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Validité du bail verbal et conséquences

N° 2006-14 / A jour au 23 septembre 2010

Démarre le téléchargement du fichierLoi du 6.7.89 : JO du 8.7.89


Validité du bail verbal

Le contrat doit être établi par écrit (loi du 6.7.89 : art.3).
Toutefois, malgré l’exigence formelle d’un écrit, la jurisprudence admet la validité du bail verbal.

Preuve du bail verbal (Code civil : art. 1715)

Lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen (ex : l’occupation des lieux par d’autres indices attestant de l’existence du bail : paiement des loyers, production de quittances). En l’absence de tout début d’exécution, la preuve du bail verbal par témoins n’est pas admise et son existence doit être prouvée par écrit.

Dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables au bail verbal

La durée du contrat est de plein droit celle prévue par la loi, soit trois ou six ans selon le statut du bailleur (CA Paris : 11.3.97).
La révision du loyer suppose l’existence d’une clause écrite la prévoyant. A défaut, la révision ne peut intervenir. Ainsi, le tribunal ne peut accepter une demande d’indexation du loyer d’un bail verbal sans constater l’existence d’un accord sur cette indexation (Cass. Civ III : 4.10.95).
Le bailleur ne peut obtenir la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer, des charges au terme convenu, non versement du dépôt de garantie ou pour défaut d’assurance locative car elle suppose la mise ne jeu d’une clause résolutoire expressément stipulée au bail.
En revanche, le bailleur peut donner congé au locataire pour le terme du contrat selon les motifs visés par la loi : reprise pour habiter, vente ou motifs légitimes et sérieux et en respectant un préavis de six mois (Cass. Civ III : 27.1.99).

Bail verbal conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 6 juillet 1989

Certaines dispositions spécifiques aménagent l’application de la loi nouvelle aux baux en cours lors de son entrée en vigueur.
Elles concernent tous les baux en vigueur au 8.7.89, conclus ou renouvelés sous des lois antérieures (loi du 22.6.82, loi du 23.12.86, code civil) et appelés à tomber dans le champ d’application de la loi du 6.7.89 lors de leur renouvellement.
La loi du 23.12.86 a posé le principe quant à l’appréciation de la date de renouvellement des baux en cours et non mis en conformité (art.51) :
Les contrats à durée indéterminée sont censés avoir été renouvelés par périodes de trois ans à compter du 24.6.83. Les baux verbaux et les baux contenant une clause de reconduction par périodes sont des contrats à durée indéterminée.
La question de la qualification à donner aux baux prévoyant une clause de tacite reconduction par périodes (mois, année…) a été longtemps controversée. La Cour de cassation, dans un arrêt du 22.11.95, a clairement pris  position en affirmant qu’il s’agissait d’un contrat à durée indéterminée1.  
Ces dispositions concernent les baux, conclus par un bailleur personne physique, qui étaient en cours au 22.6.82 et qui, au 23.12.86 n’étaient toujours pas mis en conformité.
Pour les baux conclus après la loi du 22.6.82 et qui ne seraient pas en conformité avec celle-ci (par exemple, bail verbal ou contrat avec une durée inférieure à celle exigée par l’ordre public), il convient de rétablir la durée telle que l’exigeait le texte alors en vigueur. Ces baux sont donc considérés comme conclus pour une durée de 6 années (loi du 22.6.82 : art.4).
Pour les baux conclus après le 23.12.86, le même principe s’applique. Ils sont donc considérés comme conclus pour une durée de trois ans (loi du 23.12.86 : art.9).

Pouvoirs du juge face à une demande judiciaire de régularisation d’un bail verbal

« Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l’autre partie, l’établissement d’un contrat conforme aux dispositions du présent article » (loi du 6.7.89 : art.3).
Sous l’empire de la loi de 1982, la Cour de cassation avait déjà admis qu’en l’absence d’accord des parties, un bail conforme aux dispositions d’ordre public de la loi puisse être substitué de plein droit au contrat initial (Cass. Civ III : 22.6.88).
Cette position avait été critiquée considérant « qu’aucune disposition légale ne permet au juge de se substituer impérativement, voire arbitrairement à une convention impliquant, par hypothèse, l’accord de volonté des parties » (CA Paris : 5.12.88 qui rappelle que l’établissement du contrat relève des parties et d’elles seules / CA Paris : 25.10.85).
A défaut d’accord des parties sur le contrat de mise en conformité, le juge peut donc décider que son jugement vaut bail, mais ce dernier ne peut comprendre que les seules clauses sur lesquelles les parties se sont mises d’accord et, pour le surplus, les dispositions statutaires de la loi (soit ses dispositions impératives).
Lorsqu’un projet de contrat lui est soumis par l’une des deux parties, le juge doit en apprécier la conformité dans ses clauses obligatoires ou interdites .Il ne peut imposer aux parties l’insertion et la rédaction de clauses facultatives, telles  que la révision du loyer, qui requièrent leur accord.

Date d’effet du bail régularisé

La doctrine préconise de lui donner comme point de départ la date de l’établissement du contrat écrit.  Cependant, une décision de Cour d’appel (CA Paris : 11.3.97) considère que la régularisation prend effet depuis l’origine du bail, soit depuis l’entrée dans les lieux du locataire, plus exactement depuis qu’il a été exécuté en tant que tel par les parties, le paiement du premier terme de loyer étant un indice déterminant. Ce principe ne peut concerner que les dispositions impératives du bail.
Les clauses facultatives acceptées par le locataire ne peuvent avoir d’effet que pour l’avenir. A défaut d’accord exprès du locataire, le bail écrit de mise en conformité ne saurait en aucun cas permettre l’application des clauses facultatives de manière rétroactive, du seul fait d’une date de prise d’effet du bail antérieur à sa date de signature (ex : clause de révision du loyer).


Note

Les contrats à durée déterminée sont censés avoir été renouvelés par périodes de trois ans à compter de leur date d’expiration contractuelle

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