ANIL / Agence Nationale pour l'Information sur le Logement

Opérations pouvant être réalisées dans le cadre d’un bail à construction

La construction ou l’acquisition hors copropriété d’une maison individuelle neuve   destinée à être occupée  par l’accédant à titre de résidence principale. Il peut s’agir d’une maison acquise dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement ou d’une maison que l’accédant fait construire en tant que maître d’ouvrage.

Le prix d’acquisition ou de construction (TTC) ne doit pas excéder un prix maximum au m² de surface utile, variable suivant la zone géographique* d’implantation du logement (à compter du 1.1.2010) :

* Les zones sont définies par l'arrêté du 29.4.09 (JO du 3.5.09).

Dans le cas d’une construction de logement, ce plafond s’applique pour le seul prix de la construction (ni le prix du terrain, ni par conséquent le coût total de l’opération ne sont plafonnés. Ce plafonnement est applicable aux logements ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire à compter du 28 mars 2009.

Le bail à construction

Il fait l’objet d’un acte notarié (acte authentique), publié au fichier immobilier.  Il s’agit d’un bail de longue durée par lequel le preneur (l’accédant ou le promoteur en cas de vente en l’état futur d’achèvement) s’engage à édifier une maison sur le terrain dont il a la jouissance, et qui lui confére la propriété de la construction.

Pour permettre à l’accédant de ne pas supporter, dans un premier temps, le coût du terrain,  une filiale d’un organisme 1% logement (CIL/CCI)  assure le portage foncier : elle achète le  terrain et le revend ultérieurement à l’accédant.
Cette filiale signe concomitamment avec l’accédant  un bail à construction et une promesse de cession du terrain au terme du bail à construction, sous condition suspensive du paiement du prix afférent au terrain.

La durée du bail à construction  correspond à la durée du prêt le plus long souscrit pour le financement de la construction par l’accédant. Elle ne peut être inférieure à 18 ans et supérieure à  25 ans.  L’accédant a toutefois la faculté d’acheter le terrain quand il le souhaite pendant la période de portage (c'est-à-dire pendant le cours du bail à construction) et aux mêmes conditions qu’à l’issue de la période de portage (cf. ci-dessous). Dans ce cas le bail à construction peut prendre fin avant 18 ans.

Montant du PASS-FONCIER Bail à construction

L’aide apportée par le Pass-Foncier correspond au coût du terrain que la filiale du CIL/CCI prend en charge pendant la période du portage foncier, sans paiement de loyer en contrepartie, et que l’accédant lui paiera ultérieurement, après avoir remboursé les prêts contractés pour la construction et le cas échéant l’avance à valoir sur le prix du terrain (cf § Achat du terrain).

• Elle est égale  au prix du terrain (majoré des frais d’acquisition supportés par la filiale du CIL et des frais d’expertise pour son évaluation), sans pouvoir excéder par logement, un plafond variable suivant la zone géographique d’implantation du logement :

(*) résultant de l'arrêté du 29.4.09 (JO du 3.5.09).

Ces montants sont applicables aux décisions d'octroi de prêt ou de bail à construction délivrées et signées à compter du 29 juillet 2010.

• Si le coût du terrain est supérieur au montant du PASS-FONCIER, l’accédant (ou le promoteur en cas de vente en l’état futur d’achèvement) verse à la filiale du 1% logement, au moment de la signature du bail à construction, une avance correspondant à la différence, à valoir sur le prix.

Achat du terrain

L’accédant peut acheter le terrain, en levant l’option, avant l’expiration du bail à construction ou à l’issue du bail à construction.  La levée de l’option et la vente du terrain font l’objet d’un acte  notarié (acte authentique).

Le prix de vente du terrain

Il est égal au prix auquel la filiale de l’organisme 1% logement l’a acquis (frais de notaire et d’expertise inclus) diminué de l’avance que lui a versée l’accédant, le cas échéant, actualisé chaque année sur toute la durée effective du portage :

• au taux de 1,5 %, si l’accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des employeurs à l’effort de construction (entreprise du secteur privé autre qu’agricole) ;
• au taux d’inflation (limité entre 2 % et 4,5 %) dans les autres cas.

La levée de l’option en fin de bail à construction

Dans le cas où il n’a pas acheté le terrain pendant la période du portage foncier, au moins un an avant son échéance, l’accédant est informé par la filiale de l’organisme 1% logement qui s’était portée acquéreur du terrain de la date d’échéance du bail, et de la possibilité qui lui est offerte d’acquérir le terrain.

• soit il lève l’option et il acquiert le terrain
• soit il renonce à l’acquisition du terrain : le bail à construction peut, à sa demande, être prorogé pour une durée maximale de 15 ans ; l’accédant reste alors locataire du terrain, il doit s’acquitter d’un loyer dont le montant est égal à la mensualité d’un prêt aux meilleures conditions de marché sur 15 ans.  A l’issue de cette période de 15 ans, l’accédant devient pleinement propriétaire du terrain.

Cas d’une vente en l’état futur d’achèvement

Le bail à construction  est passé  dans un premier temps entre la filiale du CIL et le promoteur. Il est cédé à l’accédant au moment de la signature de l’acte de vente authentique. L’accédant rembourse alors au promoteur l’avance que celui-ci a, le cas échéant, versé à la filiale de l'organisme collecteur.

Cession du logement par le ménage bénéficiaire du bail à construction

En cas de vente de son logement par le ménage ayant bénéficié du dispositif, les droits résultant du bail à construction ne peuvent être cédés qu’avec l’agrément du bailleur (la filiale de l’organisme 1% logement).
Celui-ci est accordé de plein droit si le nouvel acquéreur remplit les mêmes conditions que l’accédant initial (primo accession, revenus inférieurs aux plafonds de ressources  réglementaires et acquisition à usage de résidence principale). S’il ne remplit pas ces conditions, l’accord du bailleur n’est donné que si le nouvel acquéreur s’engage à verser un loyer périodique (fixé par le contrat de bail à construction) ou à acheter le terrain en levant l’option. Le taux de TVA à taux réduit  dont a bénéficié l’accédant (cf. ci-dessous) est dans ce cas remis en cause : le ménage bénéficiaire est tenu de verser un complément de TVA.