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Loi de finances rectificative pour 2010

N° 2010-09 / A jour au 12 mars 2010
Loi de finances rectificative pour 2010 du 9.3.10 : JO du 10.3.10


Réforme de la TVA immobilière : règles générales (art. 16)

Prévue par la proposition de loi Warsmann III pour une entrée en vigueur envisagée d’abord au 1er janvier 2011 puis avancée au 1er juillet 2010, la réforme de la TVA immobilière a été reprise finalement dans la loi de finances rectificative pour 2010 et est applicable à compter du 11 mars 2010.
Pour accompagner la mise en œuvre de ces nouvelles dispositions, l'instruction du 15 mars 2010 (n° 3 A-3-10 : BOI du 15.3.10)  prévoit les mesures transitoires dont peuvent se prévaloir les opérateurs pour le traitement des affaires en cours (c’est-à-dire les avant-contrats antérieurs au 11 mars 2010 mais donnant lieu à cession par acte authentique après cette date) : afin de ne pas remettre en cause l’équilibre économique résultant de ces avant-contrats, il est ainsi admis, sous certaines conditions, que l’opération puisse demeurer soumise aux règles applicables à la date de conclusion de l’avant-contrat. Deux autres instructions, l’une relative à la TVA, l’autre aux droits d’enregistrement, seront également publiées ultérieurement pour commenter l’ensemble du nouveau dispositif.

Il convient tout d’abord de faire un point sur les règles applicables avant l’entrée en vigueur de la réforme.

Les opérations qui concourent à la production ou la livraison d’immeubles sont soumises à la TVA. Sont notamment visées les opérations suivantes :

  • l’acquisition de terrains à bâtir

Il s’agit de terrains acquis en vue d’une opération de construction d’immeubles. Cette notion englobe les terrains nus, mais également ceux recouverts de bâtiments destinés à être démolis, les immeubles inachevés et le droit de surélévation d’immeubles préexistants
L’acquéreur doit souscrire un engagement de construire dans le délai de quatre ans suivant l’acquisition du terrain (délai pouvant dans certains cas être prorogé). Si l’engagement de construire n’est pas réalisé, l’acquisition sera rétroactivement soumise aux droits d’enregistrement.
Les acquisitions de terrains réalisées par des particuliers en vue de la construction d’immeubles affectés à l’habitation sont placées hors du champ d’application de la TVA et soumises aux droits d’enregistrement (taux de 5,09 %).

  • la livraison à soi-même (LASM) d’immeubles

La LASM permet de traiter tous les opérateurs de la même façon. En effet, en-dehors de toute cession, il n’y a en principe pas de TVA due. La LASM permet de considérer l’achèvement d’un immeuble comme un chef d’imposition à la TVA, le constructeur se livrant à lui-même l’immeuble construit. La LASM implique des formalités de déclaration particulières.
Sans ce mécanisme, une entreprise détenant un terrain pour y faire construire un bâtiment ne serait pas taxée sur le terrain, alors que celle qui achète un immeuble neuf l'est. Par le biais de la LASM, les deux sont traités de la même manière.

  • les ventes d’immeubles en l’état futur d’achèvement

L’acquéreur achète le logement en l'état futur d'achèvement avec son terrain et signe avec le vendeur un contrat de VEFA. Il y a transfert immédiat de la propriété à l’acquéreur des droits sur le sol et de des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. La TVA due par le vendeur, est facturée à l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

  • les ventes d’immeubles neufs

Les immeubles neufs sont ceux qui, achevés depuis moins de cinq ans, n’ont pas encore fait l’objet, depuis leur achèvement, d’une mutation consentie à une personne n’ayant pas la qualité de marchand de biens.
La TVA est due par le vendeur, et peut être facturée à l’acquéreur en plus du prix de vente.

Ces règles de TVA applicables aux opérations immobilières constituent un régime spécifique qui déroge en partie au régime de droit commun de la TVA.

D’autre part, ce régime spécifique n’est pas conforme sur certains points avec le droit communautaire qui applique les mêmes principes de TVA aux biens meubles et aux biens immeubles (directive du 28.11.06 TVA 2006/112/CE) et selon lequel :

  • le redevable est toujours le vendeur, alors qu’en cas de vente d’un terrain à bâtir, le droit français met à la charge de l’acquéreur la TVA. Cette situation a pu entraîner certaines pertes fiscales, les redevables se reposant sur le droit interne ou communautaire pour échapper au paiement de la taxe.
  • la disposition consistant à exonérer de TVA pour les soumettre aux droits d’enregistrement les ventes de terrain à bâtir réalisées par des personnes physiques pour les terrains destinés à la construction d’immeubles que l’acquéreur affecte à l’habitation (CGI : art. 257, 7°) est contraire à la directive du 28 novembre 2006.
  • le régime particulier des marchands de biens (TVA sur la marge leur permettant de déduire la TVA ayant grevé les frais d’aménagement) est contradictoire avec le principe, issu du droit communautaire, de taxation aux différentes étapes de la production ouvert à tous les opérateurs économiques.

Pour ces raisons, la France a été récemment sommée par l’Europe de mettre en conformité sa réglementation avec le droit communautaire (communiqué de presse de la Commission Européenne du 20.11.09 N° IP/09/1767).
C’est donc contraint que le législateur entreprend cette réforme. Il en profite également pour tenter de simplifier le régime.

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