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LE
CONTRAT DE MAITRISE D'OEUVRE
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Vous faites construire
une maison sur un terrain dont vous êtes propriétaire
ou vous faites réaliser des travaux.
Vous êtes le maître d'ouvrage. On vous propose un contrat
de maîtrise d'oeuvre : de quoi s'agit-il ?
QUI EST
LE MAITRE D'OEUVRE ?
 Soit
un professionnel non-architecte qui prendra le nom de bureau d'études,
économiste de la construction ou tout simplement maître
d'oeuvre.
Soit un
architecte ou un agréé en architecture
LE ROLE
DU MAITRE D'OEUVRE ?
Le maître d'oeuvre
peut concevoir le projet, c'est-à-dire établir les
plans, élaborer les documents techniques, coordonner les
travaux et vous assister dans vos relations avec les entreprises.
En contrepartie il perçoit des honoraires.
Mais il ne se charge pas
de la construction ou des travaux. Il vous faut pour cela faire
appel à plusieurs entreprises appartenant à différents
corps de métier (maçon, couvreur, électricien...).
Le maître d'oeuvre peut vous conseiller dans le choix des
entreprises, mais en aucun cas, les sélectionner à
votre place.
Il ne peut intervenir en votre nom, ni pour votre compte, il ne
doit pas avoir de liens juridiques avec les entreprises : c'est
vous qui traitez directement avec les entreprises que vous avez
choisies, éventuellement avec son aide.
Le maître d'oeuvre ne
pourra donc s'engager dès le départ sur un coût
de construction, mais devra respecter l'enveloppe budgétaire
que vous lui aurez indiquée.
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Ne
versez aucune somme à quelque titre que ce soit avant
la signature du contrat.
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UN CONTRAT
ECRIT EST FORTEMENT RECOMMANDE
Le contrat de
maîtrise d'oeuvre est indépendant des marchés
de travaux que vous passez avec les différents corps de métier.
Il s'agit d'un " contrat de service " appelé aussi
" contrat de louage d'ouvrage " ou " contrat d'entreprise
" que le maître d'oeuvre signe avec vous.
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Ne confondez pas maître d'oeuvre et constructeur
Vous
devez signer un contrat de construction de maison individuelle
sur plan et non pas un contrat de maîtrise d'oeuvre
:
- lorsque le même
professionnel se charge du plan et d'une partie ou de
l'ensemble des travaux de construction de la maison ;
- lorsque le professionnel
vous fournit le plan et traite directement avec les entreprises
ou vous impose le choix de telle ou telle entreprise.
Si le
maître d'oeuvre intervient en votre nom et pour votre
compte dans les relations avec les entreprises, s'il se charge
des démarches administratives et financières
pour votre compte : il peut même s'agir d'un contrat
de promotion immobilière.
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Le
contrat de maîtrise d'oeuvre n'est pas spécifiquement
réglementé. Vous avez donc intérêt à
établir un contrat écrit et à vérifier
qu'y figurent au moins les clauses suivantes :
La
définition de la mission du maître d'oeuvre
Précisez bien l'étendue
de la mission que vous décidez de confier au maître
d'oeuvre :
- la conception du projet,
c'est-à-dire la réalisation du plan ;
- le montage du dossier
de demande de permis de construire ;
- l'aide au choix des entreprises
après les avoir mises en concurrence ;
- la rédaction des
documents techniques ;
- la coordination des travaux
;
- l'assistance à
la réception.
Une " mission complète
" comprend l'ensemble de ces phases.
Le
montant TTC des honoraires du maître d'oeuvre
Il est déterminé
librement et fixé, soit forfaitairement, soit selon un pourcentage
du montant des travaux TTC ou hors taxe : attention la différence
n'est pas négligeable.
L'échelonnement des
versements des honoraires doit être prévu en fonction
de la mission réalisée par le maître d'oeuvre.
Vous avez intérêt
à refuser qu'une rémunération supplémentaire
(sous forme de frais de métrés, par exemple) soit
mise par le maître d'oeuvre à la charge des entreprises.
L'attestation
des assurances, professionnelle et décennale, obligatoires
Comme tous les professionnels
intervenant dans la construction, le maître d'oeuvre doit
s'assurer pour les dommages éventuels qui pourraient mettre
en cause sa responsabilité (par exemple un défaut
de conception, une mauvaise surveillance de la réalisation)
ou encore les désordres qui pourraient intervenir après
la réception des travaux. Il doit donc vous fournir les attestations
correspondantes avant l'ouverture du chantier. Vérifiez qu'elles
sont valides à la date d'ouverture de votre chantier.
Une définition précise
de votre projet
- détermination du
terrain sur lequel doit être édifiée la construction
;
- nombre et nature des pièces
;
- équipements particuliers
(nature du chauffage, revêtement des sols et des murs, etc...)
Le montant de l'enveloppe
financière dont vous disposez pour réaliser votre
projet
Le maître d'oeuvre
ne peut déterminer, avant son travail de conception, le coût
de construction définitif. Il est donc indispensable de préciser
dans le contrat, le montant maximum des travaux à effectuer.
Il pourra réaliser à plusieurs stades d'avancement
de ses études, des estimations de plus en plus précises
jusqu'à la consultation des entreprises qui permettra d'arrêter
définitivement le coût des travaux. Prévoyez
dans le contrat une clause de résiliation aux torts du maître
d'oeuvre si le coût définitif des travaux dépasse
le montant prévu, ainsi que les conditions de remboursement
des sommes déjà versées. Certains contrats
prévoient une marge de dépassement : c'est à
vous d'en mesurer le risque.
Le calendrier de réalisation
de la mission du maître d'oeuvre
Le maître d'oeuvre
doit s'engager sur le calendrier de réalisation de la partie
de sa mission qui précède l'ouverture de chantier.
Le contrat doit alors au moins préciser dans quels délais
seront achevés :
- le dossier de demande
de permis de construire ;
- le dossier de consultation
des entreprises.
Il ne pourra s'engager sur
les délais de construction qui dépendront eux des
disponibilités des entreprises sélectionnées,
mais il doit établir un planning de travaux qui doit être
visé par les entreprises.
A l'issue de chaque phase, le maître d'oeuvre doit avoir votre
approbation pour poursuivre sa mission.
Les conditions qui vous
permettent de renoncer à l'exécution du contrat si
celles-ci ne sont pas réalisées à l'ouverture
du chantier : notamment si vous n'obtenez pas votre permis de construire.
Toute somme versée préalablement au maître d'oeuvre
devra alors vous être intégralement remboursée.
- Si le ou les prêts
que vous avez demandés vous sont refusés, le contrat
est obligatoirement annulé.
- Vous pouvez demander au
maître d'œuvre de prévoir dans le contrat un
délai de rétractation qui vous permettra de revenir
sur votre engagement pendant le délai prévu (7 jours
par exemple) et de récupérer les sommes que vous
aurez préalablement versées.
LES DIFFÉRENTES
ÉTAPES D'UNE MISSION DE MAÎTRISE D'OEUVRE
L'avant-projet
donnant lieu au dossier de demande de permis de construire
Le maître d'oeuvre
analyse avec vous le projet, visite les lieux, prend connaissance
des données juridiques et financières et consulte
les services administratifs. Il établit avec vous les objectifs
essentiels d'implantation, de répartition des volumes, vous
informe sur les coûts et dresse l'avant-projet.
- L'avant-projet comprend
le plus souvent :
- un plan de masse (échelle
1/500e) ;
- un plan des niveaux,
coupes, façades (échelle 1/100e).
- En général,
il comprend également :
- l'indication des matériaux.
Vérifiez qu'il est détaillé sur la qualité
des matériaux employés ;
- le choix des couleurs
;
- l'estimation globale
des travaux.
Le maître d'oeuvre
signe cet avant-projet et le joint au dossier de demande de permis
de construire dont il suit le cheminement administratif.
Lorsque la construction ou
les travaux d'amélioration portent sur un logement dont la
surface hors-oeuvre nette après travaux est supérieure
à 170 m2 : le plan doit obligatoirement être établi
par un architecte ou un agréé en architecture.
Dans les autres cas, s'il
existe dans votre département un CAUE (conseil gratuit d'architecture,
d'urbanisme et de l'environnement) vous pouvez lui soumettre votre
projet : il vous aidera à choisir un plan adapté à
vos besoins et à votre terrain.
Le projet de construction
et le choix des entreprises
Le maître d'oeuvre
est indépendant de tout entrepreneur. Il doit donc organiser
une consultation, c'est-à-dire un appel d'offre aussi large
que possible (en général, auprès de trois entreprises
par corps de métier) et discuter avec son client des entreprises
susceptibles de réaliser les travaux.
Le maître d'oeuvre
établit un dossier de consultation qui contient habituellement
:
- des plans, coupes et façades
à l'échelle 1/50e ;
- un devis descriptif détaillé
par corps de métier ;
- les conditions des marchés
et calendrier des travaux.
Vous choisissez les entreprises
avec l'aide du maître d'oeuvre, qui aura préalablement
vérifié :
- leur qualification ;
- leur aptitude à
tenir les délais ;
- le réalisme des
devis ;
- leur situation vis-à-vis
des assurances de responsabilité, professionnelle et décennale,
obligatoires.
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Vous
devez pour votre part souscrire une assurance dommages-ouvrage
avant l'ouverture du chantier. Ne faites pas l'économie
de cette assurance indispensable
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Vous passez ensuite directement les marchés de travaux en
signant avec chaque corps de métier, un contrat d'entreprise
que le maître d'oeuvre vous aidera à préparer
: vérifiez leur contenu avant de signer (cf. dépliant
" contrat d'entreprise ").
La
direction des travaux
- Le maître d'oeuvre
s'assure du respect des prescriptions techniques en veillant à
la tenue des délais et des coûts.
- Il tient des réunions
de chantier régulières, auxquelles vous avez intérêt
à participer, et notamment à chaque étape
importante des travaux : il en rédige des comptes rendus.
- Il vérifie les
factures adressées par les entreprises.
- Il vous assiste à
la réception qui marque l'achèvement de la construction
ou des travaux et la fin de sa mission.
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Contrat
de maîtrise d'oeuvre et contrat de construction de maison
individuelle : des garanties différentes…
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Avec le maître d'oeuvre qui conçoit une maison
totalement personnalisée à partir de vos souhaits
et de vos possibilités mais qui ne se charge pas de
la construction
- vous signez un contrat
non réglementé : il vous faut donc être
particulièrement vigilant pour sa rédaction
;
-
vous
traitez, par ailleurs, avec plusieurs corps de métier
avec lesquels vous signez des contrats d'entreprise distincts
;
-
le
coût définitif du projet n'est connu que
lorsque tous les contrats d'entreprise sont signés.
Vous avez donc intérêt à prévoir
une marge de sécurité dans votre plan de
financement.
Avec le constructeur
de maison individuelle qui vous construit une maison dont
le plan (établi par lui-même) et le prix sont
définis le jour de la signature du contrat
- vous n'avez qu'un
seul interlocuteur avec lequel vous signez un contrat
de construction de maison individuelle, strictement réglementé
et dont le contenu protecteur pour vous, est contrôlé
par votre banquier
- vous bénéficiez
d'un délai de rétractation de sept jours
pour renoncer, le cas échéant, au contrat
(cf. dépliant
" contrat de construction") ;
- le coût
de la construction est connu dès la signature du
contrat et garanti par le constructeur ;
- et très
important : le constructeur doit vous apporter une garantie
de livraison qui vous assure l'achèvement des travaux
dans les délais et au prix convenus.
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