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Loi de finances rectificative pour 2010 (suite 2)

Régime du marchand de biens étendu à tous les professionnels

Les marchands de biens sont ceux qui achètent habituellement des terrains ou des immeubles, sur lesquels ils ne prennent pas d’engagement de construire, pour les revendre. Ils se rémunèrent sur la marge ainsi opérée (l’excédent du prix à la revente) et, en matière de TVA, ne sont taxés que sur cette marge, et non sur la totalité du prix de vente (CGI : art. 1115).
Ils bénéficient de ce régime spécifique s’ils respectent certaines règles strictes : déclaration d’existence au service des impôts dans le délai d’un mois à compter du début des opérations, tenue d’un registre spécial et enregistrement de tous les actes.

Ce régime spécifique est étendu à tous les professionnels : tous les assujettis à la TVA pourront donc opter pour la TVA sur marge sur les ventes de terrains (qui ne sont pas des terrains à bâtir) et les ventes d’immeubles anciens (achevés depuis plus de cinq ans), conformément au droit communautaire.

En résumé :
En pratique la réforme aura peu de conséquences pour le particulier.

Un particulier achète un terrain à bâtir à un autre particulier (non assujetti) :

  • pas de TVA (hors du champ d’application car opération entre non assujettis) ;
  • droits d’enregistrement à 5,09 % dus par l’acquéreur.

Un particulier achète un terrain à bâtir à une personne assujettie (promoteur, lotisseur, marchands de biens) :

  • TVA due par le vendeur (sur la marge ou le prix total) ;
  • droits d’enregistrement dus par l’acquéreur : à 5,09 % si TVA sur marge, à 0,715 % si TVA sur le prix total.

Un particulier vend un terrain à bâtir à une personne assujettie :

  • pas de TVA (hors du champ d’application) ;
  • droits d’enregistrements à 5,09 %, sauf :

    • si l’acquéreur (assujetti à la TVA) prend l’engagement de construire dans le délai de 4 ans suivant l’achèvement des travaux : exonération de droits d’enregistrements (et assujettissement à la TVA) ;
    • si l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de 5 ans : droits d’enregistrement réduits à 0,715 % (et TVA sur marge).

Un particulier vend un immeuble neuf à un autre particulier ou à une personne assujettie :

  • pas de TVA (hors champ d’application : cf. vente d’immeuble neuf), mais droits d’enregistrement à 5,09 % ;
  • sauf si le vendeur avait au préalable acquis l’immeuble en état futur d’achèvement : TVA sur le prix total (CGI : art. 257-I-3, 2°, a) et droits d’enregistrement réduits à 0,715 %.

Un particulier achète un immeuble neuf à une personne assujettie :

  • TVA due par le vendeur sur le prix total et droits d’enregistrements réduits à 0,715 %.

Un particulier achète un immeuble ancien à un autre particulier :

  • pas de TVA (hors du champ d’application) ;
  • droits d’enregistrement à 5,09 %.

Un particulier achète un immeuble ancien à une personne assujettie :

  • pas de TVA (CGI : art. 261-5-2°) en principe et droits d’enregistrement à 5,09 % ;
  • option possible (CGI : art. 260-5° bis) : TVA sur le prix total et droits d’enregistrement à 5,09 %.

Un particulier vend un immeuble ancien à une personne assujettie :

  • pas de TVA (hors du champ d’application) ;
  • droits d’enregistrements à 5,09 %, sauf :
  • si l’acquéreur (assujetti à la TVA) prend l’engagement de construire dans le délai de 4 ans suivant l’achèvement des travaux : exonération de droits d’enregistrements (et assujettissement à la TVA) ;
  • si l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de 5 ans : droits d’enregistrement réduits à 0,715 % (et TVA sur marge).

Règles applicables à l’accession sociale bénéficiant du taux de TVA réduit

Dispositif Pass-Foncier 

  • Prêt Pass-Foncier : modifications des règles fiscales pour l’achat du terrain à bâtir et la construction d’un logement neuf

Jusqu’alors, l’application directe, sans passer par le mécanisme de livraison à soi-même (LASM), du taux de TVA réduit (5,5 % en métropole et 2,1 % dans les DOM) concernait  la vente ou la construction des logements neufs, individuels ou collectifs bénéficiant d’un prêt à remboursement différé accordé par un CIL.
Dans le cadre de la réforme de la TVA, l’application directe du taux réduit de TVA est maintenue pour les opérations de construction, dès lors que les travaux font l’objet d’un contrat unique de construction. Cette notion recouvre le contrat de promotion immobilière (CCH : art. L. 221.1), formule peu utilisée par le particulier dans la pratique et le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec ou sans fourniture de plan.
En revanche, les travaux de construction réalisés en dehors d’un contrat unique de construction seront désormais soumis au taux de TVA réduit par le mécanisme de la LASM (CGI : art. 278 sexies I 9).

Pour mémoire, la LASM permet au maître d’ouvrage de  déduire la TVA ayant grevé les opérations d'amont et au final, de se voir rembourser un crédit de TVA (correspondant au différentiel de TVA entre la TVA à 19,6 % et la TVA à 5,5 %). Pour le particulier, le mécanisme de LASM est complexe et nécessite un « portage » de trésorerie.

Nota bene : Les opérations portant sur l’acquisition d’un logement neuf achevé ou en l’état futur d’achèvement, continuent de bénéficier de l’application directe du taux de TVA réduit  sur les sommes réclamées à l’accédant au titre de son acquisition. En revanche, concernant la VEFA, l’exigibilité de la TVA a changé.

Par ailleurs, jusqu’ici, l’acquisition du terrain sur lequel le particulier faisait édifier sa maison ne bénéficiait pas de mesures spécifiques. En conséquence, son acquisition était soumise au «  droit commun » (droits d’enregistrement à 5,09 %). Pour le cas où le vendeur était une collectivité locale, l’opération pouvait être soumise à la TVA (au taux de 19,6 % sur la marge).
Désormais, la réforme de TVA va concerner l’acquisition du terrain par le ménage accédant.
Si le vendeur du terrain est un assujetti à la TVA, la vente est soumise à la TVA.
En application de l’article 278 sexies-I-9 (au titre de la livraison d’immeubles), le taux de TVA réduit s’applique directement.
Si l’acquisition du terrain par le ménage accédant se fait auprès d’un vendeur non assujetti à la TVA, l’opération sera soumise aux droits de mutation à titre onéreux au taux de 5,09 %.

  • Pass-Foncier sous forme de bail à construction : règles applicables à l’acquisition du terrain par la structure porteuse et par l’accédant

Pour les logements individuels, le Pass-Foncier peut prendre la forme du financement par un CIL/CCI  de l’acquisition par une personne morale (appelée structure porteuse) du terrain d’assiette du logement assortie d’un bail à construction contenant promesse de cession dudit terrain (CCH : art. R. 313.19.1).

  • Acquisition du terrain par la structure preneuse

L'acquisition du terrain par la structure porteuse (qui assure le portage du terrain) entrait dans le champ d'application de la TVA dans la mesure où la structure porteuse prenait l'engagement de construire. La TVA perçue dans ce cadre de l'acquisition du terrain à bâtir et réglée par la structure porteuse qui acquitte le prix du terrain est soumise au taux réduit de TVA à 5,5 % (2,1 % dans les départements de Guadeloupe, de la Martinique et de la Réunion).
A compter de la publication de la loi, soit le vendeur du terrain est assujetti à la TVA et dans ce cas il n’y aura pas de changement pour l’assujettissement à la TVA et le taux (CGI : art. 278 sexies 9). En revanche, la base d’imposition sera modifiée (CGI : art. 268 modifié).
Soit le vendeur n’est pas assujetti à la TVA, l’acquisition est soumise aux droits d’enregistrement (5,09 %). Cependant, dans la mesure où l’acquisition est faite par une personne assujettie à la TVA  et que l’acte d’acquisition contient l’engagement d’effectuer les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf, l’opération sera exonérée de ces droits avec application du seul droit fixe de 125 € (CGI : art. 691 bis et 1594-O-G).

  • Revente du terrain au ménage accédant

Généralement, l'opération de revente par la structure porteuse du terrain au ménage accédant aura lieu à l'issue du portage foncier (dont la durée ne peut être inférieure à 18 ans ni supérieure à 25 ans).
Dans ce cas, la vente est exonérée de TVA (CGI : art. 261.5.2°). La cession est soumise aux droits d’enregistrement au taux de droit commun (5,09 %).
Toutefois, si la revente du terrain se fait dans les 5 ans qui suivent l’achèvement de la construction, la vente sera soumise à la TVA au taux de 5,5 %.

Nota bene : le ménage accédant qui fait construire sa maison continuera à procéder une livraison à soi-même (LASM). Pour les opérations portant sur l’acquisition d’un logement neuf achevé ou en l’état futur d’achèvement, comme dans le dispositif mis en place par la loi MLLE du 25 mars 2009, le taux réduit continue de s’appliquer directement sur les sommes réclamées à l’accédant au titre de son acquisition. En revanche, concernant la VEFA l’exigibilité de la TVA a changé.

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