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La loi de Finances pour 1998 est définitivement adoptée

Fiscalité


Crédit d'impôt pour dépenses d'entretien (art. 74)

Les contribuables qui, entre le 1er mars 1998 et le 31 décembre 2000, payent au titre de leur habitation principale, située en France et achevée depuis plus de deux ans, des dépenses d'entretien ou de revêtement des surfaces, autres que celles qui ont le caractère de réparations locatives peuvent bénéficier à ce titre d'un crédit d'impôt. Ce dispositif s'applique à tous les contribuables, qu'ils soient propriétaires ou locataires de leur logement. Il concerne la résidence principale située en France (métropole et DOM) et achevée depuis plus de deux ans.

La nature des travaux

Les travaux sont réalisés entre le 1er janvier 1998 et me 31 décembre 2000 et concernent les dépenses d'entretien ou de revêtement des surfaces autres que celles qui ont le caractère de réparations locatives au sens de la législation sur les rapports locatifs.

Les dépenses d'entretien

Il s'agit, des dépenses qui seraient à la charge du propriétaire si l'immeuble était loué. En sont exclues les réparations locatives (au sens de l'article 1754 du Code Civil et du décret n° 87-713 du 26.8.87) qui sont à la charge du locataire et ne sont pas en principe déductibles du revenu foncier

Les dépenses de revêtement des surfaces

Il s'agit des revêtements muraux (papiers peints, tapisseries, carreaux, peinture) et des revêtements de sol (parquet, moquette, carrelages). Une instruction fiscale précisera les travaux à retenir. Le bénéfice du crédit d'impôt est accordé sur présentation des factures des entreprises ayant réalisé les travaux. Ces factures doivent comporter l'adresse de la réalisation des travaux, leur nature et leur montant.

Modalités d'application du crédit d'impôt

Le crédit d'impôt est égal à 15 % de la dépense éligible, prise en compte dans la limite d'un plafond fixé à :

  • 5.000 F pour une personne seule
  • 10.000 F pour un couple marié. Ce plafond est majoré de 500 F par personne à charge, 750 F pour le deuxième enfant et 1.000 F à compter du troisième. Il s'agit d'un plafond annuel. Par conséquent, chaque année pendant trois ans, le contribuable peut bénéficier de l'avantage fiscal.

Ex : pour un couple marié ayant deux enfants, le plafond peut atteindre 11.250 F chaque année pendant trois ans ; il pourra donc bénéficier d'un avantage fiscal égale à 15 % de cette somme, soit 1.687,50 F chaque année. Le crédit d'impôt s'impute sur l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année au cours de laquelle les dépenses ont été effectivement payées.

Cette imputation intervient après :

  • les réductions d'impôts
  • l'avoir fiscal
  • les autres crédits d'impôts
  • les prélèvements et retenues libératoires

Cet avantage fiscal n'est pas cumulable, pour les mêmes travaux, avec les autres réductions d'impôts accordées au titre des dépenses afférentes à l'habitation principale (art. 199 sexies à art. 199 sexies D du CGI : réduction d'impôt au titre des intérêts d'emprunt ou des gros travaux).

En revanche, ce crédit d'impôt est accordé aux contribuables qui bénéficient pour l'acquisition de leur habitation principale du prêt à taux zéro (art. R. 317-1 du Code de la Construction et de l'Habitation).


Revenus fonciers: régime déclaratif simplifié (art. 3)

Un régime déclaratif simplifié est institué pour les contribuables titulaires de revenus fonciers de faible montant (revenus brut annuel inférieur ou égal à 30.000 F).

Rappel des modalités habituelles d'imposition des revenus fonciers

Détermination de l'impôt

L'impôt sur le revenu des personnes physiques s'applique sur le revenu net global du contribuable, constitué du total des revenus nets de huit catégories de revenus, parmi lesquelles figurent le revenu net foncier. Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété (CGI : art. 28) (cf. dossier ANIL/Fiscalité : les impôts du propriétaire bailleur).
Le revenu brut des propriétés louées est constitué par le montant des recettes brutes de toute nature perçues au cours de l'année par le propriétaire, augmenté des dépenses qui, normalement, lui incombent, mais qui ont été mises par conventions à la charge des locataires, et diminué des dépenses supportées par le bailleur pour le compte des locataires (CGI : art. 29).
Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net sont désignées à l'article 31 du Code Général des Impôts. Elles comprennent notamment les dépenses de réparation ou d'entretien, les dépenses d'amélioration réalisés sur des locaux d'habitation, les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges, les primes d'assurances versées au titre de la garantie du risque de loyers impayés, les impositions ainsi que les intérêts des dettes. Il convient d'ajouter à cette liste une déduction forfaitaire, destinée à couvrir les autres frais susceptibles d'être pris en compte (frais de gestion, d'assurances autres que les primes d'assurances loyers impayés, d'amortissement du capital immobilier, etc...) : son taux est fixé, pour les immeubles urbains, à 14 % des revenus bruts (ce taux de 14 % qui a été fixé par l'article 86 de la loi de finances initiale pour 1997, est applicable à compter de l'imposition des revenus de 1997. Il était de 13 % depuis l'imposition des revenus de 1995 et de 10 % depuis l'imposition des revenus de 1993. Toutefois, il n'est que de 6 % pour les logements neufs placés sous le régime de l'amortissement.
A l'inverse, il est de 25 % en ce qui concerne les revenus procurés par les investissements (logements ou parts de SCPI) ouvrant droit au régime de l'investissement locatif applicable depuis le 1er janvier 1990, et de 35 % en ce qui concerne les investissements réalisés dans le cadre du régime antérieur).

De manière générale, le contrôle des revenus fonciers s'effectue selon les règles de droit commun prévues en matière d'impôt sur le revenu. A l'exception, bien entendu, des charges couvertes par la déduction forfaitaire, le propriétaire doit donc conserver tous les justificatifs relatifs aux éléments qui interviennent dans la détermination de son revenu foncier imposable.

Déclaration simplifiée

Compte tenu de la complexité du calcul du revenu net et, partant de la lourdeur des obligations déclaratives correspondantes, l'art. 3 de la loi de finances pour 1998 institue un régime déclaratif simplifié pour les titulaires de revenus fonciers de faible montant qui le souhaitent.

Modalités d'application

Les contribuables dont le revenu brut foncier n'excède pas 30.000 F ont désormais la possibilité de demander que leur revenu foncier imposable soit fixé à une somme égale au revenu brut annuel diminué d'un abattement d'un tiers. Cet abattement forfaitaire correspond aux charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net. Les contribuables concernés qui auront opté pour la déclaration simplifié, n'auront qu'à porter directement sur les déclaration de revenu, le montant de leur revenu brut annuel. Leur revenu foncier net imposable sera automatiquement calculé après un abattement d'un tiers.

Les bénéficiaires

Peuvent bénéficier de cette faculté de déclaration simplifiée les personnes physiques propriétaires d'un immeuble ou associés de sociétés civiles de personnes transparentes (art. 1655 ter A du CGI), dont le montant du revenu foncier brut annuel n'excède pas 30.000 F. Ce seuil concerne l'ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal. Il peut être ajusté, le cas échéant, au prorata du temps de location au cours de l'année civile.

Rappel de la définition du revenu brut annuel (CGI : art. 29)

 Le revenu brut des propriétés louées est constitué par le montant des recettes brutes de toute nature perçues par le propriétaire, auquel il faut ajouter les dépenses qui, normalement, lui incombent, mais qui ont été mises par les conventions à la charge des locataires, et retrancher celles qu'il supporte pour le compte de ces derniers.

Personnes exclues du régime de déclaration simplifiée

Le régime déclaratif simplifié ne peut être exercé lorsque le contribuable ou l'un des membres du foyer fiscal du propriétaire d'un ou plusieurs biens appartenant aux catégories suivantes :

  • monuments historiques et assimilés ou immeubles en nue-propriété, donnés en location et visés au 3° du I de l'article 156 du Code Général des Impôts : dans cette catégorie, le contribuable bénéficie déjà d'un régime spécial très favorable, puisque, par dérogation à la règle de droit commun, les déficits fonciers sont imputables sur le revenu global, sans limitation de montant (dans le premier cas, ne sont concernés que les propriétaires de monuments classés monuments historiques, inscrits à l'inventaire supplémentaire ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel. Le second cas vise les nus-propriétaires, pour le déficit foncier qui résulte des travaux qu'ils payent en application des dispositions de l'article 605 du Code Civil -à savoir les grosses réparations-, lorsque le démembrement de propriété d'un immeuble bâti résulte de succession ou de donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement).
  • immeubles au titre desquels est demandé le bénéfice des dispositions du b ter (immeubles bénéficiant des dispositions « Loi Malraux ») ou du b quater (immeubles bénéficiant des déductions applicables dans une zone franche urbaine) du 1° du I de l'article 31 du CGI, ou de celles du deuxième ou du cinquième alinéa du 3° du I de l'article 156 du même code : les catégories visées correspondent également à des situations ouvrant droit à des régimes favorables, qu'il s'agisse d'une imputabilité des déficits sur le revenu global sans limitation de montant, ou d'un élargissement du champ des charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net ;
  • logements neufs au titre desquels est demandé le bénéfice de la déduction forfaitaire de 35 % ou 25 % (immeubles bénéficiant des dispositions Quilès-Méhaignerie), au lieu de 14 % dans le droit commun, ou de la déduction au titre de l'amortissement, égale à 10 % du prix d'acquisition du logement pour les quatre premières années et à 2 % de ce prix pour les vingt années suivantes, prévues au e et au f du 1° d I de l'article 31 du Code Général des Impôts (régime de l'amortissement Périssol) ;
  • parts de sociétés, autres que celles visées à l'article 1655 ter du CGI (sociétés immobilières transparentes), qui donnent en location des immeubles nus et dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l'article 8 du CGI. Cette clause exclut donc les sociétés de personnes non transparentes du champ du régime simplifié, qui est réservé aux seules personnes physiques.

Date et durée d'application

Ce nouveau régime est applicable dès la déclaration de revenus 1997. C'est un régime optionnel mis en oeuvre sur demande du contribuable. Ce dernier conserve la possibilité de se placer dans le cadre du régime actuellement en vigueur et, le cas échéant, s'il a demandé à en bénéficier, de renoncer au régime simplifié. Il est cependant précisé que l'option pour le régime simplifié est exercée pour une période irrévocable de trois ans lors du dépôt de la déclaration des revenus de la première année au titre de laquelle elle s'applique. Cette disposition tend à prévenir des changements successifs motivés par le seul souci de bénéficier, au gré des circonstances, du régime fiscal le plus avantageux. L'option est par ailleurs renouvelable tacitement, sauf renonciation expresse dans le délai de dépôt de la déclaration des revenus de l'année qui suit chaque période triennale. Toutefois, elle cesse immédiatement de produire ses effets au titre de l'année au cours de laquelle le seuil de 30.000 F de revenu brut annuel est dépassé ou dans le cas où le contribuable devient propriétaire d'un immeuble exclu d'un dispositif. Outre la simplification administrative qui résulte de ce nouveau régime, il apparaît que les personnes les plus intéressées devraient être celles dont les charges de la propriété déductibles sont inférieures à 33 % du montant de leur revenu brut foncier (ou compte tenu de la déduction forfaitaire à 14 %, si les charges déductibles pour leur montant réel sont inférieures à 19 % du revenu brut). Il semble néanmoins utile d'insister sur le caractère irrévocable durant trois années de l'option. Si des travaux susceptibles de s'imputer sur les revenus fonciers et de créer du déficit foncier sont prévisibles, dans les trois ans à venir, il peut être préférable de rester sur le régime de déclaration habituel.


Taxe d'habitation (art. 26 à 28)

Plafonnement de la taxe d'habitation

Le bénéfice du plafonnement de la taxe d'habitation est fonction des revenus. Pour 1998, ce plafonnement est applicable si les revenus imposables de 1997 n'excèdent pas :

  • 102.370 F pour la 1ère part de quotient familial majorée de 23.910 F pour la 1ère demi-part et 18.830 F à compter de la deuxième demi-part supplémentaire en métropole ;
  • 123.730 F pour la 1ère part majorée de 26.260 F pour la 1ère demi-part, 25.030 F pour la 2ème demi-part et 18.830 F pour chaque demi-part supplémentaire à compter de la 3ème en Martinique, Guadeloupe et Réunion ;
  • 135.600 F pour la 1ère part majorée de 26.260 F pour chaque des 2 demi-parts, 22.370 F pour la 3ème demi-part et 18.830 F pour chaque demi-part supplémentaire à compter de la 4ème en Guyane. La taxe d'habitation est plafonnée à 3,4 % des revenus, toutefois ce dégrèvement ne peut excéder 50 % du montant de l'imposition au-dessus de 2.066 F (seuil 1997) ; le seuil 1998 sera fixé par arrêté en début d'année 1998.Les montants des revenus sont indexés chaque année dans les mêmes conditions que la 1ère tranche du barème de l'impôt sur le revenu.

Création d'un dégrèvement d'office de la taxe d'habitation en faveur des contribuables disposant de faibles revenus

A compter des impositions établies en 1998, un dégrèvement d'office est créé en faveur des contribuables qui au titre de l'année précédente ont un revenu imposable par part n'excédant pas la somme de 25.000 F pour la 1ère part de quotient familiale majorée de 10.000 F pour chaque part supplémentaire. Le dégrèvement est réalisé à concurrence du montant de l'imposition excédant 1.500 F. Cette limite est révisée chaque année proportionnellement à la variation de la cotisation moyenne de taxe d'habitation constatée l'année précédente au niveau nationale. Chaque année, les montants de revenus sont indexés dans les mêmes conditions que la 1ère tranche du barème de l'impôt sur le revenu.l Contribuables assujettis à l'impôt de solidarité sur la fortuneLes contribuables assujettis à l'impôt de solidarité sur la fortune au titre de l'année précédant celle de l'imposition à la taxe d'habitation sont exclus des dégrèvements et exonérations de la taxe d'habitation.


Taxes d'enlèvements des ordures ménagères (art. 94)

Des modalités particulières pour l'institution de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au profit des communautés de communes sont prévues.


Réduction à 5,5% du taux de la TVA applicable aux travaux d'amélioration réalisés dans les logements sociaux (art. 14)

Afin d'éviter la réhabilitation du parc immobilier locatif à caractère social et d'en réduire le coût, la livraison à soi-même de travaux d'amélioration et de réhabilitation de logement sociaux destinés à la location dans le secteur social est imposée à la TVA au taux de 5,5 %, ce qui permet à ces bailleurs de récupérer la TVA qui leur a été facturée au taux de 20,6 %.

Logements concernés

Les travaux susceptibles de bénéficier du taux réduit de la TVA sont uniquement ceux qui portent sur les logements sociaux à usage locatif mentionnés au 3° de l'article L. 351-2 du CCH.

Trois types d'immeubles sont visés :

  • les logements à usage locatif qui, depuis le 5 janvier 1977, on fait l'objet de travaux au moyen d'une aide de l'Etat, à savoir les primes à l'amélioration des logements à usage locatif et occupation sociale (PALULOS)
  • les immeubles construits, ou ayant fait l'objet d'une acquisition-amélioration, depuis 1977, au moyen de prêts locatifs aidés (PLA), ou de prêts locatifs aidés très sociaux (PLA-TS)
  • les logements à usage locatif construits à compter du 1er octobre 1996 et qui ont bénéficié, pour cette opération, du taux réduit de la TVA, en application de la loi de finances pour 1997. Dans tous les cas, l'octroi de l'aide de l'Etat ou du bénéfice du taux réduit de la TVA, est subordonné à la passation d'une convention ouvrant droit à l'APL

Travaux concernés

Les travaux éligibles au taux réduit de la TVA sont :

  • les travaux qui bénéficient de la PALULOS
  • les travaux d'acquisition-amélioration de logements ou d'immeubles ou d'acquisition-transformation de locaux qui n'étaient pas affecté à l'habitation (le champ de ces travaux sera précisé par un décret en Conseil d'Etat)
  • les travaux d'amélioration, de transformation ou d'aménagement, quel que soit leur mode de financement (sur fonds propres ou sur financements libres notamment) qui auront bénéficié d'une décision favorable du préfet après le 1.1.98

Mécanisme de la livraison à soi-même

Le dispositif est identique à celui mis en place pour la taxation des opérations de construction de logements sociaux. Les travaux concernés restent soumis au taux normal de la TVA. Le bailleur peut, au cours des travaux, déduire la TVA qui lui est facturée (au taux de 20,6 %) pour leur réalisation. Lors de l'achèvement des travaux, le bailleur procède à une livraison à soi-même, soumise à la TVA au taux de 5,5 %. Cette TVA au taux réduit, qui n'est pas déductible, constitue la charge définitive qu'il devra supporter.


QR du 13.12.97

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