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Signaler un problèmeAvant la signature de l'avant-contrat des précautions s'imposent.
L'état daté
Le notaire doit vous fournir avant l’établissement de l’acte de vente, une note de renseignements, appelée «état daté», qui doit indiquer distinctement et de façon détaillée :
- les sommes éventuelles dues par le vendeur à la copropriété ;
- les sommes dues par le syndicat de copropriété au vendeur, le cas échéant ;
- les charges qui vous incomberont en tant que nouveau copropriétaire (provisions non encore exigibles, reconstitution des avances).
Il vous informe également sur le niveau des charges, des deux exercices précédents, correspondant au lot que vous achetez et sur les éventuelles procédures en cours, dans lesquelles la copropriété est impliquée.
S'informer
Sans attendre l’état daté, avant-même la signature de l’avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente), informez-vous.
- La reconstitution des avances éventuellement remboursées au vendeur incombe à l’acquéreur.
- Le trop ou moins perçu sur provisions révélé par l'approbation des comptes est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
- Un accord différent passé entre vous et le vendeur est possible mais il n’est pas opposable au syndicat : il n'a d'effet qu'entre les parties au contrat de vente.
- Il vous appartiendra de vous retourner contre le vendeur pour obtenir le remboursement des sommes qu’il se serait engagé à payer (cf.
Travaux). - Dans le cas de services collectifs avec comptage individuel (eau froide, eau chaude, chauffage, climatisation...) vous avez intérêt à procéder avec le vendeur aux relevés des compteurs divisionnaires le jour où vous devenez propriétaire, c'est-à-dire le jour de la signature de l’acte de vente.
S’il s’agit de l’acquisition d’un logement HLM dont vous êtes locataire : préalablement à la vente, l’organisme HLM vendeur doit vous indiquer par écrit le montant des charges locatives et, le cas échéant, de copropriété des deux dernières années. Il doit vous transmettre la liste des travaux réalisés les cinq dernières années sur les parties communes. En tant que de besoin, il vous fournit une liste de travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun qu’il serait souhaitable d’entreprendre, accompagnée d’une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part imputable à l’acquéreur.
Règlement de copropriété
Etudiez bien le règlement de copropriété que vous aurez demandé au vendeur ou au notaire. Vous devrez le respecter. Il précise notamment les droits et obligations de chaque copropriétaire, fixe la répartition des charges et détermine les conditions d'utilisation des parties privatives et communes de l'immeuble.
Vous pourrez vous assurer que le lot correspond bien à sa description dans l’état descriptif de division (cf. Règlement de copropriété).
Demande au vendeur
Vous avez intérêt à demander au vendeur:
- ses relevés de charges des deux dernières années au moins, afin d’évaluer celles qui vous incomberont
- les derniers procès-verbaux d’assemblée générale (au moins les trois derniers) pour savoir si des travaux sont envisagés ou si des litiges sont en cours (malfaçons, impayés de charges…).
Vous acquittez les dépenses exigibles à compter de la vente, même si elles ont fait l’objet d’un vote avant cette date.
- le paiement des provisions prévues dans le budget prévisionnel est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;
- le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est exigible à la date et selon les modalités votées par l’assemblée générale ;
Le diagnostic technique
Dans le cas d’un immeuble de plus de quinze ans, s’il s’agit de la première vente après sa mise en copropriété, ou d’une vente intervenant dans les trois ans à compter de la date du diagnostic, tout candidat acquéreur peut prendre connaissance auprès du notaire, du diagnostic technique portant constat de l’état apparent de l’immeuble (solidité du clos et du couvert, état des canalisations et conduites collectives ainsi que des équipements communs de sécurité…). Au-delà des trois ans, il peut le demander au vendeur. Le coût de la communication du diagnostic est à la charge du vendeur.
Demandez le dossier de diagnostic technique.
Plusieurs diagnostics doivent, selon l’âge du bâtiment ou la zone géographique dans laquelle il se situe, être établis :
l’ensemble de ces constats ou états relatifs à l’amiante, au plomb, aux termites, aux risques naturels et technologiques, à l’installation de gaz, à la performance énergétique, à l’installation électrique, doivent être regroupés dans un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.
Vous avez toutefois intérêt à demander à les consulter avant de vous engager.
En l’absence lors de la signature de l’acte authentique de vente, de l’un des documents en cours de validité relatif au plomb, à l’amiante, aux termites, au gaz et à l’installation électrique, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente de l’état des risques naturels, l’acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution de prix.
En revanche, le diagnostic de performance énergétique, qui doit être tenu à la disposition de tout candidat acquéreur, n’a qu’une valeur informative.
Pour en savoir plus sur ces diagnostics voir la rubrique : « Acheter ou vendre un logement : quels diagnostics » ou renseignez vous à l’ADIL.
