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Loyer initial et augmentation en cours de bail

En contrepartie du paiement du loyer et des charges, le locataire peut demander une quittance, document qui indique distinctement le montant du loyer et des charges qu’il a payé. Le propriétaire, ou le professionnel mandaté pour gérer la location, doit alors lui transmettre gratuitement la quittance.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Fixation du loyer initial

Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire.

Il en est ainsi lorsqu'il s'agit d'un contrat de location consenti à un nouveau locataire, de la location d'un logement vacant ou mis en location pour la première fois, par exemple.

Attention : si le logement loué est situé dans une des communes concernées par les mesures d'encadrement des loyers en vigueur à compter du 1er août 2012  la fixation du loyer initial est réglementée..

La loi ALUR met en place un dispositif légal d’encadrement des loyers. Ce dispositif entrera en vigueur progressivement, en fonction des décrets à paraître, de la mise en place des observatoires locaux des loyers, et de la publication des arrêtés préfectoraux publiant les loyers de référence.

Augmentation du loyer en cours de bail

Révision annuelle

Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit.

La date de révision est celle indiquée dans le bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail.

L'augmentation ne peut pas être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE (loi du 8.2.08).
L'indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail. Il est à comparer, à la date de la révision du loyer, avec l'indice du même trimestre connu à cette date.

L'indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l'INSEE et au journal officiel.

Exemple : pour un loyer fixé le 1 mai 2013 à 700 euros (hors charges) :

À compter du 1er mai 2014, le bailleur est légitime à demander un loyer révisé à hauteur de :

700 € x indice de référence des loyers du 1er trimestre 2014 / indice de référence des loyers du 1er trimestre 2013

Attention : la loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié les modalités de révision du loyer.

Depuis le 27 mars 2014, le bailleur dispose d'un délai d'un an à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande.

S'il manifeste sa volonté de réviser le loyer dans ce délai, la révision prendra effet au jour de sa demande. Passé ce délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n'est plus possible. 

Il est vivement conseillé au bailleur qui souhaite réviser le loyer, d’adresser sa demande par un courrier rappelant les conditions de la révision du loyer.

Baux conclus avant le 27 mars 2014 : si le bailleur a omis d’appliquer la clause de révision prévue au bail sur une période antérieure au 27 mars 2014, il peut demander au locataire de régler le différentiel de loyer issu des indexations annuelles omises, dans les conditions suivantes :

  • le différentiel de loyer issu d'une révision antérieure au 26 mars 2009 est prescrit et le bailleur ne peut plus en exiger le paiement ;
  • le paiement des différentiels d'une révision de loyer entre le 27 mars 2009 et le 26 mars 2014 doit être demandé avant le 26 mars 2015. Passée cette date, l’action du bailleur en paiement des différentiels de loyer issus des révisions antérieures à l’entrée en vigueur de la loi ALUR est prescrite.

Nouvel Indice de Révision des Loyers (IRL)

A compter du 10 février 2008, la composition de l’IRL est modifiée.

Le nouvel IRL s’applique aux contrats de location qui prennent effet à compter du 10 février 2008 et aux révisions des loyers des baux en cours à cette date ; il n’est pas nécessaire dans ce dernier cas de faire un avenant au bail.

Absence de clause de révision

Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.

Majoration de loyer exceptionnelle

Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail lorsque le propriétaire et le locataire ont convenus, lors de la signature du bail ou ultérieurement, de travaux d'amélioration que le propriétaire fera exécuter à ses frais. Une clause du bail (ou un avenant) doit fixer la majoration de loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.

Augmentation en fin de bail

Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le loyer peut, à ce moment, être augmenté dans certaines conditions.


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