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Vente à la découpe et concertation avec les locataires

Cass. Civ III : 5.9.12 et 31.10.12
Décision n° 11-17630 et 11-19876


Dans le premier arrêt du 5 septembre 2012, la Cour de cassation indique que l'accord collectif du 9 juin 1998 ne concerne pas seulement la mise en œuvre des congés pour vente, mais également celle des offres de vente. Il s'applique au locataire ayant reçu une offre de vente sans délivrance d'un congé. La Cour valide ainsi la jurisprudence de la Cour d'appel de Paris (CA Paris : 17.11.11, 18.9.07, 15.3.05).
L'accord du 9 juin 1998, qui est d'ordre public, prévoit que "les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques sont examinées entre le bailleur et les associations de locataires représentatives" (art. 2.2 al.1er). En l'espèce, le bailleur avait présenté les diagnostics techniques comme étant réalisés et en cours de rédaction, mais l'association des locataires n'avait pas été consultée sur les modalités de leur mise en œuvre, notamment sur les conditions de leur réalisation. Les dispositions de l'accord n'ayant pas été respectées et celui-ci étant d'ordre public, l'offre de vente était nulle. Sur ce point, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence (Cass. Civ III : 20.2.08, 23.6.10).
Dans l'arrêt du 31 octobre 2012, l'association de locataires avait été constituée après que le bailleur ait informé les locataires de son intention de vendre son immeuble par lots. Il avait organisé une réunion d'information puis notifié aux locataires des offres de vente. Un locataire avait assigné le bailleur en nullité de l'offre pour non-respect de la procédure d'information. La Cour d'appel rejette sa demande en estimant que l'association ayant été constituée après la date de la réunion d'information, celle-ci ne pouvait participer aux modalités de réalisation du diagnostic technique. La Cour de cassation censure cette décision : les juges du fond devaient rechercher si le bailleur, informé de la création de cette association, pouvait engager avec elle la concertation prévue dans l'accord collectif.

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