Retour		IMPAYES DE LOYERS / PROPRIETAIRES Prévenir et faire face aux impayés de loyers... les solutions amiables

Certaines précautions lors de la signature du bail limiteront les risques d'impayés.
Si toutefois votre locataire, de bonne foi, ne peut plus payer son loyer, sachez que des dispositifs existent pour l'aider à régler sa dette.

		LES PRECAUTIONS A PRENDRE AU MOMENT DE LA SIGNATURE DU BAIL
		LE LOCATAIRE NE PAIE PLUS SON LOYER : QUE FAIRE ?

LES PRECAUTIONS A PRENDRE AU MOMENT DE LA SIGNATURE DU BAIL

Vérifiez que les ressources de votre locataire lui permettent de supporter le loyer et les charges en lui demandant ses dernières fiches de paie et son dernier avis d’imposition, ou à défaut sa dernière déclaration fiscale. Informez-le du niveau prévisionnel des charges qui lui incombera et ne sous-évaluez pas le montant des provisions : vous éviterez ainsi les déconvenues ultérieures.

Vous pouvez lui demander la caution d'un tiers (un parent généralement) qui se substituera à lui en cas de difficulté. C'est un engagement important pour celui qui se porte caution, c'est pourquoi la rédaction de l'acte de caution est strictement réglementée (cf. "Se porter caution d'un locataire"). La caution s'engage au moment de la signature du bail.

Votre locataire a besoin d’une aide pour verser le dépôt de garantie que vous êtes en droit de lui demander à l’entrée dans les lieux : il peut solliciter soit le FSL, fonds de solidarité logement, directement ou par l’intermédiaire d’un travailleur social, soit un organisme collecteur du 1% logement* :

L'aide au versement du dépôt de garantie, l'Avance Loca-Pass®, , est accordée à tout locataire qui signe un bail à compter du 9.2.08. Elle permet au locataire de ne pas débourser en une seule fois le montant du dépôt de garantie. Le dépôt de garantie peut vous être versé par le locataire ou directement par un organisme 1 % logement. Le locataire rembourse ensuite le motant du dépôt de garantie qui lui a été ainsi avancé, sans intérêt et sur trois ans maximum.

Si votre locataire a droit à une aide au logement, allocation logement pou aide personnalisée au logement, vous pouvez demander à la caisse dont il relève - la CAF, caisse d’allocations familiales ou la CMSA, caisse de mutualité sociale agricole- qu’elle vous soit versée directement selon le principe du tiers payant; en contrepartie, vous la déduirez du montant du loyer ; le logement doit être décent.

Dans certains cas, une garantie de paiement du loyer et des charges peut vous être accordée.

• Par le FSL : vous pouvez le saisir directement ou par l’intermédiaire d’un travailleur social.
• Par un organisme collecteur du 1 % logement *.

Renseignez-vous auprès de l'ADIL pour connaître les conditions d'accès au FSL et au 1 % logement. Ces deux dispositifs ne peuvent se cumuler.

Vous pouvez vous assurer contre les impayés de loyers :
- soit en vous adressant à l’assureur de votre choix et selon les conditions proposées par celui-ci ; renseignez-vous auprès des professionnels et comparez les coûts et modalités de prise en charge qui vous sont proposés ;
-soit en demandant la garantie des risques locatifs « GRL » auprès d’un assureur qui a adhéré au dispositif GRL mis en place par l’Etat et le 1% logement (voir les conditions : www.passgrl.fr).

La prime d’assurance impayés de loyers est déductible de votre revenu foncier, sous réserve d’être distincte des autres risques couverts éventuellement, sauf si vous avez opté pour le régime du micro-foncier.

LE LOCATAIRE NE PAIE PLUS SON LOYER : QUE FAIRE ?

Avant d'envisager une procédure judiciaire dont les aléas sont nombreux, vous avez intérêt, si votre locataire est de bonne foi, à rechercher des solutions amiables pour régler les difficultés avec lui.

Lorsqu'un incident de paiement intervient au cours du bail, il peut s'agir d'un simple oubli de la part de votre locataire ou d'un impayé exceptionnel, lié à des difficultés réelles momentanées. Sa bonne foi n'est pas forcément en cause.

Sans attendre que la situation s'aggrave, tentez une médiation : prenez contact avec lui afin de rechercher ensemble une solution.

Proposez à votre locataire un plan d'apurement, c’est-à-dire un accord amiable, écrit, qui prévoit un étalement du remboursement de sa dette sur quelques mois. Le respect de ce plan permet au locataire de conserver son droit à une aide au logement.

Une personne ou un organisme (FSL ou organisme 1 % logement) s'est porté caution pour votre locataire au moment de la signature du bail :
S'il ne peut pas payer son loyer, vous avez intérêt, dès le premier incident de paiement, à en informer la personne ou l'organisme qui s'est porté caution, ou l'assureur, au moment de la signature du bail. En cas d'aggravation de la situation, saisissez la caution.

Votre locataire est titulaire d'une aide au logement (allocation logement ou APL).

• Dans le cas où l'allocation logement ou l'APL est versée au locataire qui ne paie plus son loyer depuis deux mois consécutifs, vous pouvez obtenir de la CAF ou de la CMSA qu'elle vous soit versée directement ; en contrepartie, vous devrez justifier qu'un plan d'apurement a été établi avec votre locataire.
  
  
• Lorsque l'aide au logement vous est versée directement et que votre locataire ne règle pas la part du loyer restant à sa charge, vous devez impérativement le signaler rapidement à la CAF ou à la CMSA. Si votre locataire bénéficie de l’APL, vous devez saisir la commission départementale des aides publiques au logement.

Le locataire ne dispose pas de ressources suffisantes pour faire face à sa dette :
le FSL, fonds de solidarité logement, saisi par un travailleur social ou par le locataire, pourra lui accorder une aide sous certaines conditions. Cette aide vous sera versée directement et vous la déduirez du montant de sa dette. Le locataire surendetté peut saisir la Commission départementale de surendettement afin de rechercher un accord amiable sur le report ou l’échelonnement des arriérés de loyers : en tant que bailleur votre créance est prioritaire par rapport aux créances bancaires. Le juge du surendettement ne peut suspendre une procédure d’expulsion.

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