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Pourquoi reste-t-il des prêts conventionnés hors PAS ?

ANIL, Habitat actualité, janvier 2000
Etude réalisée avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat


Le prêt conventionné, accordé à des emprunteurs dont les revenus se situent au-delà des plafonds de ressources du PAS, n'est assorti d'aucun avantage significatif, ni pour l'emprunteur, ni pour le prêteur.
Dès lors, connaissant la forte réticence de la plupart des établissements de crédit pour les prêts réglementés, il est surprenant de constater que le volume de production des prêts conventionnés "hors PAS " a marqué une progression en 1999.
Comment l'expliquer ? Une interrogation préalable doit porter sur la réalité de ces chiffres. En effet, à l'occasion d'une étude conduite par l'ANIL en 1993, sur la mise en place du prêt conventionné sans travaux, le constat avait été fait de l'absence de données quantitatives fiables.
Une seconde question porte sur la part des prêts conventionnés destinés à financer un logement neuf.
En effet, dans le neuf, le prêt conventionné est doté de quelques atouts apparents :

  • La réduction des frais d'hypothèques par le biais de l'exonération de la taxe de publicité foncière (soit environ 2 000 F) : pour convaincre le client de souscrire un prêt bancaire, seul un privilège de prêteur de deniers est inscrit, dont le coût est inférieur de 1 000 F par rapport à l'hypothèque.
  • La réduction de la taxe locale d'équipement, qui profite à tous les logements respectant les normes du prêt conventionné, quel que soit leur financement, mais qui est parfois perçue comme attachée au prêt conventionné. Exemple : soit un pavillon de 80 m² de SHON en province dans une commune ayant fixé un taux de TLE à 3 % :

    • En PC : 80 x 1.700 x 3 % = 4.080 F.
    • Si les normes du PC ne sont pas respectées : 80 x 3.260 x 3% = 7.824 F.

  • L'image commerciale du prêt conventionné : les promoteurs utilisent volontiers dans leur publicité le terme " prêt conventionné", qui bénéficierait de connotations commerciales positives. A cela s'ajoutent des cas particuliers comme celui du Crédit Immobilier de France qui est contraint de recourir au prêt conventionné, dès lors qu'il intervient également en tant que promoteur, puisque ses statuts limitent son activité au logement "social", ou celui du Crédit Foncier de France qui n'éprouve pas de réticence de principe à l'égard des prêts conventionnés. Il est donc logique que l'essor de la production de logements neufs en 1999 se soit accompagné d'une progression du volume des prêts conventionnés. En revanche, il est plus difficile de comprendre les motifs du recours au "prêt conventionné hors PAS", pour l'achat d'ancien. Le filet de sécurité que constituerait le droit à l'APL en cas de baisse de revenu ne semble pas pris en considération par les prêteurs. En 1992, la volonté de contenir le champ des prêts réglementés avait même conduit les instances nationales d'un grand réseau à recommander la suppression de l'avantage de taux dont bénéficiaient encore les barèmes "prêt conventionné", par rapport aux barèmes des prêts non réglementés ; l'observation des pratiques locales avait montré que cette décision n'a pas été suivie dans toutes les régions.

L'enquête conduite par les ADIL auprès de leurs partenaires pour l'étude mentionnée plus haut, révélait que, dans un bon tiers des départements, une différence de taux subsistait en faveur du prêt conventionné. Les entretiens conduits localement avaient permis d'expliquer de plusieurs façons l'attitude qui consistait, pour une agence locale de banque, à faire apparaître un taux privilégié en faveur du prêt conventionné :

  • la force de l'habitude ;
  • la volonté de profiter de la notoriété relative du produit "prêt conventionné" ;
  • le souci d'adopter une attitude concurrentielle face à un autre réseau : le maintien d'un barème spécifique pour le prêt conventionné est souvent justifié par l'attitude de la concurrence locale. Ce que cette enquête, conduite département par département, avait fait clairement apparaître, c'est que le niveau des taux pratiqués par les banques était fixé localement, en fonction d'une concurrence locale limitée à un marché déterminé et non d'une concurrence nationale ; l'offensive réelle, ou supposée, d'un réseau sur un produit particulier, en l'occurrence le nouveau prêt conventionné, provoquait immédiatement une réplique, sous forme de baisse de taux des autres établissements.

Aujourd'hui, les quelques éléments qui peuvent expliquer la survivance du "prêt conventionné hors PAS", semblent donc être :

  • l'attrait du label "prêt conventionné" en neuf, mis en avant par les promoteurs et l'avantage, résiduel qui s'y attache ;
  • l'attitude particulière du Crédit Foncier et du Crédit Immobilier ;
  • la concurrence dans une région déterminée accrochée par un prêteur à un produit déterminé ;
  • la force de l'habitude qui, en matière bancaire comme en toutes choses, joue un rôle déterminant.
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