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Quelles sont les conséquences de l'annulation d'un arrêté d'insalubrité sur la situation du locataire?

N° 2003-25


La nullité de l'arrêté d'insalubrité

En droit administratif, du fait de la présomption de légalité attachée aux actes administratifs, l'acte produit ses effets jusqu'à son annulation.
La nullité doit être constatée soit par le juge soit par l'autorité administrative. Elle anéantit rétroactivement toutes les conséquences de l'acte administratif.
Ainsi, l'annulation de l'acte administratif va anéantir la suspension des loyers ainsi que la suspension de l'aide au logement.

Incidence sur les loyers

Principe

Dans les locaux faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, le paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation d'un logement est suspendu :

  • à compter du 1er jour du mois qui suit la date de l'envoi de la notification ou de l'affichage en mairie et sur la façade de l'immeuble ou du logement de l'arrêté,
  • jusqu'au 1er jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux mentionnée dans l'arrêté prononçant la mainlevée de l'insalubrité ou du péril.

Conséquences de l'annulation de l'arrêté : le droit pour le bailleur de recouvrer les loyers

Juridiquement le bailleur est en droit d'exiger du locataire le paiement des loyers depuis le 1er jour du mois qui suit la date de l'envoi de la notification de l'arrêté, et si le locataire ne s'acquitte pas de sa dette, il peut engager une action en résiliation de bail en référé ou au fond.

Les moyens pouvant être soulevés par le locataire pour s'opposer au paiement du loyer

  • Pour s'opposer au paiement du loyer, le locataire se fondant sur le constat établi par la DDASS ou le SCHS peut saisir le juge d'instance afin qu'il fixe les travaux nécessaires, et condamne sous astreinte le bailleur à leur exécution.
  • Selon l 'état du logement une suspension partielle ou totale du loyer peut également être demandée sur le fondement, notamment, de l'article 1722 du Code Civil. " Si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un ou l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement " (art. 1722 du Code Civil).
  •  Par ailleurs, si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, et à défaut pour le bailleur d'exécuter les travaux ordonnés par le juge, celui-ci peut réduire le montant du loyer (loi 6.7.89 : art. 20-2).

Incidence sur l'aide au logement

Principe

Tous les arrêtés de péril et d'insalubrité ainsi que les arrêtés de mainlevée sont transmis aux organismes débiteurs d'allocation logement. L'arrêté mentionne l'interdiction pour le bailleur de percevoir un loyer.
A réception d'un arrêté de péril ou d'insalubrité, le droit à l'AL est suspendu à compter du mois suivant celui de la réception de la notification de l'arrêté.
A réception de l'arrêté de mainlevée d'insalubrité ou de péril, le droit à l'AL est rétabli à compter du mois suivant celui de la date d'achèvement des travaux indiquée dans l'arrêté de mainlevée d'insalubrité ou de péril. Ceci correspond au premier mois où le loyer est dû à nouveau par les locataires.

Conséquences de l'annulation de l'arrêté : le locataire doit être rétabli dans ses droits à l'allocation logement

Aucune disposition n'est prévue pour l'hypothèse où l'arrêté fait l'objet d'une annulation ; la nullité anéantissant rétroactivement toutes les conséquences de l'arrêté, le locataire doit être rétabli dans ses droits. Il demande à récupérer auprès de la CAF ou la MSA, le montant des allocations suspendues (Pour rappel la prescription est de deux ans et peut être levée).

Réglementairement, l'organisme débiteur de l'aide au logement ne peut verser le rappel d'aide que si le loyer dû pour cette période, a été acquitté par le locataire. Cependant, pour éviter que celui-ci se trouve en grande difficulté, des aménagements CAF, bailleur, locataire sont généralement mis en place.

Il convient encore de souligner que si la non-décence du logement peut être établie, ce dossier sera traité selon ce dispositif relatif de maintien et de conservation de l’allocation de logement.

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