ANIL / Agence Nationale pour l'Information sur le Logement

Comment est calculée la contribution du locataire ?

Les modalités de calcul de la contribution du locataire peuvent différer en fonction de la date d’achèvement du bâtiment.

Bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948

Dans ce cas, il s’agit automatiquement de la réalisation d’un bouquet de travaux.
La contribution mensuelle demandée au locataire est forfaitaire, fixe et non révisable. Elle s’élève à :

• 10 euros pour les logements comprenant une pièce principale
• 15 euros pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales
• 20 euros pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.

Bâtiments achevés entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990

Que le bailleur privé opte pour la performance énergétique globale ou pour le bouquet de travaux, la contribution fixe et non révisable peut être calculée de deux manières (arrêté du 23.11.09 : annexe 1) :

• soit sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros calculée à partir de la méthode réglementaire Th-C-E ex ;
• soit sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie mensuelle en euros calculée à partir de la méthode de calcul conventionnel applicable au diagnostic de performance énergétique (DPE)

Dans les deux cas, la contribution du locataire est au plus égale à la moitié de l’économie d’énergie estimée du logement.

Toutefois, lorsque les caractéristiques de construction du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul ou lorsque le bailleur privé ne détient pas plus de trois logements locatifs dans l’immeuble considéré, la contribution mensuelle peut être forfaitaire, fixe et non révisable. Elle varie alors selon le nombre de pièces composant le logement : 10, 15 ou 20 euros par mois (voir § bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948).

Justifications et contrôles de l’estimation de l’économie d’énergie

La contribution pour le partage des économies de charge peut être demandée au locataire du logement loué sous réserve que les travaux effectués lui bénéficient directement et qu'ils  soient justifiés.

Les justifications doivent être apportées par le bailleur à son locataire après travaux.

Contrôle de conformité des travaux

Lorsque le bailleur a opté pour le bouquet de travaux, l’éligibilité des travaux et leur conformité aux caractéristiques techniques définies par la réglementation doivent être attestées par l’entreprise ou le maître d’œuvre ayant réalisé les travaux (ou l’organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle).

De même lorsque le bailleur a opté pour l’atteinte d’une performance énergétique globale, l’entreprise ou le maître d’œuvre ayant réalisé les travaux (ou l’organisme ayant délivré la certification du bâtiment ou un bureau de contrôle) doit attester que les travaux mis en œuvre sont conformes aux prescriptions de l’étude thermique préalable. Si tel n’est pas le cas, une nouvelle estimation de la consommation d’énergie est réalisée afin d’estimer la participation du locataire.

Formulaire type

Le bailleur qui souhaite demander une contribution à son locataire, doit justifier de leur réalisation auprès de ce dernier. Pour cela, le bailleur doit lui transmettre un  formulaire-type rempli conjointement avec les entreprises intervenantes (arrêté du 23.11.09 : annexe 3).

Ce formulaire détaille pour chaque cas les travaux mis en œuvre, leurs caractéristiques et comprend des renseignements fournis par l’ensemble des intervenants (entreprise réalisant les travaux, maître d’œuvre et bureau d’étude le cas échéant) tels que :  

• nom de l’entreprise,
• nom du signataire,
• numéro RM, RCS ou SIREN,
• assurance,
• montant prévisionnel des travaux d’économie d’énergie  pour la fourniture et la main d’œuvre.

Il comprend également des attestations sur l’honneur des différents professionnels, et bien sûr le montant de la contribution demandée au locataire.

Les travaux mis en œuvre ainsi que toutes les informations figurant sur ce formulaire permettront au bailleur de demander une contribution à son locataire.

La quittance

Le bailleur doit faire figurer sur l'avis d'échéance le cas échéant et la quittance remise au locataire, une ligne supplémentaire en sus des lignes relatives au « loyer » et aux « charges » intitulée « Contribution au partage de l'économie de charges ». De même doivent être mentionnées  les dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux
Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux.
Cette participation est limitée à une durée de quinze ans. Son montant n’est pas révisable.
En cas de départ du locataire et de conclusion d’un nouveau bail, le bailleur doit apporter au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l’informer sur son terme.

Les travaux peuvent-ils être imposés au locataire ?

Travaux sur les parties communes et sur les parties privatives d’un autre logement de l’immeuble

Les travaux de rénovation énergétique peuvent être qualifiés de travaux d’amélioration.
La loi impose au locataire de tolérer l’exécution des travaux d’amélioration dès lors qu’ils sont réalisés dans les parties communes ou les parties privatives des autres logements que le sien (loi du 6.7.89 : art. 7-e).

Travaux sur les parties privatives du logement loué

Sauf accord express du locataire en place, le bailleur ne pourra pas lui imposer des travaux de rénovation énergétique dans son logement, et lui demander une participation financière pour ces travaux (loi du 6.7.89 : art. 17-e).

Travaux communs à l’immeuble en copropriété affectant les parties privatives

En vertu de la loi du 10 juillet 1965, sauf à se prévaloir des dispositions du Code civil relatives à la diminution du prix du loyer lorsque les travaux durent plus de quarante jours et à la résiliation du bail si les travaux rendent le logement inhabitable (code civil : art. 1724 al. 2 et 3), le locataire d’un logement situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété doit laisser exécuter, même à l’intérieur des parties privatives, les travaux décidés par l’assemblée générale relevant de l’article 25-g.
Il s’agit des travaux d’économie d’énergie portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage - remplacement d’une chaudière collective par exemple - et la production d’eau chaude, qui ne relèvent pas de l’article 24 et qui sont amortissables sur une période inférieure à dix ans  (loi du 10.7.65 : art. 9).

A cet égard, le projet de loi Grenelle II prévoit de simplifier l’article 25-g en visant plus généralement « les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ». En outre, il introduit la possibilité pour l’assemblée générale de voter l’exécution de « travaux d'intérêt commun réalisés sur les parties privatives » tels que le changement des fenêtres des lots de l’immeuble. De tels travaux d’économie d’énergie mis en œuvre dans les parties privatives pourraient dès lors s’imposer au locataire en vertu de l’article 9 de la loi 10 juillet 1965.  

De quels prêts et aides peut bénéficier le bailleur pour effectuer ces travaux visant à économiser l’énergie ?

le bailleur peut cumuler l’Eco-prêt à 0%, le crédit d’impôt, les aides de l’ANAH et des collectivités le cas échéant pour financer ces travaux.
Les caractéristiques techniques minimales des travaux, que le bailleur ait opté pour le « bouquet de travaux » ou pour la performance énergétique globale, sont quasi-identiques à celles de l’Eco Prêt (l’Eco-prêt comprend en plus les travaux d’installation de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire performants).