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Sécurité des immeubles collectifs à usage d'habitation

Qualité de l'habitat
(Equipements)
loi du 1.8.03 : art. 18 / CCH : art. L .129-1 à L.129-7 / décret du 23.12.04 : art. 129-1 à 3
N° 18/05


Pour assurer la sécurité des immeubles un certain nombre de dispositifs permet déjà l'intervention des pouvoirs publics ; c'est le cas lorsque les immeubles menacent de ruine ou présentent un caractère insalubre. Toutefois la mise en œuvre de ces dispositifs n'est pas toujours possible lorsque l'état de dégradation des équipements communs est tel que les occupants peuvent craindre pour leur sécurité.
La procédure instituée par la loi tend à donner aux maires, le pouvoir de prescrire la remise en état des équipements communs présentant des risques pour la sécurité des habitants.


Champ d'application

Les immeubles concernés

Il s'agit des immeubles collectifs à usage principal d'habitation, en copropriété ou en mono propriété comportant, soit uniquement des locaux d'habitation, soit à la fois des locaux d'habitation et accessoirement des locaux professionnels ou commerciaux.

Définition des équipements

La liste des équipements communs visés est fixée par décret. Il s'agit notamment :

  • des installations et conduits de ventilation et de désenfumage des circulations communes ;
  • des installations de ventilation mécanique contrôlée ;
  • des installations et appareils d'éclairage et d'éclairage de sécurité ;
  • des installations de production et de distribution d'eau chaude et froide ;
  • des installations et conduits de production et de distribution du chauffage collectif ;
  • des installations, canalisations et réseaux divers d'alimentation en énergie (gaz et électricité) ;
  • ainsi que les canalisations et réseaux divers d'évacuation (eaux usées, eaux pluviales) ;
  • des systèmes de sécurité incendie ;
  • des installations de stockage des hydrocarbures liquéfiés ;
  • des ascenseurs.


Procédure

Le maire a la possibilité de prescrire par arrêté la remise en état ou le remplacement d'équipements communs.
Pour cela, trois conditions cumulatives doivent être satisfaites :

  • la carence du ou des propriétaires ;
  • un fonctionnement défectueux ou un défaut d'entretien des équipements ;
  • des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des conditions d'habitation gravement compromises.

Un délai est fixé par le maire dans l'arrêté ; à son terme les travaux doivent être exécutés.

Le juge administratif peut, sur le litige qui a fait l'objet de l'expertise, ordonner les mesures à réaliser et le délai de leur exécution.
Il peut également autoriser le maire à procéder d'office, aux frais du propriétaire, aux travaux non exécutés dans les délais.

Prescription d'un arrêté

Le maire a la possibilité de prescrire par arrêté la remise en état ou le remplacement d'équipements communs.

Notification de l'arrêté constatant la carence

Si le maire décide de prescrire la remise en état ou le remplacement, il doit notifier l'arrêté aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux tels qu'ils figurent au fichier immobilier de la conservation des hypothèques.
A défaut de connaître l'identité ou l'adresse du propriétaire ou des copropriétaires de l'immeuble, la notification est valablement effectuée par double affichage : à la mairie de la commune (ou à Paris, Lyon et Marseille, à la mairie de l'arrondissement où se situe l'immeuble) et sur la façade de l'immeuble concerné.
Lorsque les mesures portent sur les parties communes de l'immeuble en copropriété, la notification est valablement adressée au syndicat des copropriétaires.
Dans le cas des immeubles qui sont la propriété de sociétés civiles donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, la notification est faite auprès du gérant de la société tel qu'il figure au registre du commerce où la société est immatriculée.

Réalisation d'une expertise en cas de contestation par le propriétaire

Le propriétaire qui conteste les motifs ainsi que les mesures prescrites dans l'arrêté municipal a la possibilité de demander une expertise contradictoire. Il en informe le maire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

L'expert intervient au jour fixé par l'arrêté. Il constate l'état des équipements et établit un rapport.

Le maire transmet immédiatement au tribunal administratif son arrêté et le ou les rapports des experts. Dans les huit jours qui suivent le dépôt de ces documents au greffe et si un désaccord persiste entre les parties ou les experts, le tribunal désigne un homme de l'art pour procéder à une nouvelle expertise.

En l'absence de désignation d'un expert par les propriétaires, le tribunal administratif peut ordonner les vérifications qu'il juge nécessaires.

Si à l'expiration du délai imparti par l'arrêté, les mesures prescrites ne sont pas réalisées et si le propriétaire n'a pas fait appel à un expert, il est procédé à une expertise effectuée par un technicien désigné par le maire.

L'intervention du juge administratif

L'arrêté ne revêt un caractère exécutoire qu'après que le juge administratif ait statué.
Le juge administratif peut, sur le litige qui a fait l'objet de l'expertise, ordonner les mesures à réaliser et le délai de leur exécution.
Il peut également autoriser le maire à procéder d'office, aux frais du propriétaire, aux travaux non exécutés dans les délais.


Mesures provisoires en cas d'urgence ou de menace grave ou imminente

Le maire peut prononcer des mesures d'urgence à caractère provisoire si les équipements communs sont dans un état tel qu'ils pourraient constituer une menace grave ou imminente.
Après avoir informé les propriétaires, le maire saisit le juge d'instance qui désigne un expert chargé d'examiner l'état des équipements dans un délai de 24 heures suivant sa désignation.
Si celui-ci confirme la réalité de la menace grave et imminente résultant de l'état des équipements, le maire peut ordonner les mesures provisoires nécessaires à garantir la sécurité des occupants et si nécessaire, l'évacuation de l'immeuble.
Dans le cas où les mesures provisoires ne sont pas exécutées, le maire peut les faire exécuter d'office, aux frais des propriétaires et des titulaires de droits réels immobiliers.
Toutefois si le maire souhaite ensuite ordonner des travaux définitifs, il doit utiliser la procédure de droit commun conformément à l'article L. 129-2.


Recouvrement des frais pour travaux exécutés d'office

Les frais afférents à l'exécution d'office des mesures prescrites sont avancés par la commune et recouvrés comme en matière d'impôts directs : les sommes sont recouvrées par le comptable public, en vertu d'un état rendu exécutoire par le maire.


Dispositions particulières applicables à Paris

A Paris, les compétences en matière de police administrative sont partagées entre le maire de Paris et le préfet de police. Pour tenir compte de ces spécificités de répartition, les compétences attribuées par les articles L. 129-1 à L. 129-4 du CCH sont exercées à Paris, par le préfet de police.


Note comparative : procédure de péril (CCH : art. L. 511-1 et s.) / Procédure sécurité et protection des immeubles (art. L. 129-1 et s.)
(document réalisé par la DGUHC)

Points communs

  • La prescription de travaux par le maire ;
  • la possibilité de contester l'expertise ;
  • l'existence d'une procédure urgence ;
  • les modalités de recouvrement des frais en cas d'exécution d'office.

Différences

PérilSécurité
Champ d'application
  • murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu'ils menacent ruine
  • le danger vient de l'édifice lui-même, qui n'offre pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique
  • immeubles collectifs d'habitation
  • désordres provenant des équipements, dispositifs de sécurité et accès indépendant des structures des bâtiments
Finalités
  • sauvegarde de la sécurié publique : passants, voisins, occupants des lieux ou personnes qui pourraient y pénétrer
  • sécurité des occupants (risques d'incendie, panique,...)
  • fonctionnement normal des installations collectives existant dans le bâtiment
Modalités d'exercice du pouvoir de police spéciale
  • prescrire la réparation ou la démolition
  • interdire d'habiter ou d'utiliser les lieux
  • faire évacuer l'immeuble
  • prescrire la remise en état des équipements défectueux
Conséquences (liées à l'exercice du pouvoir de police spéciale)
  • exécution des mesures prescrites sinon possibilité d'exécution d'office
  • possibilité pour la personne chargée d'éxécuter les travaux de s'en libérer par un bail à réhabilitation ou un bail emphythéotique,...
  • suspension des loyers
  • le propriétaire doit assurer l'hébergement ou le relogement
  • sanctions pénales
  • exécution des mesures prescrites sinon exécution d'office par le maire

 

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