ANIL / Agence Nationale pour l'Information sur le Logement

Dans quels cas ?

Lorsque vous achetez un immeuble (maison ou immeuble collectif) ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte, dans lequel le vendeur s'engage à réaliser des travaux dans un délai déterminé, moyennant le versement de sommes d'argent par l'acquéreur, avant la livraison.

Le contrat de vente d'immeuble à rénover est soumis à des dispositions spécifiques d'ordre public (CCH : L. 262-1) et aux dispositions du code civil relatives à la vente d'immeubles existants (articles 1582 à 1701).

Promesse de vente

Généralement précédé d'une promesse de vente, il doit obligatoirement être conclu par acte authentique (acte notarié). Tout autre acte est nul.

La promesse de vente doit, sous peine de nullité, comporter les indications essentielles relatives :

• aux caractéristiques du bien vendu,
• au descriptif et au délai de réalisation des travaux,
• à son prix,
• ainsi qu'à l'engagement du vendeur de produire , lors de la signature de l'acte authentique, les justifications de la garantie d'achèvement des travaux et des assurances de responsabilité et de dommages-ouvrage.

Contrat de vente

Contenu

Le contrat de vente d'immeuble à rénover doit préciser :

• la description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot (loi Carrez) :
• la description des travaux à réaliser précisant le cas échéant les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;
• le prix de l'immeuble. Au cas où le contrat prévoit la révision du prix, celle-ci est strictement encadrée (décret à paraître).
  L'acquéreur effectue le règlement du prix en fonction de l'état d'avancement des travaux. Aucun échelonnement n'est prévu. Néanmoins, le vendeur qui exigerait ou accepterait un versement avant la date à laquelle la créance est exigible est passible d'une sanction (deux ans de prison et /ou une amende de 9 000 €).
  Ne sont pas considérés comme des versements, les dépôts de fonds effectués sur un compte bancaire ouvert au nom du déposant (l'acquéreur).

• le délai de réalisation des travaux ;
• la justification de la garantie financière d'achèvement des travaux; elle porte uniquement sur les travaux à réaliser et non sur le bâti existant, objet de la vente ;
• les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux. Le simple énoncé des assurances dans l'acte ne suffit pas, il faut en justifier. S'agissant du bâti existant vendu et sur lequel portent les travaux, il n'y a pas d'obligation concernant la souscription de garanties.

Annexes

Le contrat de vente doit en outre comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux.

Le règlement de copropriété est communiqué à chaque acquéreur préalablement à la signature du contrat. En tout état de cause, il doit être remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat.

Nullité du contrat de vente

Un contrat de vente d'immeuble à rénover qui ne contiendrait pas les clauses obligatoires ou la justification de la souscription par le vendeur des assurances responsabilité et de dommages-ouvrage, serait nul. Seul l'acquéreur peut, avant la livraison, invoquer la nullité du contrat pour non respect de ces dispositions.

Travaux

La nature et l'importance des travaux ne sont pas réglementées. Cependant si les travaux sont assimilables à une reconstruction (travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble), vous signez un contrat de vente en l'état futur d'achèvement et non une vente d'immeuble à rénover.

L'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions existantes à la date de signature de l'acte authentique, et des ouvrages à venir, au fur et à mesure de leur exécution. Le vendeur de l'immeuble à rénover demeure maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. Celle-ci est effectuée pour l'ensemble des travaux entre le vendeur et les entreprises à une date unique qui constitue le point de départ des garanties. La livraison intervient ultérieurement : elle résulte de l'établissement d'un procès-verbal établi entre le vendeur et l'acquéreur.

Assurances et garanties

Le vendeur professionnel d'un immeuble devant être rénové, doit justifier d'une assurance de responsabilité civile professionnelle, de l'assurance de responsabilité obligatoire et de l'assurance dommages-ouvrage. A défaut, il s'expose aux sanctions pénales prévues pour tout constructeur (75 000€ d'amende et/ou emprisonnement de 6 mois).

Pour les travaux

Le vendeur doit les garanties biennale et décennale (lorsque les travaux en relèvent). Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux doivent être inscrits dans l'acte de livraison ou signalés par écrit dans le délai d'un mois suivant cette livraison. L'action en réparation des vices de construction ou des défauts de conformité ainsi dénoncés peut être intentée dans un délai d'un an suivant la livraison. Le vendeur doit fournir une garantie d'achèvement des travaux qui ne peut être qu'extrinsèque : elle est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise d'assurance agréée à cet effet. Elle cesse à la livraison des travaux.

Pour le bâti existant

Les vices relèvent de l'article 1641 du Code civil : l'acquéreur qui découvre après la vente un défaut non apparent au moment de la vente (non décelable par un profane après un examen normalement attentif ), peut engager une action en justice dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice. Il faut toutefois que celui-ci rende le logement impropre à l'usage auquel il était destiné ou qu'il l'affecte tellement que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté ou l'aurait acheté à un moindre prix s'il en avait eu connaissance.

Particularité de l'immeuble occupé

Des dispositions protectrices sont prévues dans le cas où l'immeuble est occupé, ceci pour éviter tout abus des entreprises de travaux voulant inciter les occupants à quitter les lieux. Le juge saisi en référé peut prescrire l'interdiction ou l'interruption des travaux, sous astreinte le cas échéant. Si malgré cette interdiction les travaux sont exécutés, un emprisonnement de deux ans et une amende de 4 500 € sont encourus. Le juge peut en outre ordonner la remise en état des lieux aux frais du contrevenant.

Transfert des droits

L'acquéreur peut céder les droits qu'il tient d'une vente d'immeuble à rénover. Cette cession substitue de plein droit le cessionnaire (second acquéreur) dans les obligations de l'acquéreur initial envers le vendeur.

Entrée en vigueur

L’entrée en vigueur de ces dispositions était subordonnée à la parution d’un décret portant sur ses modalités d’application. C’est l’objet du décret du 16 décembre 2008 (JO du 18.12.08) qui apporte des précisions notamment sur les points suivants :

• la promesse de vente ;
• la conclusion du contrat de vente d’immeuble à rénover ;
• les travaux de rénovation ;
• la réception et la livraison ;
• le prix ;
• la garantie d’achèvement.