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Biens sans maître / Biens abandonnés

N° 2011-17 / À jour au 21 octobre 2015
Biens abandonnés : CGCT : L.2243-1 à L.2243-4 et loi ALUR du 24.3.14 : art. 71
Biens sans maître et vacants : Code civil : art.713
/ CGPPP : L.1123-1 et suivants et L.2222-20 / Circulaire du 8.3.06 / Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 / Loi 2014-1170 du 13 octobre 2014


La présence d’immeubles sans maître ou laissés à l’abandon par leur propriétaire sur le territoire d’une commune peut être source de difficultés pour le maire à double titre :

  • l’immeuble peut entraîner des nuisances pour le voisinage (à défaut de pouvoir retrouver le propriétaire, forts risques de plaintes auprès du maire) ;
  • ll’immeuble peut également tomber en ruine ou faire courir un risque pour la sécurité des occupants ou des passants (intervention indispensable du maire).

Le maire peut mettre en demeure le propriétaire de faire les travaux et éventuellement de se substituer au propriétaire défaillant (police des immeubles menaçant ruine ).

Il a également à sa disposition les deux procédures suivantes :

  • la procédure relative aux biens sans maître permet à la commune ou à l’EPCI d’incorporer ces biens dans leur patrimoine ;
  • la procédure relative aux biens en l’état d’abandon autorise le maire de poursuivre l’expropriation pour cause d’utilité publique après mise en demeure faite au propriétaire d’effectuer les travaux.

Les successions vacantes ou en déshérence

Il s’agit de successions ouvertes depuis moins de 30 ans suivant le décès du propriétaire ou de successions abandonnées pour lesquelles il n’y a pas d’héritiers, et ce, quelle que soit la date du décès. Seul l’Etat peut prétendre à ces successions.

Distinction des notions

À chacune de ces deux catégories de biens correspond un mode d'appropriation spécifique.

Les biens abandonnés dit "biens en état d’abandon manifeste" (CGCT : L.2243-1 à L.2243-4)

Les biens en état manifeste d’abandon sont des biens immobiliers qui ne sont plus entretenus.
Le propriétaire peut être connu ou non, et le bien peut être vacant ou non.
La procédure applicable est celle de la "déclaration de parcelle en l'état d'abandon manifeste", suivie d’une expropriation pour cause d’utilité publique.
Elle est de la compétence de la commune sur laquelle se situe le bien, et est conduite à son initiative.

Les biens sans maître (Code civil : 713 et CGPPP : L.1123-1 à L.1123-3 et L.2222-20) 

Deux situations sont à distinguer selon que le propriétaire est connu ou non :

  • le propriétaire est connu mais soit il a disparu, soit il est décédé depuis plus de 30 ans (sans héritier ou avec des héritiers ayant renoncé à la succession) ;
  • le propriétaire est inconnu : il a disparu sans laisser de représentant et le bien n’est pas devenu la propriété d’une autre personne ou aucun titre de propriété n’a été publié au fichier immobilier de la conservation des hypothèques, ou il n’existe aucun document cadastral susceptible d’apporter des enseignements sur l’identité du propriétaire. La taxe foncière n’a pas été acquittée ou est acquittée par un tiers.
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