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Réforme du PTZ / Offres de prêt émises en métropole et dans les DOM à compter du 1er octobre 2014

N°2014-15 / À jour au 1er octobre 2014
Décret du 1.8.14 : JO du 6.8.14 / Décret du 30.9.14 : JO du 1.10.14


Le Plan de relance du logement, annoncé par Manuel Valls le 29 août 2014, prévoit de modifier à nouveau les différés de remboursement du PTZ+ pour alléger le taux d'effort des ménages.

La présente analyse juridique sera mise à jour sur la base du texte modifié dès sa publication.

Le dispositif du prêt à taux zéro tel qu’il est applicable depuis le 1er janvier 2013 est ajusté à compter du 1er octobre 2014. Les évolutions du dispositif concernent les caractéristiques financières du prêt (montant plafond d’opération, quotité du prêt), les conditions d’éligibilité du prêt (plafonds de ressources) et les conditions de remboursement (différé).

Ces mesures sont prises dans le cadre du plan d’actions pour la construction de logements. D’autres évolutions législatives (loi de finances pour 2015) et réglementaires à venir concerneront notamment l’éligibilité au prêt pour les opérations d’acquisition-amélioration dans des centres-bourgs ruraux.

Plafonds de ressources (CCH : R.31-10-3-1)

À compter du 1er octobre 2014 (date d'émission de l'offre de prêt), les plafonds de ressources  pour prétendre au PTZ sont les suivants :

Nombre de personnes destinées à
occuper le logement
Zone A (*)Zone B1(**)Zone B2Zone C
136.000 € 26.000 €24.000 €22.000 €
250.400 €36.400 €33.600 €30.800 €
361.200 €44.200 €40.800 €37.400 €
472.000 €52.000 €48.000 €44.000 €
582.800 €59.800 €55.200 €50.600 €
693.600 €67.600 €62.400 €57.200 €
7104.400 €75.400 €69.600 €63.800 €
8115.200 €83.200 €76.800 €70.400 €

(*) - Le classement des communes dans les zones A, B ou C  résulte de l’arrêté du 1er août 2014 applicable à compter du 1er octobre 2014.

(**) - Les DOM font partie de la zone B1

Les plafonds de ressources pour les zones B2 et C ont augmenté.

Sans changement par rapport au dispositif précédent, le montant total des ressources qui est pris en compte lors de l’émission de l’offre de prêt pour apprécier l’éligibilité de l'emprunteur au prêt aidé correspond au plus élevé des deux montants suivants :

  • somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établis au titre de l’année n-2 (avis d’imposition 2013 portant sur les revenus 2012 pour une offre de prêt émise en 2014). Le montant des ressources à prendre en compte s'entend du revenu fiscal de référence de l'emprunteur, le cas échéant corrigé, établi au titre de l’année n-2 auquel est ajouté le cas échéant celui ou ceux de la ou des autres personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt aidé par l’État à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur ;

  • coût total de l’opération divisé par dix. L’utilisation de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt.

Caractéristiques financières du prêt

Quotités de prêt (logement neuf) (CCH : R.31-10-9)

À compter du 1er octobre, les quotités de prêt sont les suivantes :

Nature de l'opérationZone A
Zone B1(*)
Zone B2
Zone C
Logement neuf26 %26 %21 %18 %
Logement PSLA ne respectant pas la condition de performance énergétique (métropole) et dont l’ agrément est antérieur au 1er janvier 201226 %21 %16 %14 %

(*) - Pour les DOM, le taux maximum s'applique pour toutes les opérations portant sur des logements neufs. 

La quotité de prêt de la zone A est abaissée de 33% à 26%. Les autres quotités sont inchangées par rapport au dispositif précédent.

La quotité de prêt dans l’ancien (vente du parc social à ses occupants) est inchangée (10%). Pour mémoire, depuis le 1er avril 2014 (date d’émission de l’offre de prêt) le prix du bien, pour être éligible au PTZ, doit être inférieur d’au moins 10% à l’évaluation de  France domaine. 

Plafond d’opération pris en compte pour le calcul du PTZ (neuf et ancien) (CCH : art. R.31-10-10)

Pour mémoire, le montant du PTZ est égal au produit de la quotité définie ci-dessus par le montant de l’opération1 apprécié dans la limite d’un plafond.

A compter du 1er octobre prochain, les plafonds d’opération pris en compte (sans distinguo neuf et ancien) pour le calcul du prêt sont les suivants :

Nombre de personnes destinées à
occuper le logement
Zone A (*)Zone B1(**)Zone B2Zone C
1150.000 € 135.000 €110.000 €100.000 €
2210.000 €189.000 €154.000 €140.000 €
3255.000 €230.000 €187.000 €170.000 €
4300.000 €270.000 €220.000 €200.000 €
5 et plus345.000 €311.000 €253.000 €230.000 €

Les plafonds d’opérations (en comparaison avec les anciens plafonds pour les logements neufs) ont augmenté pour l’ensemble des zones sauf pour la zone A.

Conditions de remboursement (CCH : R.31-10-11)

Sans changement par rapport au dispositif précédent, les conditions de remboursement du PTZ (durée et, le cas échéant, fraction du prêt faisant l'objet d'un différé) sont déterminées à la date d'émission de l'offre. Elles sont fonction de la localisation du logement (zonage A, B1, B2 et C), et des ressources de l'emprunteur (et de celles des personnes destinées à occuper le logement, soit revenu fiscal de référence de l’année n-2 ou "revenu plancher"). Elles tiennent également compte des modalités de remboursement des prêts immobiliers consentis pour la même opération. En revanche, elles ne sont plus différentes selon que l’opération porte sur le neuf ou l’ancien et la durée du différé a augmenté pour l’une des tranches (deuxième tranche). Un différé de cinq ans a été créé pour la troisième tranche.
Le remboursement, par mensualités constantes, du prêt sans intérêt s’effectue soit en une seule période soit en deux périodes lorsqu’il y a un différé de remboursement.

Pour déterminer la condition de remboursement du PTZ, on divise le montant retenu pour apprécier le respect des plafonds de ressources (revenu fiscal de référence ou coût d'opération divisé par dix) par un coefficient familial qui dépend du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Le "quotient familial" ainsi calculé détermine les conditions de remboursement. Les valeurs du coefficient familial sont les suivantes :

Nombre de personnes12345678
et plus
Coefficient familial1,01,41,72,02,32,62,93,2

À compter du 1er octobre 2014, les conditions de remboursement (neuf et ancien) sont les suivantes :

Quotient familial
(en euros)

Durée totale du prêt

Période de différé
(*) (**)

Période de remboursement des sommes restant dues à l’issue du différé
Zone
A
Zone
B1
Zone
B2
Zone
C
< à 20.000< à 18.000< à 15.000< à 13.00025 ans14 ans
100% du prêt
11 ans
de 20.001
à 22.000
de 18.001
à 19.500
de 15.001
à 16.500
de 13.001
à 14.000
25 ans11 ans
100% du prêt
14 ans
de 22.001
à 25.000
de 19.501
à 21.500
de 16.501
à 18.000
de 14.001
à 15.000
22 ans
(**)
8 ans
100% du prêt
14 ans
de 25.001
à 28.000
de 21.501
à 23.500
de 18.001
à 20.000
de 15.001
à 18.500
16 ans
(**)

PAS DE DIFFERE
de 28.001
à 36.000
de 23.501
à 26.000
de 20.001
à 24.000
de 18.501
à 22.000
12 ans
(**)

(*) - Cette durée ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l’opération.
(**) - L’emprunteur peut réduire au moment de l’octroi du prêt cette période de remboursement (dans la limite de 4 ans).

Les tranches de ressources qui déterminent les conditions de remboursement du prêt sont relevées en zones B2 et C.

Par ailleurs, la durée de la première période qui correspond à la période de différé ou à la période de remboursement du prêt peut être réduite à la demande de l’emprunteur sans pouvoir être inférieure à quatre ans.


Note

1 - Le montant de l’opération pris en compte pour le calcul du prêt comprend (sans changement par rapport au dispositif précédent) : la charge foncière ou la charge immobilière, les honoraires de géomètre et les taxes afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens, les coûts d'aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents, le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ou leur certification, à l'exception des éventuels montants financés au moyen  d’un éco-prêt à taux zéro, les honoraires de négociation restant, le cas échéant, à la charge de l'acquéreur,  les frais relatifs à l'assurance de responsabilité décennale ou à l'assurance de dommages-ouvrages, la taxe d'aménagement.

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