ANIL / Agence Nationale pour l'Information sur le Logement

Un maximum de précisions

Prenez le temps d'analyser le contenu de l'avant-contrat dans le détail.

N'hésitez pas à poser des questions au vendeur (ou au professionnel chargé de la transaction) : vous pouvez avec son accord faire modifier les clauses qui vous paraissent défavorables.

Veillez à ce qu'y figure le maximum de précisions, notamment :

• L'état civil complet et précis du vendeur et l'origine de propriété du logement.
• Le prix.
• La description détaillée du logement, de ses équipements et annexes, y compris les accessoires promis verbalement et éventuellement la superficie en m². Vous avez intérêt à demander que soit annexé un plan signé par les deux parties correspondant au relevé exact du logement.
• La condition suspensive relative à l'obtention des prêts que vous avez sollicités.
• Les servitudes privées éventuelles : servitude de passage, existence de canalisations ou câbles souterrains, par exemple.
• La situation hypothécaire du logement.
• L'existence éventuelle d'un bail en cours.
• La date de la signature du contrat de vente définitif devant notaire et la date de prise de possession du logement.
• Le montant des honoraires de l'intermédiaire chargé de la transaction et à qui en incombe le paiement.
• Les clauses concernant l'état du bâti.
• Lorsque le vendeur est un professionnel, sachez qu'une clause dans le contrat le déchargeant de toute responsabilité en cas de vices cachés, est sans effet.

Mention de la superficie

Si vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété : la superficie de la partie privative (sans les annexes, caves, et garages…) dès lors qu'elle est au moins égale à 8 m², doit obligatoirement figurer dans tout avant-contrat et dans tout acte authentique.

A défaut de mention de la superficie, vous pouvez demander au juge la nullité de l'acte, au plus tard dans le délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique. Vous pouvez demander la nullité de l'avant-contrat sans attendre l'acte authentique ; en revanche lorsque la superficie a été omise dans l'avant-contrat mais figure dans l'acte authentique, vous ne pouvez plus invoquer la nullité de la vente.

Si la superficie réelle mesurée conformément à la réglementation est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée dans l'acte authentique, vous pouvez, dans le délai maximum d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants.

Exemple

Un acte de vente mentionne une superficie de 100 m2. Prix de vente : 152.449 €

• la superficie réelle = 94 m2 : vous êtes en droit de demander une diminution du prix de 6%, soit 9 146,94 €
• la superficie réelle = 95 m2 : pas de diminution de prix

La superficie de la partie privative du lot à prendre en compte est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Conditions suspensives facultatives

Vous pouvez avoir intérêt à faire inclure dans l'avant-contrat des conditions suspensives qui vous assurent que la vente ne se réalisera que si, par exemple :

• vous avez obtenu un certificat d'urbanisme " pré-opérationnel " qui ne fasse pas apparaître de contraintes nuisant à votre projet ;
• le logement est libre de toute hypothèque, ou dans le cas contraire, le montant d e l'hypothèque ne dépasse pas le prix de vente convenu ;
• les différents droits de préemption (des collectivités locales ou du locataire dans certains cas) ne sont pas exercés ;
• vous avez revendu votre précédent logement.