jour au 15.3.08
- Comment puis-je faire modifier la répartition des charges ?
Cette modification ne peut en principe être décidée que par un vote à l’unanimité des copropriétaires. Mais si les millièmes de charges ont été mal calculés au départ, vous pouvez demander au tribunal de grande instance de procéder à une révision, à condition d’agir dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété, ou dans les deux ans qui suivent la première vente d’un lot. Par ailleurs, si la répartition des charges spéciales n’est pas conforme à la loi, vous pouvez engager auprès du juge une action en nullité de la répartition des charges si elle vous porte préjudice. A savoir : les modifications de parties privatives peuvent avoir pour conséquence naturelle une adaptation des millièmes de charges (par exemple, agrandissement d’un logement…).
A jour au 15.3.08
- Je paie plus de charges que les autres copropriétaires. Pourquoi ? Qui décide de cette répartition ?
La répartition est différente pour les charges générales de copropriété et pour les charges « spéciales ».
- Les charges générales sont réparties en fonction des tantièmes ou millièmes attribués aux différents lots par le règlement de copropriété. Ces charges regroupent par exemple les frais de conservation (réparations, réfection de la toiture, ravalement,....), d’entretien (ménage…), et d’administration des parties communes (honoraires du syndic, etc.). Pour cette raison, le propriétaire d’un garage doit quand même payer sa quote-part des travaux de ravalement de l’immeuble par exemple.
- En revanche, les charges spéciales correspondent aux services collectifs et aux équipements : l’ascenseur, le chauffage collectif, le vide ordures, la distribution d’eau, etc. Elles sont réparties en fonction de l’utilité relative de ces services et équipements pour les différents lots (c’est l’utilité « potentielle » qui compte, peu importe que l’occupant du lot utilise ou non réellement ce service). Par exemple, l’appartement du rez-de-chaussée n’ayant pas besoin de l’ascenseur, son propriétaire ne supporte pas les dépenses qui y sont liées, sauf si cet ascenseur dessert le sous-sol ! De même, la quote-part de l’appartement du dernier étage sera plus élevée, car l’ascenseur constitue pour lui un avantage plus important que pour les lots des autres étages. Sur la même idée, un lot à usage professionnel pourra supporter une quote-part plus importante que les autres. Par contre, le propriétaire d’un simple parking n’a pas à payer de charges de chauffage, pas plus que celui dont le logement n’est pas raccordé au chauffage collectif.A jour au 15.3.08
Fiscalité
- Je suis propriétaire et je donne mon logement en location. Dois-je payer la taxe d’habitation pour ce logement ?
Non, cette taxe est supportée par la personne qui occupe le logement au 1er janvier. Lorsque le locataire quitte le logement en cours d’année, votre seule obligation est d’indiquer au service des impôts sa nouvelle adresse, et les coordonnées du nouveau locataire. Vous devez vérifier que les paiements antérieurs ont bien été effectués en demandant au locataire ses quittances de taxe d’habitation. A défaut, vous pourriez être tenu responsable du paiement de la taxe. S’il refuse ou part sans vous avertir, vous devez apporter la preuve de votre bonne foi, notamment en notifiant rapidement au comptable du Trésor la nouvelle adresse du locataire, par lettre recommandée avec avis de réception.
A jour au 15.3.08
- Je fais des travaux chez moi. A quelles réductions d’impôt ai-je droit ?
Pour votre résidence principale, si vous êtes propriétaire occupant, locataire, occupant à titre gratuit, vous pouvez bénéficier d'un crédit d'impôt pour les travaux réalisés avant le 31.12.2009, correspondants à des dépenses :
- d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable, de certaines pompes à chaleur, de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage ;
- d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées ;
- de travaux prescrits par un plan de prévention des risques technologiques ;
- d'acquisition d'un ascenseur électrique à traction équipé d'un certain type de contrôle.
Ces dépenses doivent être réalisées dans votre résidence principale avant le 31 décembre 2009. Sur présentation des factures, le crédit d'impôt s'élève au total à 15 % des dépenses, prises en compte dans la limite d'un plafond, par contribuable et par habitation, de 8 000 euros pour un célibataire et de 16 000 euros pour un couple marié (avec des majorations pour enfant et personne à charge). Peu importe que vous soyez propriétaire ou locataire.- Ai-je droit à une exonération de la taxe d’habitation ou à une réduction de son montant ?
Les collectivités locales prévoient un abattement de 5% à 15% sur la valeur locative des biens qui sert de base de calcul à cette taxe. Elles peuvent le majorer pour les personnes de conditions modestes. Enfin, un abattement obligatoire s’applique pour votre résidence principale si vos enfants ou vos ascendants sont rattachés à votre foyer fiscal.
En outre, les personnes qui ont eu de faibles revenus l’année précédente peuvent voir la taxe d’habitation de leur résidence principale réduite si elle dépasse un certain seuil.
Enfin, sont exonérés de cette taxe :
- les étudiants logés dans une résidence universitaire gérée par un CROUS,
- et, pour leur résidence principale, les personnes atteintes d’une infirmité ou d’une invalidité qui les empêche de travailler, les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés (quand leurs revenus ne dépassent pas un certain plafond) et les bénéficiaires du RMI à condition que ces personnes vivent seules ou avec leur conjoint ou avec une personne à charge ou dont les ressources sont modestes.- En plus des impôts, quelles contributions sociales dois-je payer sur les loyers du logement que je donne en location ?
Le revenu foncier net que vous déclarez aux impôts est soumis à la contribution additionnelle au prélèvement social, à la CSG (contribution sociale généralisée), à la CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) et au prélèvement de 2%. Mais la CSG est en partie déductible. L’année où vous la réglez, vous pouvez la soustraire des revenus déclarés aux impôts, mais pas pour son montant total. La CSG est égale à 8,2% de votre revenu foncier, mais seuls 5,8% sont déductibles.
