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Accessibilité des bâtiments d'habitation aux personnes handicapées

N° 2007-20 / A jour au 13 septembre 2011

Démarre le téléchargement du fichierDécret du 30.4.09 : JO du 3.5.09 / Loi du 28.7.11 : JO du 30.7.11


La loi du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances a repris le principe de l'accessibilité des personnes handicapées au cadre bâti. Des règles contraignantes doivent être respectées tant pour les constructions neuves que pour les bâtiments existants, qu'ils appartiennent à des personnes privées ou publiques (CCH :  L.111-7 à L.111-8-4). Les dispositions ne sont toutefois pas obligatoires pour les propriétaires qui construisent ou améliorent un logement pour leur propre usage (CCH : L.111-7). Un décret du 17 mai 2006 (JO du 18.5.06) et un décret du 11 septembre 2007 (JO du 12.9.07), un arrêté en date du 1er août 2006 (JO du 15.8.06) modifié par arrêté du 30.11.07 (JO du 14.12.07) et , deux en date du 26 février 2007 (JO du 8.3.07) et un en date 22 mars 2007 (JO du 5.4.07) modifié par arrêtés des 25 avril 2007 (JO du 17.5.07) et 3 décembre 2007 (JO du 21.2.08) prévoient la mise en œuvre de ces règles. La circulaire d'application du 30 novembre 2007 les précise.

Dans cette question-réponse n'est étudiée que l'accessibilité des bâtiments d'habitation aux personnes handicapées (à l'exclusion de l'accessibilité des établissements recevant du public et des installations ouvertes au public).

Trois séries de dispositions sont applicables selon le type de bâtiment d'habitation :

  • les bâtiments d'habitation collectifs neufs ;
  • la construction de maisons individuelles ;
  • les bâtiments d'habitation collectifs existants faisant l'objet de travaux et bâtiments existants où sont créés des logements par changement de destination.

Pour les deux premiers types de bâtiment est énoncé un principe général d'accessibilité : ils doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap.

Dispositions applicables aux bâtiments d'habitation collectifs neufs (CCH : R.111-18 à R.111-18-3)

Est considéré comme un bâtiment d'habitation collectif, tout bâtiment dans lequel sont superposés, même partiellement plus de deux logements distincts desservis par les parties communes bâties.

Dispositions architecturales et aménagements propres à assurer l'accessibilité

Parties communes, locaux collectifs et équipements communs (CCH : R.111-18-1)

Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment d'habitation collectif, tout bâtiment ou tout aménagement lié à un bâtiment permettant à un habitant ou à un visiteur handicapé, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux techniques et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer et de communiquer. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente.

Les caractéristiques à respecter sont fixées par l'arrêté du 1er août 2006 et portent sur :

  • les cheminements extérieurs (arrêté du 1.8.06 : art. 2),
  • le stationnement automobile (arrêté du 1.8.06 : art. 3),
  • l'accès aux bâtiments (arrêté du 1.8.06 : art. 4),
  • les circulations intérieures horizontales et verticales des parties communes dont les escaliers et ascenseurs (arrêté du 1.8.06 : art. 5 et 6),
  • les revêtements des sols, murs et plafonds des parties communes (arrêté du 1.8.06 : art. 7),
  • les portes et sas des parties communes (arrêté du 1.8.06 : art. 8),
  • les équipements et dispositifs de commande et de service des parties communes (arrêté du 1.8.06 : art. 9),
  • l'éclairage des parties communes (arrêté du 1.8.06 : art. 10).
Logements situés dans les bâtiments d'habitation collectifs (CCH : R.111-18-2)

Les circulations et les portes des logements doivent respecter dès la construction du bâtiment des caractéristiques minimales (arrêté du 1.8.06 : art. 11). Les dispositifs de commande doivent y être aisément repérables et utilisables par les personnes handicapées. Si les logements sont réalisés sur plusieurs niveaux, tous les niveaux doivent respecter ces caractéristiques. Un escalier adapté doit en outre relier tous les niveaux (arrêté du 1.8.06 : art. 12). Le niveau d'accès au logement doit comporter au moins la cuisine, le séjour, une chambre, un wc et une salle d'eau. Les logements situés au rez-de-chaussée, en étages desservis par un ascenseur ou pour lesquels une desserte ultérieure par un ascenseur est prévue dès la construction, doivent en outre offrir dès leur construction des caractéristiques minimales (arrêté du 1.8.06 : art. 13) permettant à une personne handicapée d'utiliser la cuisine, le séjour, une chambre, un wc et une salle d'eau. Une partie des espaces nécessaires à l'utilisation par une personne en fauteuil roulant peuvent être aménagés à d'autres fins sous réserve que des travaux simples permettent d'en rétablir la possibilité d'utilisation par une personne en fauteuil roulant. Dans le cas de logements réalisés sur plusieurs niveaux, le niveau d'accès au logement doit comporter au moins la cuisine, le séjour, une chambre ou une partie du séjour aménageable en chambre, un cabinet d'aisances et une salle d'eau. Dans les bâtiments d'habitation dont la construction a fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2008, au moins un accès depuis une pièce de vie à tout balcon, terrasse ou loggia situé dans ces logements doit être conçu de manière telle que le seuil et les portes permettent, par des aménagements simples, le passage d'une personne en fauteuil roulant (arrêté du 1.8.06 : art. 14). Dans les bâtiments d'habitation dont la construction a fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2010, au moins une salle d'eau doit être conçue et équipée de manière à permettre par des aménagements simples, l'installation ultérieure d'une douche accessible à une personne handicapée (arrêté du 1.8.06 : art. 15).

Entrée en vigueur

Ces dispositions sont applicables aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er janvier 2007.
Dans les bâtiments d'habitation dont la construction a fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2008, au moins un accès depuis une pièce de vie à tout balcon, terrasse ou loggia situé dans ces logements, doit être conçu de façon à ce que le seuil et les portes permettent, par aménagements simples, le passage d'un fauteuil roulant.
Dans les bâtiments d'habitation dont la construction a fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2010, au moins une salle d'eau doit être conçue et équipée de manière à permettre, par aménagements simples, l'installation ultérieure d'une douche accessible à une personne handicapée.

Dérogations

Le décret du 17 mai 2006 a prévu des dérogations à la législation en matière d’accessibilité des bâtiments d’habitation neufs (CCH :  R.111-18-3). Le Conseil d’Etat dans un arrêt du 21 juillet 2009 (n°295382) a déclaré illégales ces dérogations, la loi n’ayant prévu la possibilité de déroger à l’obligation en matière d’accessibilité que pour les bâtiments existants. A la suite de cette décision, la direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature (DGALN) a, dans un communiqué, précisé que les dérogations aux règles d’accessibilité accordées pour les constructions neuves avant le 21 juillet 2009 ne seront pas remises en cause si le permis de construire est devenu définitif (c’est-à-dire ne peut plus faire l’objet d’un recours ni d’un retrait).  
La loi du 28 juillet 2011 (article 19) prévoyait également des dérogations à la législation en matière d’accessibilité des bâtiments neufs. Mais le conseil constitutionnel (décision n° 2011-639 DC) a invalidé cette disposition.
En conséquence aucune dérogation aux règles d’accessibilité n’est possible pour les bâtiments d’habitation collectifs neufs.

Mesures spécifiques

En revanche, une autre disposition de la loi du 28 juillet 2011 (article 20) a été validée par le Conseil constitutionnel. Elle concerne les logements destinés à l’occupation temporaire ou saisonnière dont la gestion et l’entretien sont organisés et assurés de façon permanente (résidences de tourisme notamment) pour lesquels des exigences spécifiques relatives à l’accessibilité seront fixées par décret (à paraître) après avis du Conseil national consultatif des personnes handicapées. Les mesures de mise en accessibilité seront soumises à l’accord du préfet après avis de la Commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité (CCH : L.111-7-1).

Dispositions applicables pour la construction de maisons individuelles (CCH : R.111-18-4 à R.111-18-7)

Sont concernées les maisons individuelles construites pour être louées ou mises à disposition ou pour être vendues. Sont exclues celles dont le propriétaire a (directement ou par l'intermédiaire d'un professionnel de la construction) entrepris la construction ou la réhabilitation pour son propre usage.

Les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA) de maisons individuelles, quel que soit l'usage qui en sera fait, sont impérativement soumises à la réglementation accessibilité des personnes handicapées.

La circulaire du 30 novembre 2007 relative à l'accessibilité des ERP, des installations ouvertes au public et des bâtiments d'habitation indique en effet :
" Le décret précise la loi en définissant les maisons qui n'entrent pas dans le champ d'application de la sous-section 2. Ce sont celles dont le maître d'ouvrage n'est pas un professionnel construisant pour autrui, c'est à dire les maisons réalisées sur contrat de maison individuelle avec ou sans plan (CCH : L.231-1 et L.232-1), les contrats de constructions d'entreprises ou de maîtrise d'œuvre, les maisons construites par leur maître d'ouvrage. En revanche, les maisons vendues en l'état futur d'achèvement (VEFA), les opérations de construction pour la location privée ou de logements sociaux, les opérations de construction pour la vente doivent respecter les règles d'accessibilité. ".

Dispositions architecturales et aménagements propres à assurer l'accessibilité

Les caractéristiques à respecter sont fixées par l'arrêté du 1er août 2006 et portent sur :

  • les cheminements extérieurs (arrêté du 1.8.06 : art. 18),
  • le stationnement automobile (arrêté du 1.8.06 : art. 19),
  • les locaux collectifs (arrêté du 1.8.06 : art. 20),
  • les équipements et dispositifs de commande et de service (arrêté du 1.8.06 : art. 21),
  • les portes et portails (arrêté du 1.8.06 : art. 22),
  • les caractéristiques de base des logements (arrêté du 1.8.06 : art. 23),
  • les pièces de l'unité de vie (arrêté du 1.8.06 : art. 24),
  • les escaliers des logements (arrêté du 1.8.06 : art. 25),
  • les accès aux balcons, terrasses et loggias (arrêté du 1.8.06 : art. 26),
  • l'adaptabilité de la salle d'eau (arrêté du 1.8.06 : art. 27).

Dérogations et mesures spécifiques

Comme pour les bâtiments d’habitation collectifs neufs, aucune dérogation n’est possible (CE : 21.7.09  n°295382 qui a déclaré illégales les dérogations prévues par l’article R.111-18-7 du CCH) et pour les logements destinés à l’occupation temporaire ou saisonnière, des exigences spécifiques relatives à l’accessibilité seront fixées par décret (à paraître) après avis du Conseil national consultatif des personnes handicapées (CCH : L.111-7-1).

Entrée en vigueur

Ces dispositions sont applicables aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er janvier 2007.
Dans les maisons individuelles ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2008, lorsque les balcons et terrasses sont situés au niveau de l'accès au logement, comme pour les bâtiments collectifs neufs, une obligation d'accès depuis au moins une pièce de vie au balcon (ou à la terrasse) doit être respectée. Dans les maisons individuelles ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2010, s'agissant de la salle d'eau, la même obligation que pour les bâtiments collectifs neufs doit être également respectée.

Dispositions applicables aux bâtiments existants (CCH :  R.111-18-8 à R.111-18-11)

Sont concernés les bâtiments (ou parties de bâtiment) d'habitation collectifs existants qui font l'objet de travaux de modification ou d'extension, et les bâtiments existants où sont créés des logements par changement de destination.

Dispositions architecturales et aménagements propres à assurer l'accessibilité

Il faut distinguer plusieurs niveaux :

  • les travaux réalisés à l'intérieur des volumes ou surfaces existants doivent, au minimum, maintenir les conditions d'accessibilité existantes ;
  • la création de surfaces ou de volumes nouveaux dans les parties communes ou celle de logement, doit respecter les dispositions prévues pour les bâtiments collectifs neufs (arrêté du 26.2.07 : art. 2) ;
  • les modifications apportées aux circulations communes et locaux collectifs et leurs équipements jouant un rôle en matière d'accessibilité (précisées par l'arrêté du 26.2.07 : art. 4) doivent respecter les dispositions prévues pour les bâtiments collectifs neufs. Des adaptations mineures peuvent être apportées lorsque les contraintes liées à la structure du bâtiment l'imposent (arrêté du 26.2.07 : art. 4) ;
  • les modifications apportées à la signalisation palière ou en cabine d'un ascenseur doivent permettre de recevoir par des moyens adaptés les informations liées aux mouvements de la cabine, aux étages desservis et au système d'alarme. Les nouveaux ascenseurs installés doivent disposer de ces moyens (arrêté du 26.2.07 : art. 5).

Les deux catégories de modifications visées ci-dessus (circulations communes et ascenseurs) sont entendues hors travaux d'entretien, c'est-à-dire hors travaux d'entretien, de réparation et de maintenance qui ont pour but de préserver ou de recouvrer l'état initial d'un composant du bâtiment ou d'un équipement et d'assurer sa pérennité (arrêté du 26.2.07 : art. 3).

Toutefois, lorsque les travaux réalisés sont supérieurs ou égaux à 80 % de la valeur du bâtiment, doivent respecter les dispositions prévues pour les bâtiments collectifs neufs :

  • toutes les parties communes du bâtiment, extérieures et intérieures, même si elles ne font pas l'objet de travaux ;
  • les places de stationnement, les celliers et caves privatifs où sont réalisés les travaux ;
  • les logements où sont réalisés les travaux.

Sont pris en compte pour calculer le coût des travaux : le montant des travaux et, pour déterminer la valeur du bâtiment : le produit de la surface hors oeuvre nette (SHON) par un coût de construction. Le montant des travaux est le montant hors taxe et hors honoraires de l'ensemble des travaux d'investissement sur le bâtiment ou ses extensions décidés ou financés au cours des 2 années précédant la décision d'engager ou de financer les travaux (arrêté du 26.2.07 : art. 6). Le coût de construction, défini par arrêté s'entend hors taxe par mètre carré de SHON, hors honoraires et charge foncière (arrêté du 26.2.07). Il est révisé chaque année le 1er janvier en fonction de la variation annuelle de l'indice du coût de la construction (ICC) appréciée entre la valeur du 2ème trimestre de l'année N-2 et celle de l'année N-1.

Dérogations (CCH : R.111-18-10 et R.111-18-11)

Le préfet peut, sur demande du maître d'ouvrage des travaux, accorder des dérogations aux dispositions qui ne peuvent être respectées du fait d'une impossibilité technique résultant de l'environnement du bâtiment et, notamment, des caractéristiques du terrain, de la présence de constructions existantes ou de contraintes liées au classement de la zone de construction, en particulier au regard de la réglementation de prévention contre les inondations (CCH : R.111-18-3), ou au vu d'un rapport analysant les bénéfices et inconvénients, établi sous la responsabilité du maître d'ouvrage et joint à la demande de dérogation.
Il peut également accorder des dérogations en cas de contraintes liées à la préservation du patrimoine architectural dans certaines conditions (CCH : R.111-18-10).
La demande de dérogation est soumise à la même procédure que pour les bâtiments d’habitation collectifs neufs.
Lorsque la dérogation concerne une disposition dont la mise en oeuvre aurait eu pour conséquence d'améliorer significativement les conditions d'accessibilité du bâtiment où habite une personne handicapée au regard de la nature de son handicap, le propriétaire du logement occupé par cette personne, s'il possède plus de 500 logements locatifs dans le département, est tenu de proposer, si demande lui en est faite, une offre de relogement. Cette offre doit correspondre aux besoins et aux possibilités de la personne à reloger et respecter certaines exigences (CCH : R.111-18 à R.111-18-2) ou, à défaut, apporter à la personne handicapée une amélioration significative, au regard de la nature de son handicap, des conditions d'accessibilité dont elle aurait bénéficié si les travaux prévus avaient été réalisés. Pour cette disposition est considérée comme handicapée la personne titulaire de la carte d'invalidité ou bénéficiant de l'une ou des aides telles que prévues au code de l'action sociale et des familles (art. L.241-3 et L.241-6).

La demande de dérogation est transmise au préfet en trois exemplaires. Elle indique les règles auxquelles le demandeur souhaite déroger, les éléments du projet auxquels elles s’appliquent et les justifications de chaque demande. Le préfet notifie dans les trois mois de la réception de la demande sa décision motivée après avoir consulté, selon le cas, la commission départementale ou la commission d’accessibilité d’arrondissement*. A défaut de réponse de la commission dans un délai de deux mois à compter de la transmission de cet avis, cet avis est réputé favorable. A défaut de réponse du préfet dans les trois mois à compter de la date à laquelle il a reçu la demande, la dérogation est réputée refusée.

*La commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité est chargée d’émettre un avis sur les demandes de dérogation. Le préfet peut après avis conforme de la commission départementale, créer des commissions d’accessibilité d’arrondissement, intercommunales ou communales. Les commissions ainsi créées exercent, dans leur ressort territorial, leurs attributions sur délégation de la commission départementale (CCH : R.111-19-30).

Entrée en vigueur

Ces dispositions sont applicables aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er janvier 2007.

Autorisation de travaux sur un immeuble de grande hauteur (IGH) (CCH : L.122-1)

L’autorisation de travaux sur des immeubles de grande hauteur (IGH) ne peut être délivrée par le préfet que si les travaux projetés sont conformes aux règles d’accessibilité et de sécurité. L’autorisation peut être assortie de prescriptions spéciales ou exceptionnelles qui renforcent ou atténuent ces règles. Le permis de construire tient lieu de l’autorisation si les travaux projetés ont fait l’objet d’un accord du préfet (CCH : R.122-11-1). L’autorisation de travaux sur un IGH tient lieu de l’autorisation délivrée par l’autorité administrative qui vérifie la conformité aux règles d’accessibilité (CCH : R.122-11-6).
Les personnes habilitées à présenter la demande d’autorisation sont listées (CCH : R.122-11-2).
L’autorisation est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou déposée contre décharge à la préfecture du département dans lequel les travaux sont envisagés. Le préfet en accuse réception sans délai. Lorsque les travaux sont soumis à permis de construire, l’accusé réception est joint à la demande de permis de construire.
Le dossier, établi en trois exemplaires, doit comporter certaines pièces (CCH :  R.122-11-3).
Le point de départ du délai d’instruction, d’une durée de cinq mois, est différent s’il manque des pièces ou si le projet fait l’objet d’un permis de construire (CCH :  R.122-11-4). Un exemplaire du dossier est transmis pour avis par le préfet à la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité (ou à la commission centrale de sécurité si l’immeuble a une hauteur supérieure à 100 m). A défaut de réponse dans les deux mois (trois mois pour les IGH d’une hauteur supérieur à 100 m), il est réputé favorable. Si aucune décision expresse n’est notifiée à l’expiration du délai de cinq mois, l’autorisation est considérée comme accordée. Lorsque le projet fait l’objet d’une demande de permis de construire, le préfet notifie sa décision expresse à l’autorité compétente pour délivre le permis.

Attestation de fin de travaux (CCH : R.111-19-27 et R.111-19-28)

A l'issue des travaux soumis à permis de construire, (sauf construction ou aménagement de maison individuelle pour son propre usage), le maître de l'ouvrage fait établir un document attestant de la prise en compte des règles concernant l'accessibilité. Cette attestation est établie à l'achèvement des travaux par un contrôleur technique titulaire d'un agrément l'habilitant à intervenir sur les bâtiments ou un architecte, à l'exclusion de celui qui a conçu le projet, établi les plans ou signé la demande de permis de construire. Si la livraison au propriétaire ou au gestionnaire final d'une construction ou d'un lot d'immeuble est prévue avant la date d'achèvement, l'attestation doit être établie avant la date de livraison. Lorsque la construction comporte des usages différents (maison individuelle, bâtiments d'habitation collectifs neufs ou existants), une attestation est établie pour chacune des parties correspondantes. Elle peut être établie pour une partie de l'opération faisant l'objet du permis de construire à condition qu'elle soit fonctionnellement indépendante du reste de la construction au regard des règles d'accessibilité.

L'attestation est jointe à la déclaration d'achèvement. Elle est établie conformément aux modèles définis selon la catégorie de travaux (construction de maison individuelle, de bâtiments collectifs neufs etc.) par les annexes de l'arrêté du 22 mars 2007 modifié par arrêté du 3 décembre 2007.

Sanctions (CCH : R.111-19-28)

Le fait pour une personne non habilitée d'établir l'attestation de fin de travaux est puni d'une amende prévue pour les contraventions de 5e classe, soit 1500 € portés à 3000 € majoré en cas de récidive (Code pénal : art. 132-11 et 132-15).
Le fait de faire usage d’une attestation établie par une personne ne remplissant pas les conditions est puni de la même amende.
Le juge peut prononcer une peine complémentaire d’affichage et de diffusion de la décision (Code pénal : art. 131-5).

En outre, il existe une sanction générale en cas de violation des règles de construction applicable notamment si la réglementation sur l'accessibilité aux personnes handicapées n'est pas respectée. Il est prévu que les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou toute autre personne responsable de l'exécution de travaux peuvent être punis d'une amende de 45 000 €. En cas de récidive, la peine est portée à 6 mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende. En outre, les tribunaux peuvent ordonner la mise en conformité de toute construction en infraction, voire sa démolition (CCH : L.152-4 à L.152-10).

Divers : Redéfinition de la SHON et ascenseurs

La définition de la surface hors œuvre nette (SHON) est modifiée :

Pour l'obtenir il faut opérer une déduction supplémentaire sur la surface hors œuvre brute (SHOB) correspondant à une surface forfaitaire de 5 m2 par logement au titre de l'accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées (CU : art. R.112-2 f). Ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2007.

L'obligation d'installation d'un ascenseur est étendue et précisée (CCH : art. R.111-5 al. 2)

L'installation d'un ascenseur est obligatoire dans les parties de bâtiments d'habitation collectifs neufs comportant plus de trois étages accueillant des logements au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée. Est notamment visé le terrain dénivelé, par exemple en montagne (dans ce cas le rez-de-chaussée n'est en effet pas le niveau le plus bas où se trouvent les logements).
Si le bâtiment comporte plusieurs rez-de-chaussée, les étages sont comptés à partir du plus bas niveau d'accès pour les piétons.
Lorsque l'installation d'un ascenseur est obligatoire, chaque niveau doit être desservi, qu'il soit situé en étage ou en sous-sol et qu'il comporte des locaux collectifs ou des parties privatives. Ces dispositions sont applicables aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er janvier 2007.
Lorsque l'ascenseur n'est pas obligatoire, les parties de bâtiments comprenant plus de quinze logements situés en étages, au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée, doivent être conçues de manière telles qu'elles permettent l'installation ultérieure d'un ascenseur sans modification des structures et des circulations existantes. Sont soumis à ces obligations les bâtiments ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à compter du 1er janvier 2008.
L'installation d'un ascenseur dans un bâtiment collectif existant n'est pas obligatoire sauf lorsque ce bâtiment ou une partie de ce bâtiment fait l'objet de travaux de modifications ou d'extension d'un montant supérieur ou égal à 80 % de la valeur du bâtiment impliquant le respect de la réglementation sur l'accessibilité du bâtiment aux personnes handicapées.

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