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Loyer initial et augmentation en cours de bail

Les modalités de fixation et de révision du loyer pour les logements loués non meublés, par un propriétaire privé, sont prévues par la loi du 6 juillet 1989.

En contrepartie du paiement du loyer  et des charges, le locataire peut demander une quittance, document qui indique distinctement le montant du loyer et des charges qu’il a payés. Le propriétaire ou le professionnel mandaté pour gérer la location, doit alors lui transmettre gratuitement la quittance.

Fixation du loyer initial

Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire.

Il en est ainsi lorsqu'il s'agit d'un contrat de location consenti à un nouveau locataire, de la location d'un logement vacant ou mis en location pour la première fois, par exemple.

Attention : si le logement loué est situé dans une des communes concernées par les mesures d'encadrement des loyers en vigueur à compter du 1er août 2012  la fixation du loyer initial est réglementée.

Augmentation du loyer en cours de bail

Révision annuelle

Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit.
La date de révision est celle indiquée dans le bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail. Bien que le bailleur ne soit pas tenu d'adresser un Démarre le téléchargement du fichiercourrier rappelant les conditions de la révision du loyer, il est conseillé de le faire.

L'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE (loi du 8.2.08).
L'indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail. Il est à comparer, à la date de la révision du loyer, avec l'indice du même trimestre connu à cette date.

Exemple : un loyer fixé le le 1.5.2009 à 700 euros hors charges, s'établit au 1.5.2010, à :

700 € x indice de référence des loyers du 1er trimestre 2010
/ indice de référence des loyers du 1er trimestre 2009

L'indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l'INSEE et au journal officiel.

Nouvel Indice de Révision des Loyers (IRL)

A compter du 10 février 2008, la composition de l’IRL est modifiée. Le nouvel IRL s’applique aux contrats de location qui prennent effet à compter du 10 février 2008 et aux révisions des loyers des baux en cours à cette date ; il n’est pas nécessaire dans ce dernier cas de faire un avenant au bail.

Absence de clause de révision et prescription

Si le bail ne prévoit pas de clause de révision, le loyer reste le même pendant toute la durée de la location.

En revanche, si votre bailleur a omis d'appliquer la clause de révision prévue au bail, il peut à tout moment vous demander de régler le loyer résultant des indexations annuelles omises, ceci pendant cinq ans maximum à compter de leurs échéances.

Majoration de loyer exceptionnelle

Exceptionnellement, le loyer peut être majoré en cours de bail lorsque le propriétaire et le locataire sont convenus, lors de la signature du bail ou ultérieurement, de travaux d'amélioration que le propriétaire fera exécuter à ses frais. Une clause du bail (ou un avenant) doit fixer la majoration de loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.

Augmentation en fin de bail

Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le loyer peut, à ce moment, être augmenté dans certaines conditions.


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