Retour		IMPAYES DE LOYERS / PROPRIETAIRES Prévenir et faire face aux impayés de loyers... les solutions amiables

Certaines précautions lors de la signature du bail limiteront les risques d'impayés. Si toutefois votre locataire, de bonne foi, ne peut plus payer son loyer, sachez que des dispositifs existent pour l'aider à régler sa dette.

		LES PRECAUTIONS A PRENDRE AU MOMENT DE LA SIGNATURE DU BAIL
		LE LOCATAIRE NE PAIE PLUS SON LOYER : QUE FAIRE ?

Le bail, ou contrat de location, est un document essentiel pour le propriétaire comme pour le locataire. En précisant clairement les droits et obligations de chacun, il favorise les bonnes relations.

LES PRECAUTIONS A PRENDRE AU MOMENT DE LA SIGNATURE DU BAIL

Vérifiez que les ressources de votre locataire lui permettent de supporter le loyer en lui demandant ses dernières fiches de paie et sa dernière déclaration fiscale, et informez-le du niveau des charges qui lui
incombera : vous éviterez ainsi les déconvenues ultérieures.

Vous pouvez lui demander la caution d'un tiers (un parent généralement) qui se substituera à lui en cas de difficulté. C'est un engagement important pour celui qui se porte caution, c'est pourquoi la rédaction de l'acte de caution est strictement réglementée (cf. "Se porter caution d'un locataire"). La caution s'engage au moment de la signature du bail.

Votre locataire a besoin d'une aide pour verser le dépôt de garantie que vous êtes en droit de lui demander à l'entrée dans les lieux : il peut solliciter soit le FSL, fonds de solidarité logement, par l'intermédiaire d'un travailleur social, soit un organisme collecteur du 1 % logement *.

Si votre locataire a droit à une aide au logement, vous pouvez demander à la caisse dont il relève - la CAF, caisse d'allocations familiales ou la CMSA, caisse de mutualité sociale agricole - qu'elle vous soit versée directement selon le principe du tiers payant ; en contrepartie, vous la déduirez du montant du loyer.

• votre locataire a droit à l'AL, allocation logement : vous pouvez, conjointement avec lui, choisir le versement en tiers payant au moment de sa demande d'allocation logement. Il ne pourra revenir sur son engagement sans votre consentement :
• votre locataire a droit à l'APL, aide personnalisée au logement : vous pourez de vous-même en demander le versement direct.

Quelle que soit l'aide au logement, le versement en tiers payant sera automatique, si votre logement est compris dans un patrimoine conventionné de dix logements au moins ou si vous louez votre logement sous le nouveau régime dit "Besson" (loi du 30.12.1998).

Dans certains cas, une garantie de paiement du loyer et des charges peut vous être accordée.

• par le FSL : vous pouvez le saisir par l'intermédiaire d'un travailleur social ;
• par un organisme collecteur du 1 % logement *.

Renseignez-vous auprès de l'ADIL pour connaître les conditions d'accès au FSL et au 1 % logement.

Vous pouvez vous assurer contre les impayés de loyers : renseignez-vous auprès des professionnels et comparez les coûts et modalités de prise en charge qui vous sont proposés. La prime d'assurance impayés de loyers est déductible de votre revenu foncier, sous réserve d'être distincte des autres risques couverts éventuellement. Pour en savoir plus, cliquez ici.

LE LOCATAIRE NE PAIE PLUS SON LOYER : QUE FAIRE ?

Avant d'envisager une procédure judiciaire dont les aléas sont nombreux, vous avez intérêt, si votre locataire est de bonne foi, à rechercher des solutions amiables pour régler les difficultés avec lui.

Lorsqu'un incident de paiement intervient au cours du bail, il peut s'agir d'un simple oubli de la part de votre locataire ou d'un impayé exceptionnel, lié à des difficultés réelles momentanées. Sa bonne foi n'est pas forcément en cause.

Sans attendre que la situation s'aggrave, tentez une médiation : prenez contact avec lui afin de rechercher ensemble une solution.

Proposez à votre locataire un plan d'apurement, c'est-à-dire un accord amiable, écrit, qui prévoit un étalement du remboursement de sa dette sur quelques mois. Le respect de ce plan permet au locataire de conserver son droit à une aide au logement.

Une personne ou un organisme (FSL ou organisme 1 % logement) s'est porté caution pour votre locataire au moment de la signature du bail :
S'il ne peut pas payer son loyer, vous avez intérêt, dès le premier incident de paiement, à en informer la personne ou l'organisme qui s'est porté caution au moment de la signature du bail. En cas d'aggravation de la situation, saisissez la caution.

Votre locataire est titulaire d'une aide au logement (allocation logement ou APL).

• Dans le cas où l'allocation logement ou l'APL est versée au locataire qui ne paie plus son loyer depuis deux mois consécutifs, vous pouvez obtenir de la CAF ou de la CMSA qu'elle vous soit versée directement ; en contrepartie, vous devrez justifier qu'un plan d'apurement a été établi avec votre locataire.
  
  
• Lorsque l'aide au logement vous est versée directement et que votre locataire ne règle pas la part du loyer restant à sa charge, vous devez impérativement le signaler rapidement à la CAF ou à la CMSA. Si votre locataire bénéficie de l'APL, vous devez saisir la section départementale des aides publiques au logement.

Le locataire ne dispose pas de ressources suffisantes pour faire face à sa dette :
le FSL, fonds de solidarité logement, saisi par un travailleur social, pourra lui accorder une aide. Cette aide vous sera versée directement et vous la déduirez du montant de sa dette.