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Etablissement de l'état des lieux

Quand établir l'état des lieux?

Vous devez établir deux états des lieux :

  • le premier au début de la location : à la remise des clés au locataire, avant qu'il y installe ses meubles.
  • le second à la fin de la location, lorsque le logement est vide : au moment de la restitution des clés au propriétaire.

Les deux états des lieux doivent être établis avec soin et être aussi précis l'un que l'autre. Les mêmes précautions valent pour l'état des lieux d'entrée et pour l'état des lieux de sortie.

Comment établir l'état des lieux?

L'état des lieux est "contradictoire"

Le propriétaire ou son mandataire (agent immobilier, administrateur de biens, par exemple) et le locataire établissent, ensemble, l'état des lieux en se rendant sur place. Veillez à ce que chaque état des lieux soit établi dans de bonnes conditions, notamment d'éclairement.

L'état des lieux doit être constaté par écrit, sur papier libre ou sur formulaire, signé et daté du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire, et en autant d'exemplaires que de personnes intéressées au contrat.

Il doit être détaillé : ne vous contentez pas de termes généraux et subjectifs du type "logement en bon état, état moyen, mauvais état" qui peuvent donner lieu à des interprétations différentes : faites une description du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, cheminées, éléments de chauffage, sans craindre d'inscrire les détails sur la nature et l'état du logement et le fonctionnement des équipements :

  • revêtements muraux (exemples : papier peint ou tapisserie à l'état neuf ; tapisserie en très bon état sauf traces de meubles ou de cadres ; peinture écaillée par endroit, tapisserie décolorée par le soleil) ;
  • sol (exemple : parquet en bon état sauf une latte fendue ; carrelage comportant un carrreau cassé ou ébréché ; moquette neuve ou usagée ou tachée) ;
  • plafonds en bon état ou tachés ou fissurés ;
  • huisseries, portes, fenêtres et placards présentant des éclats de bois, détériorés ou comportant une peinture abîmée ;
  • serrureries en très bon état, mais dépareillées ;
  • installations électriques, chauffage et équipements éventuels en bon état de marche ;
  • sanitaires : lavabo neuf ou fêlé ou présentant des éclats.

Il est de l'intérêt du propriétaire et du locataire d'effectuer le relevé des compteurs : eau, gaz, électricité, lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie.

Dans tous les cas, "l'état des lieux d'entrée" étant destiné à être comparé à "l'état des lieux de sortie", il est préférable d'utiliser une présentation identique pour les deux documents ; ils peuvent être établis sur un document unique comportant pour chaque poste une colonne "à l'entrée du locataire" et une colonne "à la sortie du locataire".

Si vous utilisez un état des lieux type, mis au point par une association de propriétaires, de gestionnaires ou de locataires, voire une librairie spécialisée, ne vous contentez pas de répondre au questionnaire par des croix ; rédigez des commentaires précis.

L'intervention d'un huissier

Lorsque l'une des parties - le propriétaire ou le locataire - refuse de dresser à l'amiable un état des lieux contradictoire, ou éventuellement pour éviter des litiges, il est fait appel à un huissier.

L'huissier convoque les deux parties, sept jours à l'avance par lettre recommandée : locataire et propriétaire ont intérêt à être présents pour faire leurs remarques.

L'huissier se rend sur place et fait lui-même la description du logement par écrit ; son rôle est de faire une photographie exacte du logement et non de se prononcer sur l'état du logement.

Les réserves du locataire

Dans tous les cas, le locataire peut émettre des réserves.

  • Si, bien que cette pratique soit déconseillée, l'électricité était coupée au moment de l'établissement de l'état des lieux, le locataire a intérêt à émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques.
    Pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
  • Si un défaut important n'a pas été consigné lors de l'état des lieux d'entrée, il est vivement conseillé au locataire de le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quelques jours qui suivent son entrée dans les lieux.

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