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Dossier : Vous êtes propriétaire / Copropriété

Financement des travaux

Les copropriétaires peuvent bénéficier d’aides pour financer les travaux réalisés dans leur logement ou dans les parties et équipements communs à la copropriété.
Ces aides sont accordées sous certaines conditions :

  • aux copropriétaires pour financer la quote-part de travaux votés en assemblée générale ou le montant des travaux à réaliser dans leur logement;
  • à la copropriété (le syndicat des copropriétaires) pour financer leur quote-part des travaux décidés par la copropriété ;
  • aux copropriétaires et à la copropriété.

Financements mobilisables par les copropriétaires

  • Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE),
  • Crédit aides aux personnes,
  • Prêts (CAF, Livret Développement Durable/LDD, Action Logement,….

CRÉDIT D’IMPÔT POUR LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE (CITE)

Le CITE est un avantage fiscal applicable jusqu’au 31 décembre 2016 qui permet aux ménages, imposables ou non, de déduire de leur impôt sur le revenu un pourcentage des dépenses liées à la fourniture voire à l’installation d’équipements performants. Depuis le 1er janvier 2015, ces travaux doivent être réalisés par des entreprises disposant d’un signe de qualité « RGE » pour la catégorie de travaux concernée. Si le montant du CITE est supérieur à l’impôt, le Trésor public verse la différence au ménage.

Pour les travaux réalisés sur les parties communes d’un immeuble en copropriété, chaque copropriétaire peut bénéficier d’un crédit d’impôt calculé proportionnellement à sa quote-part.

CRÉDIT D’IMPÔT AIDES AUX PERSONNES

Ce crédit d’impôt est un avantage fiscal applicable jusqu’au 31 décembre 2017 qui permet notamment aux ménages, imposables ou non, de déduire de leur impôt sur le revenu 25 % des dépenses liées à la fourniture d’équipements, voire de la main-d’œuvre, conçus pour les personnes âgées ou handicapées.

Le montant maximum auquel le ménage peut bénéficier est plafonné en fonction de sa composition et s’apprécie sur une période de cinq années.

PRÊTS COMPLÉMENTAIRES (PRÊT CAF, PRÊT LDD, PRÊT ACTION LOGEMENT, MICRO-CRÉDIT, …)

  • Prêt travaux d’Action Logement : prêt à 1 % d’un montant maximum de 10.000 € et dans la limite de 10 ans. Peuvent bénéficier de  ce prêt les salariés d’une entreprise et les préretraités du secteur privé – hors secteur agricole - d’au moins 10 salariés et plus. Le prêt peut financer des travaux d’amélioration, d’agrandissement, de performance énergétique, d’adaptation au handicap ou en faveur des copropriétés dégradées (en savoir plus : consulter le site d'Action logement). À l’exception des travaux de performance énergétique pour lesquels le bénéficiaire du prêt peut être un propriétaire bailleur,le bénéficiaire du prêt doit propriétaire occupant.
    Nota bene : les salariés des entreprises du secteur agricole cotisantes peuvent bénéficier d’un prêt AGRI-TRAVAUX.
  • Prêt amélioration de l’habitat (PAH) de la CAF/MSA : prêt dont le montant peut représenter jusqu'à 80 % des dépenses engagées dans la limite de 1.067,14 €. Le taux d’intérêt est de 1 % et la durée de remboursement est de 36 mois.
  • Prêt adossé à un Livret développement durable (LDD) : les sommes déposées sur ce LDD doivent être affectées en partie par les banques au financement de travaux d'économies d'énergie des logements anciens. Sont finançables les travaux éligibles au CITE. Tous les établissements bancaires doivent le proposer, mais les conditions d’application diffèrent selon les banques (durée, taux, etc.).
  • Prêt conventionné (PC) ou prêt accession sociale (PAS) : prêt sous conditions de ressources, pour un montant minimum de travaux de 1.500 € ou 4.000 €. Le taux d'intérêt du prêt varie selon les établissements de crédit dans la limite d'un maximum réglementé.
  • Prêt épargne logement, pour les travaux d’amélioration à l’exception des travaux de menu entretien.
  • Prêt des distributeurs d'énergie, des professionnels du chauffage et de l'isolation.

Financements mobilisables par le syndicat des copropriétaires

Emprunt collectif

Il s’agit d’un prêt accordé par une banque à la copropriété pour financer les travaux réalisés sur les parties communes ou sur les parties privatives pour les travaux d’intérêt collectif. Pour pouvoir recourir à cet emprunt collectif, les copropriétaires doivent donner leur autorisation en assemblée générale.
Cette décision est prise à l’unanimité lorsque l’ensemble des copropriétaires souhaitent financer les travaux avec ce prêt. Lorsqu’une partie des copropriétaires souhaitent recourir à cet emprunt, ou lorsqu’il permet de préfinancer des subventions publiques, la décision est alors prise à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux.

Financements mobilisables par les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires

  • Éco-prêt à taux zéro (individuel et copropriété)
  • TVA à taux réduit
  • Éxonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
  • Certificats d’économies d’énergie (CEE)
  • Tiers-financement
  • Aides des collectivités locales
  • Fonds de travaux
  • Aides de l’Anah
  • Prêt conventionné

 

 

Éco-prêt à taux zéro (individuel et copropriété)

Individuel : il s’agit d’un prêt sans intérêt et sans frais de dossier destiné à financer des travaux d’économies d’énergie sur les logements existants. Il est mobilisable jusqu’au 31 décembre 2018. Les bénéficiaires sont les propriétaires personnes physiques, les SCI. Aucune condition de ressources n’est exigée.

Le montant de ce prêt peut être de :

  • 20 000 € maximum pour une durée de remboursement limitée à 10 ans
  • 30 000 € maximum pour une durée de remboursement limitée à 15 ans

Ce prêt peut être mobilisé pour des logements occupés (ou destinés à être occupés) à titre de résidence principale et achevés avant le 1er janvier 1990 en métropole. Un éco-prêt peut être sollicité par logement et les travaux devront être réalisés dans les deux ans qui suivent l’obtention du prêt. Les travaux concernés doivent notamment correspondre à au moins deux actions de travaux éligibles au CITE. Depuis le 1er septembre 2014, ces travaux doivent être réalisés par des entreprises disposant d’un signe de qualité « RGE » pour la catégorie de travaux concernée.
Les travaux finançables sont les travaux sur des parties privatives faisant l’objet d’une rénovation d’intérêt collectif ou sur des parties communes. Ces travaux devront être achevés dans les trois ans suivant l’émission du contrat de prêt.

Copropriété : le prêt est octroyé à la copropriété représenté par le syndic. Il est mobilisé pour des copropriétés existantes (achevés avant le 1er janvier 1990 en métropole) et principalement occupées à titre de résidence principale (75 %  des quotes-parts). Seuls les copropriétaires qui occupent leur logement à titre résidence principale peuvent bénéficier de l’Eco-prêt. 

Seul un Éco-prêt à taux zéro peut être souscrit par bâtiment.
Les travaux finançables sont les travaux sur des parties privatives faisant l’objet d’une rénovation d’intérêt collectif ou sur des parties communes. La réalisation d’une seule action de travaux éligibles au CITE permet de bénéficier de l’Éco-prêt à taux zéro. Ces travaux devront être achevés dans les trois ans suivant l’émission du contrat de prêt.

Le montant de ce prêt peut aller de 10.000 € à 30.000 € pour une durée de remboursement comprise entre 10 et 15 ans.

TVA à taux réduit

Le taux de TVA à 5,5 % est applicable aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique des logements achevés depuis plus de deux ans.
Sont concernés les travaux éligibles au CITE et ceux en lien (par exemple, pose d’un faux-plafond lors de l’isolation par l’intérieur d’un logement). Il n’est pas nécessaire que le logement soit la résidence principale du propriétaire. Ce taux réduit est ouvert aux personnes physiques ainsi qu’aux personnes morales. Il n’est pas nécessaire de recourir à un professionnel certifié « RGE ».


Qu’est-ce qu’un professionnel RGE ?

Le recours à un professionnel titulaire d’un signe de qualité « Reconnu Garant de l’Environnement » (RGE) permet notamment de s’assurer que ce dernier dispose des critères de qualification nécessaires pour que les travaux réalisés pour le compte du particulier soient éligibles aux aides concernées (CITE, Éco-prêt à taux zéro, CEE). Délivré par un organisme de qualification spécialisé, il est le seul label reconnu par l’État.


Éxonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Les communes ou EPCI peuvent délibérer en faveur d’une exonération partielle ou totale de la TFPB en cas de réalisation de travaux  d’économies d’énergie. Cette exonération d’une durée de 5 ans nécessite une délibération de la commune ou de l’EPCI. Cette exonération s’applique aux logements achevés avant le 1er janvier 1989. Le montant total des dépenses payées par le logement doit être supérieur à :

  • soit 10.000 € l’année précédant celle de l’application de l’exonération
  • soit 15.000 € au cours des 3 années qui précèdent celle de l’application de l’exonération

Certificats d’économies d’énergie (CEE)

Une obligation est faite aux fournisseurs d’énergie d’inciter leurs clients à réaliser  des économies d’énergie, si leurs objectifs ne sont pas réalisés, ces fournisseurs supportent de fortes amendes. Le CEE peut prendre différentes formes : prêt bonifié, subvention, prime, bon d’achat. Depuis le 1er juillet 2015, les travaux d’économies d’énergie doivent être réalisés par des entreprises titulaires d’un signe de qualité « RGE » pour la catégorie de travaux concernée.

Tiers-financement

Les opérations de rénovation énergétique des bâtiments peuvent bénéficier d’un service de tiers-financement. Ce dispositif consiste à faire financer les travaux par un tiers qui gère l’opération de la conception des travaux jusqu’à leur réalisation en intégrant le financement.

Aides des collectivités locales

Certaines collectivités locales, à savoir le Conseil régional, le conseil départemental ou encore l’intercommunalité peuvent octroyer des aides. Ces subventions doivent permettre la réalisation d’un diagnostic ou d’un audit énergétique, de réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique ou encore acheter et installer des équipements performants ou utilisant les énergies renouvelables.
Les bénéficiaires de ces aides sont les propriétaires occupants, les bailleurs, les copropriétaires ou syndicats de copropriétaires (voir la liste des aides locales à l’Eco rénovation).

Le fonds de travaux

À compter du 1er janvier 2017, les copropriétés doivent mettre en place un fond de travaux pour faire face à aux travaux prescrits par les lois et règlements et ceux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires. Les copropriétés de moins de 10 lots peuvent décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de tous les copropriétaires.

Ce fonds est financé par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires. Cette cotisation est payée de la même façon que les provisions du budget prévisionnel. Les sommes versées sont attachées aux lots et définitivement acquises à la copropriété. Il n’y a donc aucun remboursement possible du syndic en cas de vente d’un lot. Rien n’empêche le vendeur et l’acquéreur de convenir d’un remboursement.
Le montant du fonds de travaux  est décidé par l’assemblée générale et ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.
Si le diagnostic technique global a été réalisé et qu’il montre qu’il n’est pas nécessaire de réaliser de travaux pendant dix ans, le syndicat n’a plus l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les aides de l'Anah

L'Agence nationale de l'habitat (Anah) octroie des aides pour les travaux d'amélioration réalisés dans des immeubles de plus de 15 ans appartenant soit à des propriétaires bailleurs qui les mettent en location à titre de résidence principale, soit à des propriétaires occupants dont les ressources ne dépassent pas un certain seuil. Les travaux peuvent porter sur les parties privatives ou communes de l’immeuble. Le syndic professionnel peut être mandaté par les copropriétaires pour déposer la demande de  subvention pour les travaux sur les parties communes. Le syndicat des copropriétaires peut également bénéficier d'une subvention de l'Anah pour certains travaux. Le cumul avec des aides individuelles aux copropriétaires est possible. Dans ce cas le dossier est déposé par un mandataire unique.

Pour connaître les conditions d'octroi des  prêts et aides, au plan national au local, destinés à l'achat ou la réalisation de travaux, renseignez-vous auprès de l'ADIL.

Prêt conventionné

Le syndicat des copropriétaires qui réalise des travaux d’amélioration ou de performance énergétique peut bénéficier d’un prêt conventionné. Pour en bénéficier, les logements appartenant à des personnes physiques et à usage de résidence principale doivent représ la moitié au moins du nombre total de voix. Le taux  d'intérêt du prêt varie selon les établissements de crédit dans la limite d'un maximum réglementé.

Évaluer sa consommation d’énergie avant de faire des travaux

Avant le 1er janvier 2017, les immeubles à usage principal d'habitation équipés d'une installation collective de chauffage ou de climatisation doivent faire l'objet :

  • d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les copropriétés de moins de 50 lots (appartements, chambres de service, caves, parking…),
    ou,
  • d'un audit énergétique pour les immeubles anciens construits avant le 1er juin 2001 et comportant plus de 50 lots.

Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui suit la réalisation du DPE ou de l'audit, la question d'un plan de travaux d'économie d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique.

Avant de vous engager, consultez votre ADIL : vous y trouverez un conseil complet, neutre et gratuit.


En savoir plus sur "Travaux : de la prise de décision à la réalisation"

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