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UN
BAIL ECRIT POUR QUOI FAIRE ?
Un
contrat écrit clarifie les relations
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Le
bail, ou contrat de location, est un document essentiel pour le
propriétaire comme pour le locataire. En précisant
clairement les droits et obligations de chacun, il favorise les
bonnes relations.
Si le logement est loué vide la location est
strictement réglementée (cf. ci-dessous).
En revanche, si le logement est loué meublé
(cf. location
meublée).
UN
BAIL ECRIT OBLIGATOIRE
La
loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit
signé par le propriétaire et le locataire.
- Le
bail peut être établi directement entre le propriétaire
et le locataire, " sous seing privé " (sur papier
libre), éventuellement avec l'aide d'un professionnel (agent
immobilier, huissier). Il doit être fait en deux originaux
dont un exemplaire est remis à chaque partie.
- Il
peut aussi être établi par un notaire, c'est alors
un acte notarié, dont une copie doit être délivrée
au propriétaire et au locataire.
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->
Le locataire est marié
Quel que soit le régime matrimonial, les
époux sont automatiquement co-titulaires
du bail, même si un seul d'entre eux a signé
le bail (avant le mariage, par exemple).
Si l'un des époux quitte les lieux ou décède,
l'autre pourra invoquer le transfert ou la continuation,
à son profit, du contrat de location.
Le propriétaire ou son mandataire doit
adresser toute notification (ex : congé,
augmentation de loyers) à chacun des deux
conjoints, dès lors que le locataire lui
a fait connaître son mariage.
->
Le locataire a contracté un pacte civil
de solidarité (cf .dépliant
"location
et PACS")
-> Le locataire vit en concubinage
- Si les deux concubins ont signé le bail,
ils seront dans une situation analogue à
celle d'un couple marié.
- Si un seul concubin signe le bail, lui seul
sera locataire, l'autre n'a aucun droit vis-à-vis
du bailleur.
Mais en cas d'abandon des lieux ou de décès
du locataire en titre, le bail se transmettra
à l'autre concubin, à condition
qu'il prouve une cohabitation effective depuis
au moins un an.
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CERTAINES
CLAUSES DOIVENT ETRE MENTIONNEES DANS LE BAIL
- le
nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire
- la
durée de la location et la date à partir de laquelle
le locataire dispose du logement
- la
description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin
ou autres)
- l'énumération
des parties communes
- la
destination du local loué, c'est-à-dire l'usage
qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation
et professionnel
- le
montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions
de sa révision éventuelle
- le
montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu
: pour les baux signés à compter du 9.2.08, il est limité à un mois de loyer sans les charges
et ne peut être révisé ni en cours de bail,
ni lors du renouvellement du bail.
Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire
ne peut demander de dépôt de garantie.
PROPRIETAIRE
ET LOCATAIRE PEUVENT CONVENIR DE CLAUSES
FACULTATIVES
Elles ne doivent pas être contraires à la loi.
Par exemple, le bail peut comporter une durée de location
plus longue que la durée minimum légale.
Le propriétaire peut exiger qu'un tiers (membre de la famille,
employeur ...) se porte caution pour garantir le paiement des loyers
et charges.
CERTAINES
CLAUSES SONT INTERDITES
Même
si elles figurent dans le contrat, elles sont nulles ; c'est notamment
le cas de toute clause qui …
- impose
au locataire le versement, lors de l'entrée
dans les lieux, de sommes d'argent en plus du dépôt
de garantie, du mois de loyer payé d'avance
et de la moitié de la rémunération
du professionnel intervenu dans la transaction
- oblige
le locataire, en vue de la vente ou de la location
du logement, à laisser visiter le logement
les jours fériés ou plus de deux heures
par jour les jours ouvrables
- impose
au locataire la souscription d'une assurance habitation
après d'une compagnie choisie par le propriétaire
- impose
comme mode de paiement du loyer le prélèvement
automatique
- prévoit
la responsabilité collective des locataires
en cas de dégradation des parties communes
de l'immeuble
- prévoit
la résiliation de plein droit du bail pour
d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des
charges, du dépôt de garantie, ou la
non-souscription d'une assurance des risques locatifs
- interdit
au locataire l'exercice d'une activité politique,
syndicale, associative ou confessionnelle
- interdit
au locataire d'héberger des personnes ne vivant
pas habituellement avec lui
- fait
supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition
de la quittance
- prévoit
que le locataire est automatiquement responsable des
dégradations constatées dans le logement
- prévoit
le renouvellement du bail par tacite reconduction
pour une durée inférieure à 3
ans si le bailleur est une personne physique et 6
ans si le bailleur est une personne morale (société,
compagnie d'assurance).
PLUSIEURS
DOCUMENTS DOIVENT ETRE JOINTS AU BAIL
- L'état
des lieux
- Si
l'immeuble est en copropriété : les
extraits du règlement de copropriété
concernant la destination de l'immeuble, la jouissance
et l'usage des parties privatives et communes, ainsi
que le nombre de millièmes que représente
le logement dans chaque catégorie de charges.
- L'attestation
d'assurance contre les risques locatifs que le locataire
doit obligatoirement souscrire. Pour
en savoir plus, cliquez ici.
- Lorsque
le propriétaire exige du locataire la caution
d'un tiers : un engagement de caution comportant la
durée et l'étendue de la caution, ainsi
qu'une mention manuscrite de la personne qui se porte
caution, indiquant qu'elle a connaissance de l'étendue
de son obligation.
- Un
dossier de diagnostic technique comprenant, le diagnostic
de performance énergétique (à
compter du 1.7.2007) ; le constat de risque d'exposition
au plomb (à compter du 12.8.2008) ; un état
des risques, dans les zones couvertes par un plan
de prévention des risques technologiques ou
naturels et dans le zones de sismicité (renseignements
auprès de l'ADIL) et voir quels diagnostics.
- Une information sur la réception des services
de télévision existants dans l'immeuble
(depuis le 8 mars 2007).
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L'état
des lieux
- Il
s'agit d'un document capital qui décrit
le logement loué. Apportez beaucoup
de soin à son établissement.
En effet, c'est en comparant l'état
des lieux dressé à l'arrivée
et au départ du locataire, que le propriétaire
pourra, le cas échéant, demander
la réparation de certains éléments
détériorés.
- Le
locataire et le propriétaire doivent
constater l'état des lieux ensemble,
d'un commun accord, lors de la remise des
clés et au moment de leur restitution.
Ils le consignent par écrit ; cette
méthode n'occasionne pas de frais.
Pour être valable, l'état des
lieux doit être signé par les
deux parties.
- Si
l'une des parties refuse de dresser un état
des lieux contradictoire, l'autre peut réclamer
le concours d'un huissier pour l'établir.
La rémunération de l'huissier
est alors partagée par moitié
entre le propriétaire et le locataire.
En
dehors de ce cas, l'état des lieux
ne doit pas être facturé au locataire.
- Le
locataire peut faire compléter l'état
des lieux pour ce qui concerne le système
de chauffage pendant le premier mois de la
période de chauffe.
Les
avantages de l'état des lieux
- Le
propriétaire a intérêt à établir
un état des lieux. S'il refuse, il devra faire
la preuve que les dégradations qu'il invoque en
fin de bail, sont dues à la faute du locataire.
- Si
le locataire fait obstacle, à son entrée,
à l'établissement de l'état des lieux,
il sera présumé avoir reçu le logement
en bon état.
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QUELS
RISQUES COUREZ-VOUS EN L'ABSENCE DE BAIL ECRIT ?
Bien
que la loi du 6 juillet 1989 impose un écrit, une location
verbale reste, en principe, valable, mais cette situation crée
de nombreuses difficultés et ne profite pas au propriétaire.
Le
propriétaire, comme le locataire, sont en droit d'exiger,
à tout moment, l'établissement d'un bail écrit.
En l'absence d'un bail écrit, le propriétaire ne pourra
invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de
quitter les lieux ; il ne pourra pas non plus augmenter le loyer.
QUELLE
DUREE POUR LE CONTRAT ?
La
durée minimale du bail est de trois ans, si le propriétaire
est un particulier et de six ans, si le propriétaire
est une personne morale, par exemple une société ou
une compagnie d'assurance.
Un
bail de courte durée ... Lorsque
le propriétaire est un particulier, il peut proposer un contrat
d'une durée inférieure à trois ans, mais de
un an minimum, s'il est obligé de récupérer
son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (ex
: départ à la retraite, retour de l'étranger,
nécessité de loger un membre de la famille).
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Le
bail doit indiquer l'événement précis
qui justifie la conclusion d'un bail de courte durée.
Le
propriétaire doit confirmer au locataire
la réalisation de l'événement
deux mois avant la fin du contrat par
lettre recommandée avec avis
de réception ou par acte d'huissier. |
OU
TROUVER DES MODELES DE CONTRATS DE LOCATION ?
Des
modèles de contrats sont disponibles notamment
auprès des professionnels, auprès d'associations
de locataires ou de propriétaires ou dans les
librairies spécialisées.
Ce dépliant concerne la location d'un logement
loué vide, à titre de résidence
principale, appartenant à un propriétaire
privé.
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