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La copropriété

A jour au 27 mars 2009

Fonctionnement de la copropriété

Honoraires spécifiques du syndic en cas de travaux (loi MLLE : art 17/loi du 10.7.65 : art 18-1 A)

Le syndic peut percevoir deux types de rémunérations : des honoraires pour gestion courante et des honoraires correspondant à des prestations particulières. C’est dans la seconde catégorie que des abus étaient constatés.
C’est la raison pour laquelle les honoraires spécifiques pour travaux sont désormais encadrés. Le syndic ne pourra les réclamer que s’il respecte les conditions cumulatives suivantes : les honoraires spécifiques ne peuvent concerner que les dépenses hors budget visées à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (soit les dépenses pour travaux listés à l’article 44 du décret du 17.3.67), et votées par l’assemblée générale en application des articles 24, 25,26, 26-3 et 30 de la loi du 10 juillet 1965.
Le vote de ces honoraires doit alors intervenir lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, en respectant les mêmes règles de majorité.

Transmission des archives du syndicat des copropriétaires (loi MLLE : art 18/loi du 10.7.65 : art 18-2)

Le syndic est le gardien des archives du syndicat des copropriétaires. En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de les remettre au nouveau syndic dans le mois qui suit la cessation de ses fonctions.
La loi apporte une précision : elle encadre une pratique fréquente des syndics, qui consiste à confier leurs archives à des prestataires extérieurs spécialisés. Ainsi, quand l’ancien syndic confie les archives à un prestataire spécialisé, il doit dans ce même délai d’un mois, informer le prestataire du changement de syndic en fournissant les coordonnées du nouveau syndic.

Encadrement de la vente de lots de copropriété correspondant à une aire de stationnement (loi MLLE : art 20/loi du 10.7.65 : art 8)

Il s’agit de conférer aux copropriétaires un droit de priorité de deux mois sur la vente d’un lot de copropriété exclusivement à usage de stationnement.
Ce droit de priorité ne concerne que les immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément au plan local d’urbanisme (PLU) ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement et, pour lesquels le règlement de copropriété intègre une clause selon laquelle la vente d’un lot exclusivement à usage de stationnement confère un droit de priorité aux copropriétaires.
Le propriétaire d’un lot à usage d’aire de stationnement doit préalablement à cette vente informer le syndic de son intention de vendre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant le prix et les conditions de vente. Il appartient ensuite au syndic d’en informer aux frais du vendeur et sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette information vaut offre de vente valable pendant deux mois à compter de sa notification.

Simplification des injonctions de ravalement de façade (loi MLLE : art 21/CCH : art L.132-3)

Une obligation légale de ravalement est imposée tous les 10 ans sur injonction faite au propriétaire par l’autorité municipale (CCH : L.132-1). A défaut de réalisation des travaux dans un délai de 6 mois, le maire prend un arrêté municipal notifié au propriétaire le sommant d’effectuer les travaux dans un délai qu’il détermine, et qui est au maximum d’un an. Aussi, pour les immeubles en copropriété, tant l’injonction que l’arrêté municipal devaient être notifiés à chacun des copropriétaires pris individuellement. Cette procédure, jugée trop lourde pour la commune, a été assouplie.
Désormais, la notification aux copropriétaires par le maire est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic, ce dernier étant chargé d’en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives (loi MLLE : art 22/loi du 10.7.65 : art 49)

En principe, l’établissement ou la modification d’un règlement de copropriété doit être voté à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix (loi du 10.7.65 : art 26). Cette règle avait été assouplie pour faciliter l’adaptation des règlements de copropriété aux évolutions législatives, notamment en raison des nouveautés instaurées par la loi SRU : les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives intervenues depuis son établissement réalisées avant le 13 décembre 2008 bénéficient d’une fiscalité favorable, et d’une prise de décision à une majorité assouplie (loi du 10.7.65 : art 49). Cette règle est pérennisée : les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement peuvent désormais se faire sans limitation de durée à la majorité prévue à l’article 24, cette modification bénéficiant toujours d’une fiscalité allégée.

Majorité requise pour la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation de son logement (loi MLLE : art 24/loi du 10.7.65 : art 26 f)

Jusqu’ici existait un contentieux sur la question de la suppression du poste de concierge et les conditions de majorité requises. La jurisprudence dominante considérait que la suppression du poste de concierge dont l’existence était prévue au règlement de copropriété devait être votée à l’unanimité (Cass. Civ III : 28.6.95). Au contraire, si rien n’était prévu au règlement de copropriété et que la destination de l’immeuble n’était pas altérée par sa suppression, l’unanimité n’était pas requise, les décisions pouvant alors être prises à la majorité de l’article 26.

La loi coupe court à ce contentieux : les décisions relatives à la suppression du poste de concierge ou de gardien, et à la mise en vente de son logement sont désormais prises à la majorité de l’article 26, soit la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix.
La loi impose toutefois deux conditions cumulatives :

  • le logement affecté au poste de concierge ou de gardien appartient au syndicat,
  • les décisions visées ne doivent pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble.

Vente HLM / travaux réalisés et à prévoir

Loi MLLE : art 14 et 16/CCH : L.443-1, L.443-7-1 et L.443-15

Depuis la loi relative à l’habitat du 21 juillet 1994, l’organisme HLM qui vend au locataire le logement qu’il occupe, doit préalablement à la vente l’informer sur les points suivants (CCH : L.443-7 al.6) :

  • montant des charges locatives et s’il y a lieu des charges de copropriété des deux dernières années ;
  • récapitulation des travaux réalisés les cinq dernières années sur les parties communes ;
  • si nécessaire, liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun qu’il serait souhaitable d’entreprendre.

Plusieurs mesures complémentaires ont été ajoutées pour permettre aux acquéreurs d’un logement social de mieux cerner les conséquences de leur achat en tant que copropriétaire, d’améliorer leur connaissance de l’état du bien avant acquisition et les inciter à procéder aux travaux essentiels à la bonne conservation de l’immeuble. Il s’agit de prévenir les difficultés qui pourraient surgir dans les copropriétés résultant de la vente de logements HLM à leurs locataires.
L’organisme HLM doit transmettre la liste des travaux réalisés les cinq dernières années sur les parties communes. Il ne s’agit plus d’une simple récapitulation. Comme auparavant, l’organisme transmet aussi, si nécessaire, une liste des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun qu'il serait souhaitable d'entreprendre. Cette liste doit désormais être accompagnée d’une évaluation du montant global de ces travaux, de la quote-part imputable à l’acquéreur et doit être présentée tous les ans devant l’assemblée générale par le syndic.
Pour assurer le financement des travaux d’amélioration des parties communes et des éléments d’équipement commun qui ont été votés, la constitution d’avances, dont les modalités sont définies par l’assemblée générale, est rendue obligatoire, sauf pour l’organisme HLM propriétaire qui, lui, en est dispensé. Il s’agit d’avances au sens de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, c’est-à-dire de fonds destinés par le règlement de copropriété ou par décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves. Les modalités de dépôt de ces avances sont prévues. Elles sont déposées sur un compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires avec une rubrique particulière pour chaque copropriétaire sans possibilité de fusion, compensation ou unité de compte (CCH : L.443-7-1).
Lorsque l'organisme HLM est propriétaire d’au moins un logement dans la copropriété issue de la vente de logements locatifs sociaux, il peut mettre son personnel à disposition du syndicat des copropriétaires afin d’assurer des missions de gardiennage, d’agent de propreté, d’élimination des déchets, d’entretien technique courant, de veille de bon fonctionnement des équipements communs. Cette prestation de mise à disposition de personnel bénéficie d’exonération de TVA (CGI : art 261 B) lorsque les conditions en sont remplies (CCH : L.443-15). Il s’agit d’assurer le devenir des personnels d’entretien et de gardiennage des organismes HLM qui ont procédé à la vente d’une partie de leurs logements.
Ces dispositions sont applicables dès l’entrée en vigueur de la loi.

Traitement des copropriétés en difficultés : création d’une procédure d’alerte préventive

Loi MLLE : art 19/loi du 10.7.65 : art 29-1

Depuis 1994, un régime de sauvetage des copropriétés en difficulté permet la nomination par le tribunal de grande instance (TGI) d’un administrateur provisoire, celui-ci devant prendre les mesures nécessaires en vue du rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété (loi du 10.7.65 : art 29-1 à 29-6). Il ne s’agit que d’une simple faculté et non d’une obligation. Sa nomination est faite sur requête ou en référé à la demande du syndic, des copropriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat ou du procureur de la République. Le TGI garde la maîtrise de la procédure, et l’administrateur peut se faire assister d’un tiers désigné par le tribunal. L’inconvénient de cette procédure tient au fait qu’elle n’est mise en place qu’une fois les difficultés avérées, c’est-à-dire quand l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis et qu’il est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble. La loi met donc en place une procédure d’alerte préventive qui doit intervenir en amont des situations de crise.

La nomination d’un «mandataire ad hoc» (loi du 10.7.65 : art 29-1 A)

Lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés dépassent 25% des sommes exigibles au titre des articles 14-1 et 14-2, le syndic doit en informer le conseil syndical, puis saisir le président du TGI sur requête d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Il s’agit des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel (dépenses courantes) et des dépenses hors budget (travaux listés à l’article 44 du décret du 17.3.67).
La saisine est dans ce cas obligatoire pour le syndic. Si le syndic n’agit pas dans le délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, les copropriétaires représentant 15% des voix du syndicat peuvent saisir en référé le président du TGI d’une telle demande. La saisine en référé du président du TGI peut également se faire à l’initiative d’un créancier dont les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux (votées et exécutées) restent impayées depuis 6 mois. Le créancier doit avoir adressé préalablement au syndic un commandement de payer resté infructueux.
On note qu’à la différence de la nomination de l’administrateur provisoire, le procureur de la république est écarté de cette procédure préventive, dès lors qu’il n’a pas la faculté de saisir le tribunal.
Le (ou les) demandeur(s) doi(ven)t informer le maire de la commune où est implanté l’immeuble, le représentant de l’Etat préfet, et le président de l’organe délibérant de l’EPCI compétent s’il existe de la saisine du tribunal.

La mission spécifique du «mandataire ad hoc» (loi du 10.7.65 : art 29-1 B)

Qualifié «d’observateur du syndicat» dans le rapport Piron et de «mandataire ad hoc», une mission spécifique lui est attribuée, dès lors qu’il intervient à titre préventif en vue de résoudre des difficultés de trésorerie avérées. Sa mission reste déterminée par le président du TGI. Au travers d’un rapport qu’il remettra au président du TGI dans un délai de trois mois (renouvelable une fois), il doit désormais :

  • procéder à une analyse de la situation financière du syndicat et de l’état de l’immeuble ;
  • élaborer des préconisations pour rétablir l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires ;assurer la sécurité des occupants de l’immeuble ;
  • présenter le résultat des actions de médiation ou négociation éventuellement menées avec les parties en cause.

Il s’agit donc d’un réel rôle d’expertise, d’assistance et éventuellement de médiation.
Son rapport est alors transmis par le greffe :

  • au syndic (qui devra inscrire à la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport) ;
  • au conseil syndical ;
  • au représentant de l’Etat dans le département ;
  • au maire de la commune du lieu du logement concerné ou au président de l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière d’habitat s’il existe.

Enfin, les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport doivent être inscrits à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
La question du coût d’une telle procédure n’est pas anodine puisqu’il ne s’agit pas d’alourdir les frais supportés par le syndicat des copropriétaires déjà en difficulté de trésorerie. Il appartient donc au président du TGI de préciser dans l’ordonnance rendue, l’imputation des frais afférents à la mission du mandataire ad hoc, en respectant la règle suivante :

  • si le président est saisi par le syndic ou par les copropriétaires représentant 15% du syndicat des copropriétaires, les frais peuvent être mis à la charge du syndic, du syndicat des copropriétaires ou partagés entre eux,
  • si le président est saisi par un créancier, les frais sont exclusivement à sa charge.
La mission de l’administrateur provisoire est élargie (loi du 10.7.65 : art 29-1)

La mission de l’administrateur provisoire a été renforcée.
- Sa mission ne peut être inférieure à 12 mois. Pour mémoire, il appartient au président du TGI de fixer la durée de cette mission. Auparavant, il fixait cette durée de manière discrétionnaire sans avoir à respecter de durée minimale.
Reste inchangée la possibilité pour le président du TGI de modifier, prolonger ou mettre fin à la mission confiée à l’administrateur d’office, ou à la demande de l’administrateur, d’un ou plusieurs copropriétaires ou du procureur de la République. Toutefois, la loi étend cette possibilité de soumettre une telle demande au représentant de l’Etat dans le département.
- Il doit établir un rapport intermédiaire dans le cas où aucun rapport du mandataire ad hoc n’a été établi au cours de l’année précédente. Ce document doit intégrer les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat au plus tard dans les 6 premiers mois de sa mission.

Modifications dans la procédure de déclaration de l’état de carence (loi MLLE : art 23/CCH : L.615-6 à 8)

Dans les immeubles collectifs et notamment dans les copropriétés en difficulté, dès lors que le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires est dans l’incapacité d’exercer ses missions de gestion et d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité des occupants en raison de graves difficultés financières, l’état de carence pouvait être déclaré, celui-ci pouvant conduire à l’expropriation de l’immeuble.

Etat de carence : information renforcée du maire, du préfet dans le département et du président de l’EPCI compétent (CCH : L.615-6)

Le maire et le président de l’EPCI compétent ont la possibilité d’initier une procédure d’état de carence en saisissant sur requête ou en référé le président du TGI. L’inconvénient de cette procédure tenait au fait qu’ils n’étaient informés de l’issue de leur démarche qu’une fois la décision du juge rendue sans pouvoir être associés à la procédure judiciaire.
Désormais, leur information intervient en amont, les résultats de l’expertise devant désormais leur être notifiés.
La seconde nouveauté réside dans le fait que le représentant de l’Etat dans le département est associé à la procédure de déclaration de l’état de carence : les résultats de l’expertise doivent lui être notifiés, et «l’ordonnance de carence» du président du TGI doit lui être transmise.
D’autres points, plus subsidiaires, ont également été modifiés :

  • le président du TGI peut désigner plusieurs experts et n’est plus limité à la nomination d’un seul expert ;
  • la décision du président du TGI est appelée «ordonnance» ;
  • les résultats de l’expertise n’intègrent plus la nécessité d’indiquer un délai dans lequel un rapport de contre expertise peut être présenté ;
  • l’ordonnance du président du TGI n’a plus à être notifiée à chacun des copropriétaires.
Simplification de la phase administrative de la procédure d’expropriation (CCH : L.615-7)

Pour mémoire, lorsque l’état de carence était déclaré, le maire ou le président de l’EPCI devait poursuivre l’expropriation de l’immeuble dans les conditions fixées par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Elle devait ainsi permettre la réalisation d’objectifs de rénovation urbaine ou de politique de l’habitat.
Cette procédure comporte alors une phase administrative et une phase judiciaire.
La phase administrative étant jugée trop lourde, la loi a dérogé aux règles fixées par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique au profit d’une procédure simplifiée. L’objectif poursuivi étant l’acquisition publique de l’immeuble concerné.
Tout d’abord, outre la commune ou l’EPCI, l’expropriation peut être poursuivie au profit d’un concessionnaire d’une opération d’aménagement visé à l’article L.300-4 du code de l’urbanisme, ou d’une société de construction dans laquelle l’Etat détient plus de 50% du capital.
Les étapes de la procédure d’expropriation sont les suivantes :

  • Constitution d’un dossier par le maire ou le président de l’EPCI à soumettre au vote de l’assemblée délibérante

    Il présente le projet simplifié d’acquisition publique en vue de la réhabilitation aux fins d’habitat ou d’un autre usage ou de la démolition totale ou partielle de l’immeuble et comporte :

    • l’évaluation sommaire du coût de la réhabilitation ou de la démolition ;
    • le plan de relogement des occupants concernés ;
    • la collectivité publique au profit de qui est demandée l’expropriation.

  • Mise à disposition du dossier au public qui peut présenter ses observations pendant une durée minimale de 1 mois, dans ces conditions précisées par arrêté du maire
    Cette information du public remplace la précédente procédure d’enquête préalable ou parcellaire.

  • Arrêté pris par le préfet dans le département comportant :

    • la déclaration d’utilité publique du projet d’acquisition ;
    • la liste des immeubles ou partie d’immeuble, des parcelles ou droits réels immobiliers à exproprier ;
    • l’identité des propriétaires ;
    • la déclaration de cessibilité des immeubles ou parties d’immeubles, des parcelles ou droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de l’opération ;
    • la collectivité publique au profit de laquelle l’expropriation est poursuivie ;
    • le montant de l’indemnité d’expropriation provisionnelle allouée au propriétaire, celle-ci ne pouvant être inférieure à l’évaluation du service des domaines ;
    • la date de prise de possession du bien, celle-ci devant être postérieure d’au moins deux mois à la déclaration d’utilité publique.

Enfin, les règles de notification et de publication sont explicitées.

Maintien de la phase judiciaire de l’expropriation pour utilité publique (CCH : L.615-8)

Dès la prise de possession du bien, le préfet doit dans le mois qui suit poursuivre la procédure d’expropriation dans les conditions fixées par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. La procédure antérieure reste donc inchangée en ce qui concerne le transfert de propriété et l’indemnisation des propriétaires (code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.12-2).

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