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Droits des occupants en cas de démolition du logement

Logement appartenant à un bailleur privé : immeubles faisant l'objet d'une procédure d'insalubrité ou de péril / démolition hors opération d'aménagement

Un arrêté d’insalubrité ou de péril peut prescrire la démolition de l’immeuble. Celle-ci doit être exécutée par le propriétaire dans le délai fixé par l’arrêté; la démolition imposée est exemptée de permis de démolir, s'il a été institué (mais pas des autres autorisations éventuellement applicables, par exemple au titre du patrimoine ou des sites). A défaut, elle peut être effectuée d’office, aux frais du propriétaire, par le préfet ou le maire, après autorisation du juge des référés (TGI statuant en référé).
Dans cette hypothèse, des dispositions particulières protectrices du droit des occupants contenues dans le Code de la Construction et de l’Habitation, sont applicables car elles sont attachées à l’arrêté lui-même et non au projet de démolition.

Sont précisément concernées les procédures aboutissant à une interdiction définitive d’habiter et à une ordonnance de démolition sur des bâtiments qualifiés :

  • impropres par nature (CSP : L.1331-22) ou par leurs conditions d'usage (CSP : L.1331-24) ;
  • insalubres irrémédiables (CSP : L.1331-28), ou inclus dans un périmètre insalubre (CSP : L.1331-25) ;
  • menaçant ruine (CCH: L.511-2).

Dans ces circonstances, le propriétaire (ou l’exploitant d’établissements d’hébergement) est tenu d’assurer le relogement des occupants à la date fixée par l’arrêté.
De plus, il est rappelé que dans ces cas le locataire est dispensé du paiement des loyers (ou de l’équivalent) à compter du 1er jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril ou de son affichage à la mairie ou sur la façade de l'immeuble, jusqu’à son relogement et que le bail produit ses effets de droit jusqu'à son  terme ou la date limite fixée dans l’arrêté.

Le fait que passée la date limite fixée dans l’arrêté, l’occupant reste dans les lieux faute d’offre de relogement, ne peut autoriser son expulsion.
S’il y a danger à ce que les occupants restent dans les lieux (péril) ou que la démolition présente un caractère d’urgence, le maire peut ordonner l’évacuation des lieux. Dans ce cas, le propriétaire est tenu aux mêmes obligations que ci-après.

Relogement par le préfet ou le maire (CCH : L.521-3-2-I-II-III)

En cas de défaillance du propriétaire (ou de l’exploitant) à assurer le relogement des occupants, l’autorité administrative compétente pour assurer cette obligation est :

  • Le maire pour le relogement des occupants de locaux :

    • sous arrêté de péril (CCH : L.511-2) ;
    • sous arrêté d’insalubrité ou sous injonction et mise en demeure, en matière d’insalubrité, lorsqu'il est délégataire du droit de réservation (CCH : L.441-1).

  • Le préfet dans toutes les procédures relevant du code de la santé publique, sauf exceptions précisées :

    • bâtiments  sous arrêté d’insalubrité ou périmètre insalubre (CSP : L.1331-28 et L.1331-25) ;
    • bâtiments sous mise en demeure ou injonction dans les cas visés à article L.1331-22 ou à l’article L.1331-24.

  • Une convention entre le maire et le préfet peut prévoir une répartition différente de la charge du relogement des bâtiments frappés d’un arrêté d’insalubrité (CCH : L.521-3-2-V).
  • La personne publique (commune, EPCI, concessionnaire …) à l’initiative d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) ou d’une opération d’aménagement, prend en charge le relogement des occupants des bâtiments frappés d’un arrêté d’insalubrité.
  • La personne publique, ou son concessionnaire, bénéficiaire d’une déclaration d’utilité publique prise en application de la loi Vivien, pour les bâtiments insalubres ou en péril expropriés sous ce régime.

Indemnisation de l'occupant évincé (CCH : L.521-3-1 II)

Dans tous les cas visés ci-dessus, le propriétaire (ou l'exploitant) est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

Indemnisation de la personne publique ou de l'organisme qui a assuré le relogement (CCH : L.521-3-2 IV)

Le propriétaire (ou l'exploitant) est tenu de verser à la personne publique, l’organisme d'habitations à loyer modéré, la société d'économie mixte ou l’organisme à but non lucratif qui assure le relogement une indemnité. Cette indemnité est fixée à une somme égale à un an du loyer prévisionnel de relogement des occupants.
La créance de la collectivité publique (résultant de la substitution) est recouvrée comme en matière de contributions directes. Lorsqu’un organisme, de droit privé ou en comptabilité privée, a assuré le relogement le maire ou le préfet peut émettre un titre exécutoire à son bénéfice.
La créance publique est garantie par un privilège immobilier spécial sur l'immeuble ou, s'il s'agit d'un immeuble en copropriété, sur le ou les lots en cause (Code civil : art. 2374 8°). 

Dommages et intérêts

Le trouble de jouissance résultant des non conformités affectant le logement loué et de l’impossibilité de l’utiliser normalement est indemnisé par les tribunaux dans le cadre d’une action judiciaire.

Conclusion

Une obligation de relogement pèse sur le propriétaire à l’occasion d’une démolition réalisée à l’occasion d’un arrêté de d’insalubrité ou de péril. La collectivité publique se substitue au propriétaire qui ne remplit pas ses obligations dans les délais prescrits y compris pour ce qui concerne l’obligation de relogement.

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