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Adaptation du dispositif d'investissement locatif « Duflot/Pinel » dans les DOM / plafonds de ressources / condition de performance énergétique

N° 2013-12 / À jour au 21 février 2017
Loi de finances pour 2013 : art. 80 XII / Loi de finances pour 2015 : art. 82 / CGI : art. 199 novovicies XII, art. 200-0 A / CGI annexe III : art. 2 terdecies F et  art.46 AZA octies-0 AA / CGI annexe IV : art. 18 quater et art. 18 bis / Décret du 5.6.13 : JO du 7.6.13 / Décret du 4.5.15 : JO du 6.5.15 / Arrêté du 27 février 2015 pris pour l'application de l'article 200 quater du Code général des impôts relatif au crédit d'impôt sur le revenu en faveur de la transition énergétique : JO du 1.3.15 / BOI-IR-RICI-360-10-30-20150611


La loi de finances pour 2013 prévoit l'application du dispositif d'investissement locatif « Duflot » aux territoires ultramarins avec un taux de réduction et des adaptations réglementaires relatives aux plafonds de loyers et de ressources spécifiques. Le taux de réduction d’impôt est fixé à 29 % pour les investissements réalisés jusqu’au 31 août 2014.
Pour les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014, le taux est de 23 % ou de 29 % en fonction de l’engagement initial de location (6 ou 9 ans). En cas de prorogation de l'engagement, le taux varie en fonction de la durée initiale de l'engagement :

  • 6 % pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période triennale si l'engagement initial est de six ans,
  • 3 % pour la période triennale si l'engagement initial est de neuf ans.

La réduction d'impôt maximale peut donc être égale à 32 % du montant de l'investissement, éventuellement plafonné.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable, sans pouvoir dépasser globalement 300 000 €. En outre, l’investissement locatif « Pinel outre-mer » réalisé à partir du 1er janvier 2015 est soumis, pour la détermination du plafonnement global des avantages fiscaux, à la limite de 18 000 € (CGI : second alinéa du 1 de l'article 200-0 A).
Par ailleurs, les logements doivent répondre à des critères de performance énergétique adaptés aux spécificités climatiques. L’éco-conditionnalité des logements n’est pas applicable à Mayotte.

Plafonds de ressources pour les locataires (baux conclus en 2017)

Composition
du foyer locataire
Départements d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, la Réunion ou Mayotte), Saint Martin, Saint-Pierre et Miquelon
(en euros)
Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis et Futuna
(en euros)
Personne seule 27 49930 405
Couple36 72440 602
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 44 16448 829
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge53 31558 947
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge62 71869 344
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge70 68378 150
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 7 887+ 8 719

L’appréciation des ressources se fait dans les conditions de droit commun : les ressources du locataire s’apprécient au regard du revenu fiscal de référence de l’année n-2 (avis d’impôt 2016 portant sur les revenus de 2015) pour une signature de bail en 2017. Par exception, si les ressources du locataire sont inférieures à celle de l’année n-2, il est admis de retenir les ressources de l’année -1 (avis d’impôt 2017 portant sur les revenus 2016).

Plafonds de loyers (baux conclus ou renouvelés en 2017)

Pour les investissements réalisés dans les départements d'outre-mer à partir du 8 juin 2013, les plafonds de loyer mensuel, charges non comprises, pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, sont égaux, par m² de surface habitable à 10,14 €. Ce plafond s’applique également à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon.

Pour les investissements réalisés en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie, dans les Iles Wallis et Futuna, les plafonds de loyer mensuel, charges non comprises, pour les baux conclus ou renouvelés en 2017, sont égaux, par m² de surface habitable à 12,55 €.
Comme pour la métropole, on applique à ces plafonds un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S
Le résultat, ainsi, obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.
Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.
Ex. Pour l’acquisition d’un logement neuf de 100 m², le plafond au m² sera de 9,03 € (détail du calcul : 10,14 x (0,7 + 19/100) = 9,02).
Pour un logement neuf de 30 m², le plafond au m² sera de 12,16.
Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas étant 1,33 (0,7 + 19/30), on prend en compte le coefficient 1,2 (soit 10,14 x 1,2 = 12).

Niveau de performance énergétique globale

Le dispositif Duflot/Pinel est réservé aux logements pour lesquels l’investisseur est en mesure de justifier du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé en fonction du type d'opération concernée.

Ainsi pour être éligibles à l’avantage fiscal, les opérations de construction, d’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement doivent respecter des exigences variant selon que le logement est situé dans les DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique et la Réunion) ou les COM (Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Nouvelle Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna).

Investissements réalisés dans les DOM

Dans les DOM, le niveau de performance énergétique exigé est prévu aux dispositions 1° à 3° de l’article 46 AZA octies -0 AA (CGI annexe III). En Guyane, en Martinique et à la Réunion, les constructions neuves doivent respecter les prescriptions prévues au Code de la construction et de l’habitation et par leur arrêté d’application du 17 avril 2009 qui doivent être respectées (CCH : R.162-1 et 162.2).

Pour les logements situés en Guadeloupe, ils doivent respecter les règles fixées par le conseil régional de la Guadeloupe relatives :

Pour les trois autres types d'opérations éligibles au dispositif (cf. bloc en savoir plus) et pour les Vefa qui ne sont pas soumises à la réglementation thermique des bâtiments neufs au sens du Code de la construction et de l'habitation, le respect d’une exigence thermique et énergétique spécifique est requis (CGI : ann. IV, art. 18 quater, I, 1, c et I, 4 à 6).

Les logements anciens situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique et à la Réunion doivent respecter de manière cumulative au moins l’une des exigences thermiques mentionnées à l’article 18 quater de l’annexe IV au CGI (c du 1 du I) et une exigence énergétique en se munissant d’au moins un des équipements suivants : les équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable, les pompes à chaleur (à l’exception des pompes air/air), les équipements de raccordements à un réseau de chaleur.

Investissements réalisés dans les COM

Dans les DOM, le niveau de performance énergétique exigé est prévu aux dispositions 4° et 5° de l’article 46 AZA octies -0 AA (CGI annexe III). Les dispositions sont similaires concernant les constructions neuves et les logements anciens. Ainsi, les investissements doivent respecter de manière cumulative au moins l’une des exigences thermiques mentionnées à l’article 18 quater de l’annexe IV au CGI (c du 1 du I) et une exigence énergétique en se munissant d’au moins un des équipements suivants : les équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable, les pompes à chaleur (à l’exception des pompes air/air), les équipements de raccordements à un réseau de chaleur.

Les logements localisés à Saint-Pierre-et-Miquelon demandent des performances énergétiques spécifiques. En effet, ils doivent respecter cumulativement certaines exigences thermiques (1° à 5° du b du 2 de l’article 18 bis de l’annexe IV au CGI) et énergétiques en se munissant d’au moins un des équipements cités aux 4,5 et 6 du I de l’article 18 quater de l’annexe IV au CGI.

L’ensemble du dispositif est commenté par une publication au BOFIP.

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