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Réforme du permis de construire et des autorisations d'urbanisme

N° 2007-10 / A jour au 12 mai 2007
Ordonnance du 8.12.05 : JO du 9.12.05 / Décret du 5.1.07 : JO du 6.1.07 / Décret du 11.5.07 : JO du 12.5.07


La réforme du code de l'urbanisme qui regroupe les autorisations et déclarations en trois catégories de permis (construire, démolir, aménager) et une seule déclaration préalable, est applicable depuis le 1er octobre 2007.
L’objectif poursuivi est de clarifier les situations, de garantir les délais, et de préciser les responsabilités de chaque acteur (autorités administratives compétentes, pétitionnaires, architectes, constructeurs,…).

Clarification des situations

Champ d'application des autorisations (CU : R. 421-1 et s.)

Le champ d'application de ces autorisations est désormais clairement défini et leurs limites précisées.

Il y a donc lieu de distinguer, selon le cas, ce qui est soumis à permis, à déclaration préalable ou ce qui n'est soumis à aucune procédure au titre du code de l'urbanisme :

Les constructions

  • pour les constructions neuves : le principe sera l'exigence d'un permis de construire, mais le code de l’urbanisme prévoit limitativement les exceptions.

Ainsi, les constructions ne nécessitant qu'une déclaration préalable seront  celles créant une surface nouvelle comprise entre 2 et 20m², qu'il y ait ou non déjà une construction sur le terrain.

Les constructions dispensées de toute formalité seront celles créant des surfaces de moins de 2m² :

  • pour les travaux sur les constructions existantes : il faut distinguer ceux soumis à permis de construire ou à déclaration.

Les travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur de façade seront soumis à permis de construire.
Les autres modifications et les travaux de ravalement ne seront soumis qu'à déclaration préalable. Il s'agira notamment des travaux modifiant ou supprimant un élément de construction protégé par le plan local d'urbanisme ou par une délibération municipale.

  • les règles concernant le changement de destination sont également précisées.

Depuis la loi solidarité et renouvellement urbain (SRU : 13.12.00), il existe neuf destinations des constructions prévues : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt (CU : art. R. 123-9).
Désormais, le changement de destination est clairement défini : c'est le passage de l'une à l'autre des affectations prévues par le Code de l'urbanisme.
Le principe est posé selon lequel les annexes d'un bâtiment principal sont considérées comme ayant la même destination que le bâtiment principal.
Ainsi, la transformation d'un garage en habitation ne sera pas considérée comme un changement de destination mais nécessitera une déclaration préalable.
Tous les changements de destination seront soumis à déclaration préalable, à moins que les travaux exécutés aient pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment.
Si ces travaux s'accompagnent effectivement d'un changement de destination, alors il est nécessaire d'obtenir un permis de construire.

Les démolitions

Sont soumis de plein droit à permis de démolir les immeubles situés dans des secteurs protégés (sites, secteurs sauvegardés) ou les immeubles eux-mêmes protégés.
Dans les autres cas, c'est le conseil municipal qui décide de soumettre à permis de démolir tout ou partie de la commune.

Les aménagements (lotissements, terrains de golf, de camping, terrassements...)

L'une des importantes innovations de la réforme est l'institution d'un permis d'aménager, regroupant les permis de lotir, les autorisations concernant les terrains de golf, de camping ou de résidences mobiles de loisirs.
Le code de l’urbanisme prévoit une liste limitative des aménagements soumis à permis d'aménager ou à déclaration préalable.
Il est possible d'attribuer un seul permis émanant de plusieurs demandeurs et portant sur plusieurs parcelles.
Un lotissement qui ne créé pas de voies ou d'espaces communs ne sera soumis qu'à déclaration préalable, quel que soit le nombre de lots envisagé.
Le permis d'aménager sera obligatoire à partir de deux lots, en cas de création de voies et d'espaces communs.
Pour les aires publiques de stationnement, le permis est exigé à partir de 50 places.

Les travaux de construction ou d'aménagement dispensés de toute formalité au titre des règles d'urbanisme

Pour dispenser de toute formalité des travaux, trois critères principaux résultent des textes : la nature ou la faible importance des constructions ou installations (canalisations souterraines, murs de soutènement, …) ; leur caractère temporaire (concerne les installations provisoires qui peuvent rester trois mois ou un an selon les hypothèses) ; enfin, le secret pour des motifs de sécurité nationale.

Application généralisée du règlement national d'urbanisme (CU : R.111-2 et s.)

Le règlement national d'urbanisme (RNU) est applicable à toutes les demandes (auparavant, des spécificités existaient pour le lotissement ou les travaux et installations divers).
Par ailleurs, le RNU est réécrit : la réforme opère notamment un nettoyage des règles relevant du CCH (ex. vues, ensoleillement, …), ainsi que des articles d'ordre public applicables (une plus grande importance est ainsi donnée aux documents locaux).

Procédures d'instruction unifiées (CU: R.423-1 et s.)

Ayant pour objectif de clarifier les situations, la partie règlementaire du code de l'urbanisme prévoit des règles de procédures communes.
Ainsi, les dispositions relatives à la compétence pour instruire, au dépôt et au traitement de la demande, à l'affichage, aux délais, sont désormais unifiées.
La liste limitative des pièces devant être jointes à une demande est précisée.
Il existe néanmoins des règles spécifiques à chaque demande ou déclaration mais celles-ci sont définies dans des chapitres particuliers.
Pour une demande de permis de construire, si le plan de situation doit toujours être joint au dossier de permis de construire en tant que tel, désormais, le volet paysager fait partie intégrante du projet architectural, qui devient par conséquent beaucoup plus exigeant.
Il reprend en effet l'essentiel des pièces relatives à l'aspect paysager du projet : la notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet, le plan de masse, le plan des façades et des toitures, un document graphique, deux documents photographiques, etc…
Toutefois, pour certaines demandes, des pièces du projet architectural ne sont pas exigées, c'est le cas lorsque le projet porte exclusivement sur des travaux intérieurs.
Les conditions de recours à un architecte ne changent pas mais sa responsabilité est accrue lorsqu'il est saisi.
Les cas où des pièces complémentaires sont nécessaires sont clairement définis.
Ainsi, quand le projet se situe dans un secteur protégé, le projet architectural doit indiquer les matériaux utilisés et les modalités d'exécution des travaux.
Lorsque le projet porte sur des constructions dont une partie est destinée à des logements locatifs sociaux bénéficiant d'un apport financier de l'Etat, plusieurs aspects doivent être détaillés (délimitation de la partie, mention de la SHON, estimation du coût du foncier).
La déclaration préalable correspond à une demande simplifiée et reprend pour partie les pièces exigées pour le permis de construire.
Mais cela ne signifie pas que pour des travaux soumis à simple déclaration préalable, le contrôle opéré par l'autorité responsable du droit des sols soit moindre.
En effet, les travaux envisagés doivent toujours respecter les règles des documents d'urbanisme locaux.
Le dossier de demande de permis d’aménager doit avoir une composition particulière lorsque le projet porte sur un lotissement : au dossier classique s'ajoutent alors des pièces relatives à l'autorisation de lotir. Il doit comporter un projet d’aménagement ainsi que divers autres éléments concernant l’organisation des lieux, la constructibilité du terrain ou la gestion future du lotissement.

La garantie des délais et décisions tacites (CU : R.423-17 et s.)

L'objectif est d'améliorer la lisibilité et le respect des délais pour toute demande d'instruction.
Ainsi, le nouveau dispositif est centré autour de deux idées :

  • assurer la prévisibilité du délai ;
  • garantir son respect.

Il s'agit de délais certains, ce qui explique que plusieurs soient allongés.
L'autorité qui délivre le permis aura quasiment dans tous les cas  un mois pour examiner le dossier une fois terminées toutes les consultations.

Le pétitionnaire doit connaître dès le départ le délai de base d'instruction.
Auparavant, il fallait attendre la lettre de notification de l'administration pour connaître le délai.
Le décret prévoit un délai de droit commun applicable à toute demande de permis ou d'autorisation d'urbanisme.
Toutefois, de nombreux cas de prorogation sont prévus limitativement.
Le délai ne peut être prolongé à n'importe quel
moment : il ne le sera que lorsque cela sera prévu pour accomplir certaines formalités.
Au terme du délai d'instruction, des conséquences sont prévues.
Dans la quasi-totalité des cas, il y aura une décision tacite d'acceptation.
Les cas de permis tacites seront beaucoup plus importants : ainsi, par exemple, l'accord de l'ABF n'exclura pas un permis tacite.
Aussi, si les conditions d'instruction sont les mêmes pour toute demande, le délai n'est pas fixé de façon uniforme.
En outre, il sera possible que la demande d'instruction se fasse par la voie électronique.

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