Logements intermédiaires : plafonds de loyers, de prix et de ressources

N°2014-19 / À jour au 3 octobre 2014
Décret du 30.9.14 : JO du 1.10.14

Le développement d’une offre de logements intermédiaires, en location ou en accession, dans les territoires marqués par un décalage croissant entre les prix du parc privé et ceux du parc social a fait l’objet de l’ordonnance du 20 février 2014. Dans ces secteurs, l’ordonnance permet notamment aux collectivités de fixer dans leur programme local de l’habitat des objectifs d’offre de ce type de logements¹ (cf. analyse juridique n° 2014-06)

Les communes concernées par le dispositif mis en place par l’ordonnance sont celles soumises à la taxe sur les logements vacants (1 151 communes au sein de 28 agglomérations, listées par l’annexe du décret du 10.5.13) et les communes de plus de 15 000 habitants, en forte croissance démographique (liste des 5 communes fixée en annexe II du décret du 1^er août 2014, à savoir : Lunel (34145), Mauguio (34154), Challans (85047), Brie-Comte-Robert (77053) et Kourou (97304).

Le décret du 30 septembre 2014 fixe les plafonds de ressources, de loyer et de prix prévus pour le logement intermédiaire au sens de l’ordonnance du 20 février 2014. Les plafonds de loyers (y compris la modulation locale et l’application d’un coefficient multiplicateur de structure) et les plafonds de ressources sont alignés sur ceux du dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire « Pinel ».

En outre, ce texte aligne sur ces mêmes plafonds ceux du Prêt locatif intermédiaire (PLI) et ceux du conventionnement Anah à loyer intermédiaire, à compter du 1^er janvier 2015.

Pour mémoire, ces mêmes plafonds sont retenus pour le bénéfice du taux de TVA intermédiaire et l’exonération de taxe foncière pendant vingt ans, pour les investisseurs institutionnels (loi de finances pour 2014 : art. 73, loi de finances rectificative pour 2013 (art. 21 II), dans le cadre de la production de logements intermédiaires en zone A (incluant la zone A bis) et B1.

Fixation des plafonds (ressources, prix, loyer) du régime du logement intermédiaire (CCH :  L.302-16)

Plafonds de ressources 2014  (art. 1^er / CCH : R.302-27 / CGI : annexe III art. 2 terdecies D I 2 a)

Pendant la durée fixée lors de l'attribution de l’aide (accordée par l’État², une collectivité locale ou l’un de ses groupements ou toute autre personne morale), les logements intermédiaires doivent être occupés à titre de résidence principale, par des personnes qui remplissent des conditions de ressources.

Les plafonds de ressources des personnes physiques sont égaux à ceux fixés dans le cadre du dispositif d’investissement locatif intermédiaire. Pour les logements situés en zone C (zone inéligible au dispositif fiscal), les plafonds sont égaux à ceux définis pour la zone B2. 

Ainsi, pour 2014, les plafonds sont les suivants :

En outre-mer (départements et collectivités d’outre-mer), les plafonds qui ont été adaptés à ces territoires s’appliquent également :

Les ressources s’apprécient au regard du revenu fiscal de référence de l’année n-2 (avis d’impôt 2013 portant sur les revenus de 2012).

Ces plafonds seront révisés au 1^er janvier 2015 en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac (décret du 30.9.14).

Plafonds de prix 2014 (art. 1 / CCH : R.302-28)

Le décret définit les plafonds de prix que doivent respecter les logements vendus à des acquéreurs personnes physiques.   
Ils sont fixés par m² et hors taxe à :

• 5 145 € en zone A bis,
• 3 822 € dans le reste de la zone A,
• 3 077 € en zone B1,
• 2 674 € en zone B2 et C.

La surface à prendre en compte est la surface habitable, augmentée dans la limite de 8 m² par logement de la moitié des annexes. Dans les DOM, la surface à prendre en compte est la surface habitable et, le cas échéant, des varangues dans la limite de 14 m² .
Ces plafonds seront révisés au 1^er janvier de chaque année selon la variation de l’IRL du deuxième trimestre.

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. Il est fait application d'un coefficient de structure, défini pour les plafonds de loyer du dispositif d’investissement locatif, afin que le plafond de prix au mètre carré soit plus ou moins élevé selon la surface ; ce coefficient multiplicateur est calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S.

Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché, le prix d’acquisition étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Exemple : pour l’acquisition d’un logement neuf de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 2 739 € (détail du calcul : coefficient multiplicateur 0,7 + 19/100 = 0,89 - 3 077 x 0,89 = 2 738,53 €).

Pour un logement neuf de 30 m² situé en zone B1, le plafond de prix au m² sera de 3 692 € - Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas étant 1,33 (0,7 + 19/30), on prend en compte le coefficient de 1,2 (détail du calcul : 1,2 x 3 077 = 3 692,4).

Pour le dispositif, le classement des communes dans les zones A bis, A, B1, B2 et C résulte de l’arrêté du 1^er août 2014 (cf. annexe I).

Ces plafonds seront révisés au 1^er janvier de chaque année en fonction de l’IRL du deuxième trimestre.

Plafonds de loyers 2014 (art. 1 / CCH : R.302-29)

Pour les logements donnés en location, les plafonds de loyers sont les suivants :

La surface à prendre en compte est la surface habitable, augmentée dans la limite de 8 m² par logement de la moitié des annexes. Dans les DOM, la surface s’entend de la surface habitable et le cas échéant des varangues dans la limite de 14 m².

Ces plafonds varient également en fonction de la surface du logement. Il est fait application d’un coefficient de structure calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S.
Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Exemple : pour un  logement de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 8,9 € [détail du calcul : 10,00 x (0,7 + 19/100) = 8,9].
Pour un logement  de 30 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 12 €.
Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas étant 1,33 (0,7 + 19/30), on prend en compte le coefficient 1,2 (soit 10 x 1,2 = 12).

Par ailleurs, la modulation locale qui existe dans le cadre du dispositif d’investissement locatif intermédiaire « Pinel » s’applique également aux logements intermédiaires (cf. analyse juridique n°2013-01). Les plafonds de loyer modulés localement répondent aux mêmes modalités d’application que les plafonds de loyer nationaux (même application du coefficient multiplicateur, révision des plafonds de loyer au 1^er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’IRL).

Ces plafonds seront révisés au 1^er janvier 2015 en fonction l’IRL du deuxième trimestre (décret du 30.9.14).

Mesures de coordination pour les autres dispositifs

Prêt locatif intermédiaire/offres de prêts émises à compter du 1^er janvier 2015 (art. 3 / CCH : R.391-7)

Les conditions de location (loyer et ressources) des prêts locatifs intermédiaires sont alignés sur les plafonds applicables au logement intermédiaire (cf. supra).
Jusqu’alors, et pour les contrats de prêt signés depuis le 1^er août 2004, les plafonds de loyers pour ce type de prêt étaient égaux aux deux tiers, arrondi au centime d’euro, des plafonds Robien classique (cf. analyse juridique n° 2008-06 relative aux plafonds de loyers PLI pour l'année 2014). Les plafonds de ressources annuelles étaient calculés en référence aux plafonds PLUS (cf. analyse juridique 2008-05 relative aux plafonds de ressources PLI applicables aux locataires à compter du 1^er janvier 2014).

Pour mémoire, le prêt peut financer l’acquisition ou la construction de logements à usage locatif ainsi que le cas échéant les travaux d’amélioration correspondants. Le PLI n’ouvre pas droit à une subvention ou à un avantage fiscal. Les opérations financées par ce prêt sont possibles sans autorisation préalable pour les logements situés dans les zones A et B du zonage ABC. Une autorisation administrative préalable est en revanche requise en zone C.

Ces prêts sont distribués par les établissements de crédit ayant signé une convention annuelle avec la Caisse des dépôts et consignations ou octroyés directement par cette dernière. Le taux des prêts aux organismes de logements sociaux ainsi que le taux maximum des prêts aux autres emprunteurs est le même quel que soit l’établissement. La Caisse des dépôts et consignations dispose d’une enveloppe de prêts distincte de celle des établissements de crédit, qu’elle peut accorder uniquement aux organismes HLM (OPH, SA HLM, SEM de construction de logements).

Dispositif Borloo ancien : conventions à loyer intermédiaire conclues avec l’Anah à compter du 1^er janvier 2015 (décret : art. 2 / CGI : art. 2 duodecies a)

Pour mémoire, un propriétaire bailleur peut conclure avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) une convention par laquelle il s'engage à louer son logement à des locataires sous conditions de ressources à des niveaux de loyer inférieurs aux loyers de marché. Les plafonds de loyers sont fixés par la convention. En contrepartie, il bénéficie d'une déduction fiscale de 30 % des revenus locatifs. Pour les conventions conclues à compter du 1^er janvier 2015, les loyers plafonds seront également égaux à ceux du dispositif d’investissement locatif intermédiaire (avec l’application du coefficient multiplicateur et le cas échéant, la modulation locale (cf supra).

De même, les plafonds de ressources seront ceux du dispositif d’investissement pour les particuliers. 

Note

1- Le projet de loi de ratification de ce texte a été présenté en Conseil des ministres le 16 juillet et déposé devant l’Assemblée nationale le même jour. Le projet complète le dispositif mis en place par l’ordonnance en donnant notamment la possibilité aux collectivités territoriales de délimiter, dans leurs documents d’urbanisme, des secteurs au sein desquels la réalisation de logements intermédiaires bénéficierait d’une majoration de constructibilité jusqu’à 30 %.

2 - Le PLI relève de la catégorie des aides accordées par l’État.

• Lire l'analyse juridique n° 2014-17 relative à la révision du zonage dit A/B/C pour de nombreuses aides au logement
• Consulter le guide des "Aides financières au logement" du ministère du Logement, de l'Égalité des territoires et de la Ruralité
• Prêts pour la construction ou l'acquisition suivie ou non d'amélioration de logements locatifs intermédiaires (Recommandation UESL du 27.3.14)
• BOI-TVA-IMM-30 : TVA - Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles - Opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement intermédiaire