ANIL / Agence Nationale pour l'Information sur le Logement

Selon la nature des travaux (entretien, réparation amélioration) et leur importance, les règles de majorité diffèrent : ils peuvent être votés à la majorité de l’article 24 ou 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965*, voire à l’unanimité des copropriétaires.

Les travaux d’entretien et d'accessibilité : article 24

Sont votés à la majorité de l’article 24 :

• Les travaux d’entretien des parties communes et de maintien de l’immeuble en bon état (réparation des escaliers, réfection partielle de la toiture).
• Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels (pose d’une rampe d’accès, par exemple).
• L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

Les travaux d’amélioration : article 26 ou 25

Les travaux de transformation, addition ou amélioration  sont votés à la majorité de l’article 26, sauf lorsqu’il s’agit de travaux limitativement énumérés par la loi qui sont alors votés à la majorité de l’article 25.

Les travaux votés à la majorité de l’article 26

Les travaux de transformation d’un élément d’équipement, d’addition d’un élément nouveau ou d’amélioration sont les travaux qui, bien qu'utiles à l'immeuble ne sont pas indispensables à son maintien en bon état ; ils visent à apporter un plus grand confort à l'immeuble.Exemples : installation d'un ascenseur, modernisation du chauffage, aménagement ou création d'un local à usage commun.

Les copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à ces travaux d’amélioration ont la possibilité de payer leur part de travaux sur dix ans. Le plus souvent, pour financer ces travaux le syndicat empruntera : les copropriétaires supporteront les annuités de remboursement ainsi que les intérêts aux conditions du prêt souscrit par le syndicat.

Les travaux votés à la majorité de l’article 25

• Travaux rendus obligatoires par des dispositions législatives ou réglementaires : des lois ou des décrets peuvent obliger l’assemblée générale à effectuer certains travaux dans l’immeuble. Exemples : ravalement, installation de porte de sécurité à l'ascenseur. Les copropriétaires ne se prononcent, dans ce cas, que sur les modalités de réalisation et d’exécution.
• Travaux d’économie d’énergie qui ne relèvent pas de l’entretien : travaux portant sur l’isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude ; travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (fenêtres, pose de robinets thermostatiques) et aux frais du copropriétaire concerné, sauf si celui-ci peut prouver qu’il a réalisé des travaux équivalents dans les 10 années précédentes (un décret précisera les modalités de réalisation de cette dernière catégorie de  travaux : renseignement auprès de l’ADIL).
• Travaux pour modifier le réseau de distribution électrique afin d’alimenter les emplacements de parking pour charger des accumulateurs de véhicules électriques.
• Suppression des vides-ordures pour des impératifs d’hygiène.
• Installation ou modification d’une antenne collective de télévision ou d’un réseau câblé.
• Pose dans les parties communes de canalisations, de gaines, et réalisation d’ouvrages permettant la mise en conformité de logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement réglementaires.
• Installation de compteurs d’eau froide divisionnaires, compteurs d’énergie thermique ou répartiteurs de frais de chauffage.
• Autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer, à ses frais, des travaux affectant les parties communes (ex percement d’une trémie pour faire un duplex) ou l’aspect extérieur de l’immeuble (exemple : agrandissement d’une fenêtre).
• Travaux sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens (exemple : dispositifs de fermeture).

Travaux : à l’unanimité

Les travaux de surélévation (exemple : exhaussement  de la ligne de faîtage) sont votés à l’unanimité.

* Pour les règles de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965 (cf. Assemblée Générale).