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Etablissement de l'état des lieux

Quand établir l'état des lieux?

Vous devez établir deux états des lieux :
•    le premier au début de la location : à la remise des clés au locataire, avant qu'il  installe ses meubles dans le logement.
•    le second à la fin de la location, lorsque le logement est vide : au moment de la restitution des clés au propriétaire.

Les deux états des lieux doivent être établis avec soin et être aussi précis l'un que l'autre. Les mêmes précautions valent pour l'état des lieux d'entrée et pour l'état des lieux de sortie.

Comment établir l'état des lieux?

L'état des lieux est "contradictoire"

Le propriétaire ou son mandataire (agent immobilier, administrateur de biens, par exemple) et le locataire établissent, ensemble, l'état des lieux en se rendant sur place. Chaque état des lieux doit être établi dans de bonnes conditions, notamment d'éclairement.

L'état des lieux doit être constaté par écrit, sur papier libre ou sur formulaire, daté et signé par le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire, et en autant d'exemplaires que de personnes intéressées au contrat.  

Un décret (à paraître) fixera les modalités d’établissement de l’état des lieux.

L’état des lieux  doit être détaillé : Il ne faut pas se contenter de termes généraux et subjectifs du type "logement en bon état, état moyen, mauvais état" qui peuvent donner lieu à des interprétations différentes.

Une description précise du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, cheminées, éléments de chauffage, doit être faite, sans craindre d'inscrire les détails sur la nature et l'état du logement et le fonctionnement des équipements :
•    revêtements muraux (exemples : papier peint ou tapisserie à l'état neuf ; tapisserie en très bon état sauf traces de meubles ou de cadres ; peinture écaillée par endroit, tapisserie décolorée par le soleil) ;
•    sol (exemple : parquet en bon état sauf une latte fendue ; carrelage comportant un carreau cassé ou ébréché ; moquette neuve ou usagée ou tachée) ;
•    plafonds en bon état ou tachés ou fissurés ;
•    huisseries, portes, fenêtres et placards présentant des éclats de bois, détériorés ou comportant une peinture abîmée ;
•    serrureries en très bon état, mais dépareillées ;
•    installations électriques, chauffage et équipements éventuels en bon état de marche ;
•    sanitaires : lavabo neuf ou fêlé ou présentant des éclats.

Il est de l'intérêt du propriétaire et du locataire d'effectuer le relevé des compteurs : eau, gaz, électricité, lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie.

Baux conclus à compter du 27 mars 2014 : en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude (individuelle ou collective avec un comptage individuel), le propriétaire ou son mandataire doit compléter les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie.

Dans tous les cas, "l'état des lieux d'entrée" étant destiné à être comparé à "l'état des lieux de sortie", il est préférable d'utiliser une présentation identique pour les deux documents ; ils peuvent être établis sur un document unique comportant pour chaque poste une colonne "à l'entrée du locataire" et une colonne "à la sortie du locataire".

Il existe des états des lieux types, mis au point par des associations de propriétaires, de gestionnaires ou de locataires, voire des librairies spécialisées.  Il est déconseillé d’y répondre par des croix ; la rédaction de commentaires précis est recommandée.

L'intervention d'un huissier

Lorsque l'une des parties - le propriétaire ou le locataire - refuse de dresser à l'amiable un état des lieux contradictoire, ou éventuellement pour éviter des litiges, il est fait appel à un huissier.
L'huissier convoque les deux parties, sept jours à l'avance par lettre recommandée : locataire et propriétaire ont intérêt à être présents pour faire leurs remarques.
L'huissier se rend sur place et fait lui-même la description du logement par écrit ; son rôle est de faire une photographie exacte du logement et non de se prononcer sur l'état du logement.

Les réserves du locataire

Dans tous les cas, le locataire peut émettre des réserves.

•    Si, bien que cette pratique soit déconseillée, l'électricité était coupée au moment de l'établissement de l'état des lieux, le locataire a intérêt à émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

•    Si un défaut important n'a pas été consigné lors de l'état des lieux d'entrée, il est vivement conseillé au locataire de le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quelques jours qui suivent son entrée dans les lieux.

Complément de l’état des lieux d’entrée

Baux conclus à compter du 27 mars 2014 : la loi ALUR ouvre la possibilité pour le locataire de demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée, dans un délai de 10 jours à compter de son établissement.

En cas de refus du bailleur, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC).


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