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Lotissement / Garantie des vices cachés

CA d'Angers : 20.1.03


Les lotisseurs en tant que vendeurs d'immeubles sont soumis à la garantie des vices cachés définie par l'article 1641 du Code civil.

C'est sur cette base que la Cour d'appel d'Angers a condamné un lotisseur. Elle apporte, à l'occasion de cette décision, un certain nombre d'enseignements.

La présence d'un vice caché s'apprécie par rapport à l'ampleur des travaux d'adaptation et en comparant le coût de ces travaux à ceux de la construction. En l'espèce, les travaux de fondations spécifiques se révélaient dix fois plus coûteux que ceux prévus à l'origine et représentaient 18 % du prix de la construction.

Pour s'exonérer de sa responsabilité, le lotisseur invoquait l'une des clauses du cahier des charges selon laquelle " l'acquéreur ferait son affaire de tous les ouvrages rendus nécessaires en raison de la nature du terrain " mais le juge rejette cet argument considérant que le lotisseur est un professionnel de la vente des lots, il ne peut donc s'exonérer de la garantie légale due à l'acquéreur non professionnel.

Dans cette affaire, seule la responsabilité du lotisseur était engagée devant les tribunaux mais l'acquéreur aurait également pu choisir de poursuivre le constructeur. Ainsi dans une décision du 16 septembre 2003, la Cour de cassation a condamné solidairement lotisseur et constructeur.

Faut-il pour autant en conclure que le lotisseur doit réaliser une étude de sol préalablement à la vente ?

Le Syndicat national des aménageurs lotisseurs (SNAL) le recommande à ses adhérents tout en relevant qu'il ne s'agit pas d'une pièce exigée pour la constitution du dossier de demande d'autorisation d'urbanisme.

Son absence lui paraît dangereuse à plusieurs égards :

  • elle permet d'engager une action en responsabilité du lotisseur pour manquement à son obligation d'information ;
  • les inconvénients non visibles du terrain seront considérés comme vices cachés ;
  • elle constitue une clause aggravante en cas de contentieux.

La Commission " étude de sols " du SNAL élabore actuellement un projet de recommandation précisant les obligations du lotisseur dans cette matière.

Il sera conseillé au lotisseur de profiter des études faites pour le dimensionnement de ses propres ouvrages de VRD (avec sondage tous les 40 mètres).

L'acte de vente indiquerait cependant, les limites de l'étude en soulignant qu'il appartient à l'acquéreur et éventuellement à son constructeur d'assurer l'adaptation de la future construction au sous sol et que le prix du terrain tient compte de ce surcoût.antie des vices cachés

 

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