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Accession progressive, partielle ou réversible : la flexibilité des statuts d'occupation, une réponse à la fragilité des situations personnelles et à l'incertitude des parcours professionnels

ANIL, Habitat actualité, juin1999
Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat


La plupart des pays industriels s'efforcent d'encourager le développement de la propriété occupante ou, à tout le moins, d'accompagner l'aspiration de la majorité des ménages à devenir propriétaire.

Cette politique, qui ne fait que poursuivre une évolution amorcée depuis la fin de la seconde guerre mondiale, s'explique par le souhait de :

  • répondre à l'attente des citoyens qui, de façon majoritaire, privilégient la propriété occupante ;
  • réduire le poids des aides au logement pour la collectivité, celles-ci étant supposées moins lourdes en accession qu'en location ;
  • assurer la mixité sociale grâce à la diversité des statuts d'occupation dans certains quartiers.

Mais les exigences de l'accession à la propriété, en termes d'apport personnel et de capacité de remboursement, constituent un frein pour les ménages modestes, qui sont ceux-là même qui valorisent le plus le statut de propriétaire. Ces exigences sont encore plus prégnantes depuis la fin des années 80 : la flexibilité du marché de l'emploi, la mobilité géographique et la fragilité des structures familiales contrarient la réalisation de projets de longue haleine pour des ménages dont l'avenir est de moins en moins prévisible. Devant de tels obstacles, la tentation naturelle est de rechercher des statuts d'occupation plus souples : c'est le souhait des politiques et c'est l'aspiration des ménages. A la flexibilité des situations professionnelles et familiales devrait répondre la flexibilité des statuts d'occupation!

Ainsi, a-t-on imaginé, ou remis à l'ordre du jour, des montages juridiques et financiers offrant la possibilité de passer, par étapes et dans un même logement, du statut de simple occupant à celui de propriétaire : location-vente, vente à terme, crédit-bail immobilier, location-accession en France, propriété partagée, " shared ownership " en Grande-Bretagne, propriété partielle " koophuur " aux Pays-Bas. La dissociation entre la propriété du sol et celle du logement répond à la même logique, qu'il s'agisse des possibilités offertes par le bail à construction en France ou du financement avec participation à la plus-value au Canada.

La souplesse des statuts d'occupation peut aussi prendre la forme de la réversibilité pour des ménages qui souhaitent mobiliser l'épargne accumulée dans leur logement, c'est le " reverse mortgage " pratiqué par les Etats-Unis, ou pour les accédants dont les projets sont définitivement compromis, le retour au statut de locataire pratiqué avec la formule du " rachat HLM "en France ou du " mortgage rescue " en Grande-Bretagne.

On le voit, le même type d'approche prévaut, en effet, dans la plupart des pays développés ; les solutions adoptées ne se distinguent que parce que la logique juridique qui sous-tend le droit de propriété de ces pays diffère elle-même du droit français. Même type d'approche, mais aussi mêmes résultats, puisque ces formules gardent toujours, sauf lorsqu'elles s'accompagnent d'une aide publique exceptionnelle, un caractère expérimental et ne concernent que des effectifs très restreints. Toutes ces tentatives sont intéressantes et peuvent répondre à des situations spécifiques, mais elles ne permettent pas de s'abstraire des contraintes financières dans lesquelles s'inscrivent toutes les opérations d'achat ou de construction d'un logement.

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